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Agevolazioni prima casa dopo un’eredità o una donazione

Le agevolazioni fiscali per la prima casa rappresentano uno dei principali strumenti di supporto per chi desidera acquistare o ricevere un immobile, consentendo di ridurre in modo significativo i costi delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Ma cosa succede se si è già beneficiato di queste agevolazioni su un immobile ricevuto tramite successione o donazione? La domanda è legittima e merita un approfondimento dettagliato, poiché la normativa prevede regole ben precise per questi casi specifici che possono agevolare nell’acquisto.

Ho già una casa ereditata o donata: posso comprare con le agevolazioni?

✔ Ho ereditato o ricevuto in donazione una casa, anche con le agevolazioni, e compro in un altro Comune. Secondo l’Agenzia delle Entrate le agevolazioni sul nuovo acquisto spettano di nuovo.
✔ Ho ricevuto solo la nuda proprietà, senza agevolazioni, e compro nello stesso Comune. Di norma sì: la nuda proprietà non agevolata non è di ostacolo.
✔ Ho ereditato una quota della casa dei genitori insieme ai fratelli, nello stesso Comune. Di norma sì: blocca la casa di cui si è titolari da soli (o in comunione con il coniuge), non una quota in comproprietà con altri.
⚠ La casa ereditata o donata è tutta mia e si trova nello stesso Comune in cui voglio comprare. Di norma le agevolazioni non spettano finché ne resto proprietario: il caso va valutato con il notaio prima del rogito.
⚠ Ho comprato casa con le agevolazioni e ora eredito o ricevo in donazione un’altra casa. Le agevolazioni sulla successione o sulla donazione spettano solo impegnandosi a vendere o donare la casa comprata entro due anni.
✘ Ho comprato con le agevolazioni, ricevo una casa in donazione e voglio tenerle entrambe. Sulla donazione si pagano ipotecaria e catastale piene.
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Agevolazioni prima casa: presupposti

Le agevolazioni prima casa sono state introdotte inizialmente nel sistema tributario italiano come incentivo fiscale destinato esclusivamente agli atti di acquisto a titolo oneroso. Il loro scopo principale è sempre stato quello di facilitare l’accesso alla proprietà immobiliare per chi intende acquistare la propria abitazione principale, riducendo l’onere fiscale legato all’operazione.

Con il passare del tempo, tuttavia, la portata delle agevolazioni è stata ampliata. La Legge n. 342 del 21 novembre 2000 ha esteso il beneficio anche agli immobili ricevuti tramite successione ereditaria e donazione: in questi casi le imposte ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa, 200 euro ciascuna, invece del 2% e dell’1% del valore catastale.

L’articolo 69 della Legge 342/2000, ai commi 3 e 4, stabilisce che, in presenza dei requisiti richiesti, le imposte ipotecaria e catastale si applichino in misura fissa per gli immobili ricevuti a titolo gratuito. Tuttavia, è necessario che nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione vengano rese le dichiarazioni previste dalla Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro (TUR).

Bonus Prima casa e precedente successione o donazione

Agevolazioni prima casa per successioni e donazioni

Chi riceve una casa tramite successione o donazione può chiedere le agevolazioni alle stesse condizioni di chi compra. Semplificando, servono tre requisiti:

  • avere la residenza nel Comune della casa, o trasferirla entro diciotto mesi;
  • non essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, di un’altra casa nello stesso Comune;
  • non essere titolare, in tutta Italia e neppure per quote, di una casa acquistata con le agevolazioni prima casa.

La casa, inoltre, non deve essere di lusso, cioè accatastata in A/1, A/8 o A/9. I requisiti si dichiarano nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione, e le dettagliamo nella pagina sull’agevolazione prima casa per donazioni e successioni.

Sulla casa tipo, con rendita di 600 euro e valore catastale di 75.600 euro, ipotecaria e catastale costerebbero circa 2.270 euro. Con le agevolazioni sono 400 euro: circa 1.870 euro risparmiati sulla sola successione o donazione.

Differenze tra atti a titolo oneroso e gratuito e agevolazioni fiscali

La normativa distingue chiaramente tra le agevolazioni applicate agli atti a titolo gratuito (successioni e donazioni) e quelle previste per gli atti a titolo oneroso (acquisti). Questa distinzione è stata confermata anche dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 44/E del 2001, che sottolinea come i due benefici si fondino su presupposti normativi diversi.

