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Comprare casa con affresco: a cosa fare attenzione

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Comprare casa dal notaio

L’acquisto di una casa dal notaio richiede un’analisi preventiva dell’immobile e delle sue caratteristiche prima del rogito notarile: il notaio, infatti, oltre ad apporre la firma al contratto e a ricevere il denaro per il trasferimento immobiliare da versare all’erario, effettua una serie controlli che sono propedeutici all’atto di compravendita immobiliare.

Nel caso in cui la casa abbia delle caratteristiche particolari, come affreschi, elementi architettonici antichi, come volte o colonne d’epoca, può avere un particolare valore storico artistico che emerge proprio dall’indagine che il notaio effettua sull’immobile.

Come ci si comporta in questi casi? Il trasferimento immobiliare deve rispettare uno specifico procedimento? Cosa è necessario sapere prima di comprare una casa con affresco? Vediamolo insieme.

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Come sapere se la casa ha un valore storico artistico 

Quando si è alla ricerca di una casa da comprare e si effettuano i primi sopralluoghi può capitare di imbattersi, soprattutto nei rinomati centri storici, in abitazioni che abbiano elementi architettonici molto antichi o presentino degli affreschi o qualsiasi altro elemento che possa lasciar presagire un valore storico-artistico.

In questi casi occorre informarsi sulla reale portata del valore della casa, anche perché potrebbe comportare un prezzo di gran lunga superiore rispetto ad una casa che non presenti tali peculiarità.

Per essere sicuri che la casa sia vincolata al Codice dei Beni culturali e alla relativa disciplina in tema di trasferimenti immobiliari, occorre affidarsi al notaio per comprenderne il reale valore.

Notaio e visura ipotecaria per casa con affresco

Naturalmente quando si compra una casa con affresco non è detto che abbia un valore storico artistico: potrebbe infatti anche accadere che i precedenti proprietari abbiano voluto decorare un soffitto a volta, senza conferire all’immobile un preciso valore da dover tutelare.

Pertanto una delle principali problematiche è come essere sicuri che l’immobile sia effettivamente vincolato dalle leggi del Codice dei beni culturali.

Sebbene si tratti di un fabbricato, registrato come tutti gli altri presso il Catasto dei Fabbricati, non basta semplicemente una visura catastale, per avere i dati catastali descrittivi dell’immobile, ma occorre anche una visura ipotecaria presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari che sancisca la trascrizione del provvedimento con cui è stato riconosciuto il vincolo di immobile storico-artistico.

Comprare casa con affresco: a cosa fare attenzione

Cosa comporta comprare casa con valore storico artistico

Quando si compra una casa con un affresco che abbia un valore storico artistico certificato, occorre prestare molta attenzione proprio perché il trasferimento immobiliare non può avvenire immediatamente. Che cosa significa? Vuol dire che bisognerà rispettare uno specifico procedimento, al termine del quale, al ricorrere di determinate condizioni, potrà realizzarsi il passaggio di proprietà.

Procedimento per comprare casa con affresco con valore storico artistico

Una casa che abbia un valore storico artistico che presenti, quindi degli elementi come gli affreschi, viene tutelata dallo Stato che, a salvaguardia del patrimonio culturale, impone dei limiti di circolazione ed anche di utilizzo.

Ad esempio, qualora si accerti che l’immobile è sottoposto a tale vincolo l’atto di compravendita immobiliare stipulato dal notaio sarà sottoposto alla condizione sospensiva legale del mancato esercizio da parte dello Stato del diritto di prelazione sull’acquisto.

In altre parole solo nel caso in cui lo Stato non eserciti il diritto di prelazione riconosciuto dalla legge, ossia il diritto di essere preferito nell’acquisto dell’immobile, potrà realizzarsi il trasferimento tra privati.

Quanto tempo ha lo Stato per esercitare il diritto di prelazione?

La preoccupazione principale di chi compra casa è quali sono i tempi entro i quali potrà realizzarsi il trasferimento immobiliare e quindi in particolare quanto bisogna attendere prima di diventare effettivi proprietari della casa, a seguito del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte dello Stato.

La legge risponde a questo quesito in modo attento e preciso stabilendo che, entro 30 giorni dal rogito di compravendita immobiliare dovrà essere notificato l’atto e a decorrere dalla notifica potrà essere esercitato il diritto di prelazione nel termine di 60 giorni.

Cosa fare se lo Stato non esercita la prelazione

Nel caso in cui lo Stato non eserciti il diritto di prelazione nei termini previsti dalla legge, sull’acquisto della casa con affresco, sottoposta a vincolo storico culturale, le parti si recheranno nuovamente dal notaio per stipulare l’atto di avverata condizione.

Nel gergo giuridico, infatti, la condizione viene apposta a un contratto, trattandosi di un elemento non essenziale del contratto, ma definito accidentale. Nel caso di specie l’apposizione di tale elemento nei trasferimenti immobiliari a titolo oneroso è imposto dalla legge e si tratta di un evento futuro e incerto (il mancato esercizio del diritto di prelazione sull’acquisto da parte dello Stato) da cui si fa dipendere il passaggio di proprietà tra privati.

Preventivo notarile acquisto casa con affresco

Nel caso in cui si abbia la necessità di avere un preventivo notarile per l’acquisto di una casa con affresco, per avere un quadro chiaro delle tasse e imposte da dover fronteggiare per il trasferimento immobiliare, è possibile richiederlo tramite la piattaforma di NotaioFacile in pochi semplici passaggi.

Il form offerto permette di fornire le informazioni necessarie per consentire al notaio di preparare un prospetto dei costi legati all’atto di compravendita della casa.

Le tasse e le imposte saranno versate, infatti nelle mani del notaio che, in qualità di sostituto di imposta, le verserà all’erario nei termini previsti dalla legge. Il servizio di NotaioFacile, oltre ad offrire un servizio gratuito, consente di entrare in contatto diretto con il notaio e soprattutto di scegliere quello più vicino, proprio perché potrà essere scelta la città in cui si intende stipulare.


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Editore: Redazione Notaio Facile. Articolo pubblicato dall'editore e scritto personalmente da esperti in ambito notarile. Coperto da copyright ©

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