Come comprare casa se la piantina è difforme

• La planimetria catastale
• Cosa fare se la planimetria catastale è difforme?
• Quando la planimetria catastale è difforme?
• Come comprare un immobile con piantina catastale difforme
• Come sapere se la planimetria è difforme?
• Difformità della piantina dovuta ad un errore al catasto
• Difformità lieve della piantina
• Difformità rilevante della piantina catastale

La planimetria catastale

La piantina catastale, o più precisamente la planimetria catastale, è la rappresentazione grafica di un immobile nel quale sono individuati: tutte le sue aperture, siano essere interne o esterne, il piano del fabbricato in cui è situato il bene, le altezze, la destinazione di uso dell’immobile, i confini e le pertinenze.

Tale riproduzione viene fatta in scala e si trova presso gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate, ai quali si può richiedere personalmente o telematicamente la piantina effettuando una visura catastale dell’immobile che si sta acquistando.

Come sapere se la planimetria è difforme?

Per essere messi al corrente della conformità o della difformità della piantina catastale è necessario fare una visura al catasto.

La visura catastale consente a chi la effettua di consultare gli atti ed i documenti catastali e permette di acquisire così i dati identificativi dell’immobile, i dati anagrafici dell’intestatario dei beni, la mappa catastale dei terreni e le planimetrie delle unità immobiliari urbane, l’elaborato planimetrico con l'elenco dei subalterni, la rappresentazione grafica e gli atti di aggiornamento catastale.

Per consultare la planimetria catastale è necessario fare un’apposita richiesta che può consistere o nel rilascio di una visura attuale per soggetto o in una visura storica, per soggetto o per immobile, e possono essere rilasciati in formato analitico e sintetico.

Cosa fare se la planimetria catastale è difforme?

Nel momento in cui si decide di comprare una casa è possibile che si scopra che la planimetria è difforme venendo a conoscenza che lo stato in cui si trova il bene oggetto di compravendita, che più precisamente viene definito stato di fatto dell’immobile, non sia corrispondente alla piantina depositata in Catasto.

Una volta riscontrata una simile difformità catastale le parti interessate non possono stipulare il contratto di compravendita, in quanto la legge richiede, a pena di nullità dell’atto, che sussista tale conformità, pertanto, per poter comprare l'immobile è necessario che la relativa piantina catastale sia conforme allo stato di fatto di immobile, altrimenti non sarà possibile procedere all’acquisto.

Quando la planimetria catastale è difforme?

Si ha una difformità catastale quando la casa che si vuole acquistare non risulta combaciare con la sua rappresentazione grafica in Catasto e questo significa, più precisamente, che non c’è corrispondenza tra lo stato di fatto del bene e la planimetria catastale, da qui la difformità.

Si distinguono tre tipi di difformità: la difformità lieve, quella rilevante e l’errore nei dati riportati in Catasto e ad ognuna di queste segue una determinata procedura per sanare la difformità, vediamo insieme di cosa si tratta.

Difformità della piantina dovuta ad un errore al catasto

Quando la difformità consiste in un errore riscontrato nei dati catastali, che viene rilevato attraverso una visura catastale, la parte interessata può correggerlo presentando un’apposita istanza all’Agenzia delle Entrate potendo usufruire anche del servizio online, oppure richiedendolo personalmente.

All’interno dell’istanza devono essere contenute una serie di elementi necessari per comprendere di quale immobile si tratti e cioè: le generalità del richiedente, i dati catastali dell’immobile, oltre all’errore riscontrato e a tutte le notizie utili per la sua correzione, di modo da ottenere, ad esempio, l’adeguamento dei dati dell’intestatario o dell’immobile, qualora essi siano errati.

Una volta corretto l’errore sarà possibile stipulare l’atto di compravendita, in quanto risulteranno corrispondere alla realtà di fatti tutti i dati riportati in Catasto.

Difformità lieve della piantina

La difformità della piantina catastale risulta essere di lieve entità quando si sostanzia in una semplice discrepanza di natura grafica ciò si verifica, ad esempio, se la posizione di un accesso della casa, come una finestra, è riportata sulla piantina in una posizione di poco differente da dove si trova realmente.

Rientrano nella categoria di difformità lievi tutte quelle che non comportano una modifica della rendita catastale dell’immobile e che quindi non consistono in una variazione del numero dei vani, nell’aumento della superficie o in un cambio della destinazione d’uso del bene.

In tal caso è necessario richiedere l’intervento di un tecnico affinché rediga un attestato di conformità, il quale consiste in un documento nel quale si dichiara la rispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali, conseguentemente sollevando il notaio e il venditore dalle responsabilità della dichiarazione che dovrà essere riportata all’interno dell’atto di compravendita.

Difformità rilevante della piantina catastale

Si ha difformità di rilevante entità quando si modifica la rendita catastale dell’immobile magari a seguito o di interventi di ristrutturazione dell’immobile, che però non trovano corrispondenza nella planimetria catastale. Si rende così necessario l’intervento di un tecnico che provveda ad una variazione catastale per aggiornare la planimetria.

Entro trenta giorni dalla ultimazione dei lavori il tecnico deve compilare un modello inserendo tutte le caratteristiche dell’immobile, eseguendo un rilievo grafico ed allegando la piantina che una questo modo riporterà le modifiche strutturali effettuate.

A questo punto si potrà stipulare il contratto di compravendita allegando allo stesso la piantina aggiornata dal quale risultino tutti gli interventi strutturali effettuati sull’immobile.

Come comprare un immobile con piantina catastale difforme

Quindi, alla luce di quanto sin qui detto, per comprare un immobile la cui planimetria catastale risulta difforme è necessario procedere preliminarmente con il sanare la difformità catastale. Infatti, la legge prevede che il notaio, prima della stipula di un contratto, sia esso di compravendita o di donazione o di divisione, è tenuto ad accertare se lo stato di fatto del bene corrisponde ai dati catastali riportati in visura e alla planimetria depositata in catasto, altrimenti l’atto sarà nullo.

Quindi è necessario, prima di fissare l’appuntamento per la stipula, presentare al notaio tutta la documentazione , affinché provveda ad effettuare la visura catastale ed una volta individuata la difformità bisognerà procedere: con la richiesta di correzione della visura, se si tratta di un errore di indicazioni riportate in catasto, mentre se si tratta di difformità dovuta ad una discrepanza grafica o alla circostanza che siano stati apportati dei cambiamenti all’immobile non registrati in catasto, allora bisognerà richiedere l’intervento di un tecnico che, prima che si proceda alla compravendita, dovrà o rilasciare un attestato di conformità o presentare un aggiornamento della piantina.