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Clausole rafforzative del contratto di compravendita

Le clausole rafforzative del contratto di compravendita

Clausola penale, caparra confirmatoria e penitenziale sono le clausole rafforzative del contratto di compravendita casa dal notaioNel corso delle trattative o al momento della conclusione del contratto di compravendita spesso si assiste alla consegna o alla promessa di dazione di una somma di denaro ulteriore rispetto al prezzo stabilito a favore di una delle parti. Questa somma aggiuntiva serve a tutelare le parti in caso di ritardo, inadempimento o per poter esercitare il diritto di recesso. Il danaro ulteriore viene consegnato in forza di una clausola inserita nel contratto. Si definiscono clausole rafforzative del contratto in quanto mirano ad invogliare il debitore ad adempiere senza ricorrere all’esecuzione forzata da parte del creditore.

E’ sempre opportuno specificare chiaramente nel contratto, nella clausola relativa al prezzo della compravendita, quanto verrà versato a titolo di caparra quanto a titolo di eventuali acconti intermedi e quanto a titolo di saldo.

Le clausole rafforzative del contratto sono sicuramente strumenti utili a tutelare sia il creditore che il debitore; nel nostro codice civile sono regolate dagli articoli 1382 al 1386 e presentano tra loro delle differenze che qui di seguito illustriamo.

La clausola penale: quando serve

La clausola penale va inserita in un contratto quando si teme che la controparte non dia corretta esecuzione o che non adempia nei termini concordati. Al momento della sottoscrizione del contratto viene già pattuita la somma per l’eventuale inadempimento o ritardo.  Se una delle parti non adempie esattamente l’obbligazione assunta, la controparte avrà diritto a percepire la somma pattuita, senza necessità di provare il danno subito.

Nel caso in cui venga richiesto il pagamento della penale non può essere richiesta anche l’esecuzione della prestazione stante il divieto di cumulo, salvo che la penale sia prevista per il ritardo nell’adempimento e non per l’inadempimento totale. La funzione della clausola penale è quella di determinare preventivamente l’entità del danno economico, a prescindere dalla prova dell’inadempimento.

La penale può essere ridotta dal giudice nel caso in cui sia ritenuta manifestamente eccessiva, sempre avuto riguardo all’interesse che il creditore aveva all’adempimento. La ratio di affidare al giudice il potere di ridurre la penale risiede nell’esigenza di evitare che esso tragga della stessa un guadagno superiore all’effettivo danno economico derivante dall’inadempimento. La funzione della clausola è soprattutto quella di far risparmiare al contraente, a favore del quale è stata posta, la prova dellammontare del danno.

Esempio di clausola penale da inserire nel contratto: “Le parti convengono che, in caso di inadempimento delle obbligazioni assunte con il presente contratto, la parte inadempiente sarà tenuta al pagamento in favore dellaltra della somma di euro ... a titolo di penale, ai sensi e per gli effetti dellart. 1382 c.c”.

Caparra confirmatoria: strumento utile per i contratti a prestazioni corrispettive

A differenza della clausola penale, la caparra confirmatoria è ammessa solo per i contratti a prestazioni corrispettive, solo per l’inadempimento e non per il ritardo. Consiste nell’effettiva consegna, e non nella promessa di pagare, di una somma di danaro o di altre cose fungibili. La caparra confirmatoria è una cautela contro l’inadempimento di entrambe le parti. Si tratta di una somma di danaro consegnata al momento della stipula del contratto.

Al momento della conclusione del contratto, se viene consegnata una somma di danaro a titolo di caparra, in caso di adempimento ossia corretta esecuzione della prestazione, detta somma deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto trattenendo la caparra, se, invece è inadempiente chi ha ricevuto la stessa, l’altra può recedere dal contratto e richiedere il doppio della caparra. La parte che non è inadempiente può richiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto oltre che il risarcimento del danno. È finalizzata a tutelare l'esecuzione del contratto, consentendo, in via di autotutela, di recedere senza la necessità di adire il giudice o intimare la diffida ad adempiere.

Esempi di clausola da inserire nel contratto: “Il sig ... consegna al sig. ... la somma di euro ... a titolo di caparra confirmatoria, a garanzia dellesatto adempimento di tutte le obbligazioni nascenti dal presente contratto. A tal fine il sig. ... (acquirente) consegna un assegno circolare non trasferibile intestato al sig. ... (alienante), ..  In caso di esatto adempimento la caparra sarà imputata alla prestazione dovuta dal sig. ... (acquirente). In caso di inadempimento, totale o parziale, la somma diventerà di proprietà del sig. ... (alienante), che potrà recedere dal contratto.  In caso di inadempimento, totale o parziale, il sig. ... (acquirente) potrà recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”.

Caparra penitenziale: il corrispettivo per il diritto di recesso

La caparra penitenziale è quella clausola del contratto che ha la funzione di corrispettivo del diritto di recesso.

Laddove le parti pattuiscano in favore di una o entrambe la facoltà di recesso l’inserimento della clausola consente di determinare in via preventiva l’indennizzo spettante a quella che subirà il recesso. Nel caso di esercizio del diritto di recesso il recedente perde la caparra data, se è colui che l’ha versata,  oppure se è quello che l’ha ricevuta deve restituire il doppio di quella che ha ricevuto.

Il codice civile non chiarisce se, qualora nessuna delle parti eserciti il recesso, la caparra possa essere trattenuta o imputata quale acconto della prestazione principale. La caparra penitenziale può essere inserita anche in presenza nel contratto di una clausola di caparra confirmatoria.

“Entrambe le parti si riservano la facoltà di recedere dal presente contratto. Tale facoltà deve essere esercitata entro il ... e comunicata mediante .... Quale corrispettivo della facoltà di recesso il sig. ... (acquirente) corrisponde limporto di euro ... al sig. ... male somma verrà trattenuta dal sig. ... (alienante) nellipotesi in cui il sig. ... (acquirente) eserciti nei termini la facoltà di recesso.Qualora la facoltà di recesso sia esercitata dal sig. ... (alienante) questultimo dovrà restituire al sig. ... (acquirente) una somma pari al doppio di quella ricevuta”.

Il ruolo del Notaio

Il notaio coadiuva il cliente nella tutela della compravendita inserendo queste clausole rafforzative del contratto a tutela di eventuale ritardo, inadempimento o esercizio del diritto di recesso.

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