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Che cos’è il diritto di superficie?

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La differenza tra diritto di superficie e proprietà superficiaria

Il diritto di superficie può essere definito come il diritto di fare e mantenere una costruzione sul suolo o nel sottosuolo altrui. Rientra nella categoria dei diritti reali.

Il diritto di superficie si differenzia dalla proprietà superficiaria.  In particolare, la differenza consiste nella modalità di realizzazione del diritto.

Infatti, mentre nel diritto di superficie il superficiario diventa proprietario del fabbricato costruito a seguito di una concessione da parte del titolare del suolo, nella proprietà superficiaria la costruzione è già esistente.

Qual è la durata del diritto di superficie e della proprietà superficiaria?

Il diritto di superficie, così come la proprietà superficiaria, possono avere durata limitata, quindi, essere quindi diritti temporanei, ma possono avere anche una durata indeterminata, perpetua.

Sono le parti nel contratto che decidono come debba atteggiarsi tale diritto e che durata debba avere.

In caso di durata limitata nel tempo, molti parlano di proprietà temporanea sulla costruzione, la cui ammissibilità è sempre stata particolarmente discussa.

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Chi può costituire il diritto di superficie?

Il diritto di superficie può essere concesso dal pieno proprietario del terreno, ma anche dal titolare del diritto di superficie, il cosiddetto superficiario, come di seguito specificato.

Cosa accade se il terreno è in comproprietà?

Nel caso in cui il terreno sia in comproprietà tra più soggetti, è necessario che tutti i titolari del terreno, ciascuno per la propria quota, prestino il consenso alla concessione del diritto di superficie.

Colui che è già titolare del diritto di superficie può concederlo ad un altro soggetto?

Sia se il soggetto sia titolare del diritto di superficie, ossia titolare del diritto di fare e mantenere una costruzione sul suolo altrui, sia se il soggetto è titolare della proprietà superficiaria, ossia titolare di una costruzione già esistente sul suolo altrui, può concedere ad altri il proprio diritto.

Notaio che cos’è il diritto di superficie?

Su cosa si può costituire il diritto di superficie?

Il diritto di superficie può essere costituito su un suolo sopra o sotto il quale la costruzione può essere mantenuta o anche su una costruzione già esistente. In questo caso la costruzione è come se fungesse da suolo. Il legislatore ha previsto che il diritto di costruire spetta al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare.

Spesso accade nella prassi che sia proprio la pubblica amministrazione, ad esempio il Comune, ad essere titolare del terreno su cui sarà costruito il fabbricato. In questo caso la pubblica amministrazione rilascia delle concessioni amministrative ai privati per far sì che possano mantenere gli immobili sul suolo.

Un esempio che può essere proposto è quello del diritto di sepolcro, ossia il diritto di poter costruire su un bene demaniale, qual è il terreno del cimitero, una cappella funeraria. Molti lo paragonano al diritto di superficie.

Quali sono i diritti e gli obblighi che nascono dal diritto di superficie?

A seconda se si tratti del titolare del diritto di proprietà del terreno o del titolare del diritto di superficie sul terreno sorgono diritti e obblighi differenti.

I diritti e gli obblighi di colui che concede il diritto di superficie

Colui che concede il diritto di superficie, ossia il titolare del terreno non deve ostacolare il concessionario (ossia colui che acquista) nell’ attività preparatoria finalizzata alla costruzione. Allo stesso tempo ha neanche l’obbligo di agevolare i lavori di costruzione. Prima che sia esercitato il diritto il titolare del terreno su cui sarà costruito il fabbricato potrà dare in locazione il terreno, così come concedere l’usufrutto o costituire una servitù. Naturalmente tutte le attività cesseranno non appena sarà costruito il fabbricato.

I diritti e gli obblighi di colui che acquista il diritto di superficie

Il titolare del diritto di superficie può pretendere un comodo passaggio per poter realizzare la costruzione sia per il trasporto del materiale edile, sia per potere proprio utilizzare la costruzione.

Vi sarà un obbligo di pagamento di corrispettivo che consiste in un pagamento periodico o nel pagamento di una somma una tantum.

Come si costituisce il diritto di superficie

Il diritto di superficie può essere costituito sia mediante un contratto a tiolo oneroso che gratuito. È richiesta la forma scritta ed essendo un diritto reale è soggetto a trascrizione. Inoltre è possibile consentire la costruzione su un bene facente parte del proprio patrimonio anche mediante un testamento pubblico, olografo, segreto o internazionale. La previsione testamentaria può essere sia diretta, con l’attribuzione immediata del diritto di fare e mantenere sul suolo del testatore che poi andrà agli eredi, sia in maniera indiretta. In questo caso si onera un soggetto a stipulare un contratto con cui viene costituito il diritto di superficie con il beneficiario indicato nel testamento.

Quali sono i modi di estinzione del diritto di superficie?

Il diritto di superficie può estinguersi per diverse ragioni:

  • La scadenza del termine, ossia quando nel contratto è espressamente prevista la durata che determinerebbe l’estinzione
  • Per prescrizione, ossia tale diritto non viene esercitato per molto tempo
  • Perimento della costruzione, in tal caso deve essere espressamente previsto nel contratto
  • per rinuncia volontaria al diritto

Cosa accade quando scade il termine? Quali sono le conseguenze dal punto di vista pratico?

Quando scade il termine del diritto di superficie, in caso di perimento del bene o in tutti gli altri casi in cui il diritto di superficie si estingue, il proprietario del terreno, su cui è stata realizzata la costruzione, diventa proprietario anche dell’edificio costruito sullo stesso.

Naturalmente le parti del contratto possono anche convenire diversamente. Non si tratta di una regola non derogabile dalla volontà delle parti. Potrebbero decidere anche di attribuire tale diritto a un terzo o stabilire l’abbattimento della costruzione.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©

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