Che vuol dire comprare un immobile fantasma?
- Investimento immobiliare e immobile fantasma
- Cosa sono gli immobili fantasmi
- Cosa comporta un immobile fantasma
- Come regolarizzare gli immobili fantasma
- Preventivo notarile online acquisto casa
- Tipi di immobili fantasma
- Immobile fantasma ed evasione fiscale
- Immobile fantasma e degrado urbano e sicurezza
- Immobile fantasma ed abusivismo edilizio
- Immobile fantasma e diseguaglianza fiscale
- Fasi della regolarizzazione di immobile fantasma
Investimento immobiliare e immobile fantasma
In Italia, esiste un fenomeno che affligge l’urbanistica e la finanza pubblica, ma che troppo spesso rimane nell'ombra: gli immobili fantasma. Si tratta di edifici non registrati o abusivi che, sfuggendo ai controlli del Fisco, sottraggono risorse vitali all’erario e contribuiscono al degrado urbano. Vediamo cosa c’è sapere sugli immobili fantasma, come riconoscerli, come affrontarli qualora ci si imbatta al momento di un acquisto casa dal notaio e perché è fondamentale regolarizzarli per garantire una crescita economica sostenibile e una maggiore sicurezza territoriale.
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Cosa sono gli immobili fantasmi
Un immobile viene definito "fantasma" quando non è accatastato, ossia non registrato presso il Catasto dei Fabbricati, o quando non risulta regolarmente registrato presso il Fisco. Questi edifici sono invisibili agli occhi delle autorità fiscali e locali, il che significa che i proprietari non pagano imposte e tributi dovuti.
Tipi di immobili fantasma
L’espressione “immobili fantasma” è utilizzata in modo generico, in quanto diverse possono essere le problematiche che riguardano tali fabbricati.
A tal proposito è possibile individuare differenti tipologie, tra cui:
Edifici non accatastati: Quando un immobile non è stato registrato al Catasto, risulta sconosciuto alle autorità fiscali e non esiste ufficialmente nel sistema tributario.
Edifici oggetto di abusivismo edilizio: Gli immobili costruiti senza le necessarie autorizzazioni o conformità urbanistiche o senza il rispetto delle normative edilizie possono essere considerati fantasma.
Edifici intestati a fittizi proprietari: Talvolta, i proprietari reali degli immobili si celano dietro intestazioni fittizie per evadere il fisco o evitare la responsabilità legale.
Edifici in stato di abbandono: Un immobile può essere considerato fantasma anche quando è in stato di abbandono, non utilizzato e non soggetto a manutenzione.
Cosa comporta un immobile fantasma
Gli immobili fantasma rappresentano un problema significativo per l’economia italiana e per la sicurezza del territorio per svariate ragioni, sia di carattere economico-fiscale, sia di sicurezza e degrado urbano. Analizziamoli nel dettaglio.
Immobile fantasma ed evasione fiscale
Gli edifici non registrati o abusivi sono un terreno fertile per l’evasione fiscale. I proprietari di immobili fantasma non dichiarano i propri beni al Fisco, né pagano le tasse di proprietà o le imposte sui redditi derivanti da affitti o vendite. Questo danneggia l’erario, sottraendo risorse che potrebbero essere utilizzate per finanziare i servizi pubblici, migliorare le infrastrutture e sostenere le politiche sociali.
Immobile fantasma e degrado urbano e sicurezza
Gli immobili fantasma spesso sono in stato di abbandono, il che contribuisce al degrado delle aree circostanti. Non essendo soggetti a manutenzione e controllo, questi edifici diventano luoghi ideali per attività illegali, come lo spaccio di droga, il rifugio per senzatetto o altre forme di criminalità. Inoltre, l’abbandono può portare a un progressivo deterioramento del patrimonio edilizio e a danni strutturali che possono compromettere la sicurezza del quartiere.
Immobile fantasma ed abusivismo edilizio
Gli immobili costruiti senza permessi o in violazione delle normative urbanistiche creano danni ambientali e territoriali, rendendo il territorio più vulnerabile in caso di eventi calamitosi come frane o alluvioni. L’abusivismo edilizio altera l’assetto urbano, creando problemi di viabilità, di fornitura di servizi pubblici e di gestione del territorio, oltre a rappresentare un ostacolo per il rogito notarile, in quanto non è possibile trasferire dal notaio un immobile incommerciabile.
Immobile fantasma e diseguaglianza fiscale
La presenza di immobili fantasma crea un problema di disparità fiscale. Chi rispetta la legge e paga regolarmente le imposte si trova a fronteggiare una pressione fiscale maggiore, mentre chi evade riesce a mantenere un vantaggio economico sleale. Questo genera un clima di ingiustizia fiscale che mina la fiducia dei cittadini nel sistema.
Come regolarizzare gli immobili fantasma
Fortunatamente, l’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione diverse modalità per la regolarizzazione di un immobile fantasma. Il processo di regolarizzazione può essere lungo e complesso, ma permette di riportare alla legalità immobili che altrimenti potrebbero rimanere nascosti o inutilizzati.
Fasi della regolarizzazione di immobile fantasma
La regolarizzazione può avvenire in tre fasi principali:
La prima fase per regolarizzare un immobile che non risulta al catasto è l’accatastamento. Questo processo consente di registrare ufficialmente l’immobile presso il Catasto e renderlo visibile alle autorità fiscali. Per poter procedere regolarmente, bisogna seguire questi passaggi: in primis la richiesta di accatastamento con presentazione di una DOCFA (Dichiarazione di Conformità Catastale), compilata da un tecnico abilitato, che descrive l’immobile e la sua conformità alle normative urbanistiche, in secondo luogo il pagamento degli oneri, essendo previsti alcuni costi per il processo di accatastamento, che variano in base alla tipologia e alla grandezza dell’immobile.
La seconda fase ha ad oggetto la sanatoria degli abusi edilizi.
Nel caso in cui l’immobile sia stato costruito abusivamente, la regolarizzazione avviene attraverso una procedura di sanatoria. La sanatoria consente di “legalizzare” l’immobile, ma solo se rispetta determinate condizioni. I passaggi da seguire sono: la richiesta della sanatoria presentata all’Ufficio Tecnico Comunale, che verifica se l’edificio è sanabile in base alle normative edilizie locali e il pagamento delle sanzioni; nel caso in cui l’immobile è stato costruito senza permessi, il proprietario dovrà pagare le sanzioni previste dalla legge. Le sanzioni possono essere molto elevate, soprattutto se l’abuso è grave.
La terza e ultima fase è costituita dalla cosiddetta voltura catastale.
Tale fase riguarda l'aggiornamento della titolarità dell’immobile al Catasto. Questo passaggio ufficializza il passaggio di proprietà o l’aggiornamento dei dati catastali.
Preventivo notarile online acquisto casa
Quando si parla di immobile fantasma è importante precisare che cosa si intenda e cosa si rischia prima di effettuare un investimento così importante e dispendioso dal notaio.
I fabbricati fantasma rappresentano una vera e propria piaga per la nazione con conseguenze gravi sia dal punto di vista economico che della sicurezza. Accertarsi delle condizioni dell’immobile anche mediante l’intervento di un notaio che provvederà ad effettuare dei controlli al Catasto per verificare l’effettiva registrazione è di particolare importanza. Mediante la piattaforma di NotaioFacile è altresì possibile richiedere gratuitamente un preventivo notarile qualora si disponga delle informazioni necessarie per poter consentire al notaio la preparazione di un prospetto delle spese e dei costi da sostenere in sede di rogito.