In particolare, la circolare chiarisce che l’applicazione delle agevolazioni prima casa su un immobile ricevuto tramite successione o donazione non preclude la possibilità di richiederle nuovamente per l’acquisto di un altro immobile a titolo oneroso: la ragione risiede proprio nella diversità dei presupposti che legittimano le due tipologie di agevolazioni. L’indirizzo è stato ribadito dalla circolare 18/E del 2013. Resta però il limite del Comune: se la casa ricevuta è tutta propria e sta nello stesso Comune in cui si compra, di norma il problema si pone comunque.

Limiti al bonus prima casa

Se è possibile richiedere le agevolazioni per un immobile acquistato a titolo oneroso dopo aver beneficiato del bonus per un immobile ricevuto tramite successione o donazione, è importante sottolineare che il contrario non è consentito.

Chi ha comprato casa con le agevolazioni non può chiederle di nuovo su una casa che riceve dopo per successione o donazione, a meno di impegnarsi, nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione, a liberarsi della casa comprata entro due anni. Non serve venderla prima: basta farlo entro il termine, e la legge ammette anche la donazione al posto della vendita. Chi non rispetta l’impegno perde le agevolazioni sulla successione o sulla donazione e paga la differenza, con interessi e sanzione.

Esempi agevolazioni fiscali prima casa

Esempio 1: casa ereditata e successivo acquisto

Giulia eredita dalla madre un bilocale a Bergamo e chiede le agevolazioni: paga 400 euro di ipotecaria e catastale invece di circa 2.270. Tre anni dopo compra un trilocale a Milano, dove lavora, con rendita di 800 euro. Può chiedere di nuovo le agevolazioni, anche tenendo il bilocale: paga circa 1.950 euro di imposte invece di circa 9.170. Se il trilocale fosse a Bergamo, lo stesso Comune del bilocale, il discorso cambierebbe.

Esempio 2: acquisto e successiva eredità

Paolo ha comprato casa con le agevolazioni cinque anni fa. Ora eredita dal padre l’appartamento di famiglia e vorrebbe andarci a vivere. Può chiedere le agevolazioni sulla successione solo impegnandosi a vendere o donare, entro due anni, la casa che aveva comprato. Se preferisce tenerla, paga ipotecaria e catastale piene sulla casa ereditata.

E se ricevo solo la nuda proprietà?

È il caso tipico della donazione con riserva di usufrutto ai genitori. La nuda proprietà, se non è stata ricevuta con le agevolazioni, di norma non impedisce di comprare casa con il bonus, nemmeno nello stesso Comune. Il tema è approfondito nell’articolo sulle agevolazioni prima casa con donazione della nuda proprietà.

Preventivo notarile acquisto prima casa

Le agevolazioni prima casa sono uno strumento prezioso per ridurre il carico fiscale, ma è fondamentale comprenderne a fondo le regole per evitare errori o spiacevoli sorprese. La distinzione tra atti a titolo oneroso, che prevedono quindi un corrispettivo come il pagamento di un prezzo e atti a titolo gratuito è il cuore della normativa e consente di accedere al risparmio sul pagamento d in determinate circostanze. Tuttavia, è importante ricordare che non sempre è possibile reiterare l’agevolazione, soprattutto se si possiedono già immobili acquistati con lo stesso regime fiscale.

Chi ha in famiglia una successione o una donazione e sta pensando di comprare può far verificare in anticipo la propria situazione. Con NotaioFacile si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona, gratis e senza impegno, indicando la casa ricevuta e quella da comprare: di solito rispondono in poche ore.

Domande frequenti

Ho ereditato una casa con le agevolazioni prima casa: posso riusarle se compro?

Sì, secondo l’Agenzia delle Entrate (circolari 44/E del 2001 e 18/E del 2013), purché la casa ereditata non sia tutta tua e nello stesso Comune in cui compri, e ci siano gli altri requisiti.

Ho comprato casa con le agevolazioni: posso averle anche sulla casa che eredito?

Solo impegnandoti a vendere o donare la casa comprata entro due anni. Se vuoi tenerle entrambe, sulla successione paghi ipotecaria e catastale piene.

Una quota della casa dei genitori mi impedisce di comprare con le agevolazioni?

Di norma no, se la quota è in comproprietà con altri, per esempio i fratelli, e non era stata acquistata con le agevolazioni. Blocca la casa di cui sei titolare da solo, o in comunione con il coniuge, nello stesso Comune.

Quanto si risparmia con le agevolazioni su una successione o una donazione?

Ipotecaria e catastale scendono a 200 euro ciascuna. Su una casa con rendita di 600 euro si passa da circa 2.270 euro a 400, circa 1.870 euro in meno.