Il notaio e l'acquisto della casa: quali sono i suoi compiti?

Atto di compravendita e contratto preliminare

L'atto di compravendita di una casa è un accordo formale con cui due parti (il venditore e l'acquirente) stabiliscono il trasferimento della proprietà di un bene immobile, a fronte di un corrispettivo in denaro (il prezzo o corrispettivo pattuito).

Compito del notaio è quello di redigere in forma pubblica l'atto di compravendita (detto anche "rogito"), garantendo in questo modo sulla regolarità dell'accordo e sulla veridicità di quanto dichiarato in esso.

notaio acquisto casa: costi e competenze dal rogito al deposito del corrispettivo.

Cosa può accadere prima di stipulare la compravendita della casa

L’iter con cui si acquista una casa può essere differente di caso in caso. Infatti non sempre ha la stessa lunghezza e non sempre prevede tutti i passaggi di seguito descritti. Il legislatore in ogni caso offre numerose forme di tutela a favore di tutti i soggetti che partecipano all’iter: ossia a favore del venditore, dell’istituto di credito, nel caso in cui venga stipulato un mutuo, di colui che compra la casa.

Naturalmente ogni tipo di tutela può avere delle conseguenze, degli effetti e anche dei costi differenti.

Rogito casa: il ruolo del Notaio

Il rogito di una casa è solitamente preceduto dalla stipula di un contratto preliminare (il cosiddetto "compromesso notarile") con il quale le due parti si impegnano, entro una precisa data e a determinate condizioni, a stipulare il definitivo atto di compravendita e a portare a termine, dunque, l'acquisto della casa. Ruolo del notaio, in questa fase, sarà quello di presenziare alla stipula del contratto preliminare e verificare che sussistano le condizioni per la vendita dell'immobile.

Come viene stipulato il contratto preliminare

Il contratto preliminare, a meno che non si tratti di un immobile in corso di costruzione per il quale è prevista la stipula per atto pubblico obbligatoria, non richiede necessariamente l’atto pubblico.

Può essere stipulato anche mediante una scrittura privata tra le parti. A seconda della volontà delle stesse e della loro disponibilità economica è possibile registrarlo e trascriverlo. Naturalmente la stipula di un contratto preliminare del notaio ha sicuramente dei vantaggi.

Con il contratto preliminare non si trasferisce il diritto di proprietà ma ci si obbliga a trasferirla in un momento successivo mediante il contratto definitivo.

Con la stipula del preliminare colui che promette di vendere continua ad essere proprietario del bene fino a che le parti non stipulano il contratto definitivo di acquisto.

Lo scopo principale del preliminare è quello di blindare la volontà delle parti per evitare che cambino idea. Infatti il venditore potrebbe decidere di venderlo ad un altro soggetto.

Il preliminare ad effetti anticipati

Naturalmente è possibile anche prevedere che alcuni effetti siano anticipati al momento della stipula del contratto preliminare. Questa figura rientra nel cosiddetto contratto preliminare ad effetti anticipati. Si pensi al caso in cui il potenziale acquirente chieda di entrare in casa sin da subito. Non si tratta di un’ipotesi vietata dal legislatore. Infatti le parti potrebbero decidere che il possesso materiale della casa sia trasferito al momento della stipula del preliminare. Conseguentemente al momento della stipula del definitivo vi sarà il trasferimento della proprietà a tutti gli effetti nonostante la casa sia già abitata da chi ha intenzione di acquistarla. Altro caso che potrebbe verificarsi è la volontà espressa dal venditore di pretendere un acconto sul prezzo.

L'atto di mutuo

Andate a buon fine le stipule del contratto preliminare e dell'atto di compravendita, arriva il momento per l'acquirente, di contrarre un mutuo con una banca per l'effettivo pagamento dell'immobile. Nel caso in cui la garanzia sul prestito sia tipo ipotecario, il solo contratto di mutuo non basta: la sua scrittura richiede la stipula di un atto formale alla presenza del notaio, detto "atto di mutuo notarile", con cui quest'ultimo consente l'iscrizione dell'ipoteca sull'immobile oggetto del finanziamento.

Quando viene richiesto il mutuo

Nella prassi quando si acquista una casa non si dispone della somma integrale per poter pagare prezzo. È proprio per questo che viene richiesto un mutuo ad un istituto di credito come la Banca. Una volta che la parte acquirente sceglie la Banca, quest’ultima pone le basi per avviare la procedura creditizia che ha lo scopo di verificare il grado di rischio che la stessa assume. Infatti una delle verifiche da effettuare è proprio quella di comprendere la reale portata del reddito del potenziale mutuatario, ossia di colui che riceve la somma in prestito.

Le verifiche del notaio

Terminata questa fase, entra in gioco la figura del notaio che dovrà operare delle verifiche sull’immobile che viene prestato a garanzia in favore della banca per poter iscrivere ipoteca.

Il notaio mediante le cosiddette visure ipotecarie dovrà garantire che l’immobile è libero da pesi, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, in altre parole che la casa, che si intende acquistare, è libera da ogni tipo di peso.

Con la relazione preliminare che il notaio invia alla banca, si garantisce proprio l’idoneità della casa all’iscrizione ipotecaria. Si tratta di un passaggio fondamentale, seppur preliminare, per la stipula del mutuo.

La scelta della tipologia di mutuo da stipulare è di fondamentale importanza e dipende anche dall’istituto di credito che viene scelto per la stipula.

Perché è fondamentale il notaio

Il notaio quando viene stipulato un mutuo ipotecario è indispensabile, in quanto per potere concedere ipoteca a garanzia della restituzione della somma che viene prestata e di ogni altra spesa, è necessario l’atto pubblico notarile.

Una volta che la banca riceve la relazione preliminare del mutuo, delibera il finanziamento e predispone la bozza del contratto in base alla quale il notaio stipulerà il mutuo in forma pubblica.

Il mutuo viene sottoscritto da colui che chiede il prestito di denaro e un rappresentante della banca. Naturalmente i tempi per poter definire una pratica di mutuo differiscono da banca in banca.

Deposito del prezzo o corrispettivo presso il notaio

La Legge di Stabilità 2014 ha previsto che al momento del rogito, il prezzo (o corrispettivo) della compravendita venga trattenuto dal notaio, il quale ha l'obbligo di annotare la cifra sul Registro Somme e Valori e successivamente versarla su un apposito conto corrente.

In questo modo la cifra corrisposta dall'acquirente (il prezzo, insieme alle relative imposte) viene "congelata" dal notaio, in attesa che l'acquisto della casa venga definitivamente ufficializzato attraverso la trascrizione dell'atto notarile di vendita nei Registri immobiliari(generalmente entro un mese dal rogito).

Quando viene richiesto il deposito prezzo

Solitamente in un contratto di compravendita, su richiesta di una delle parti che può essere il venditore o l’acquirente, può accadere che sia richiesto il deposito prezzo presso il notaio. Questo tipo di richiesta può essere avanzata già al momento della stipula del preliminare, nel caso in cui questo venga trascritto nei Registri Immobiliari di competenza. Nella maggior parte dei casi essendo l’acquirente la parte più debole del contratto, viene richiesta da quest’ultimo.

Che fine fanno i soldi depositati dal notaio?

Le somme di denaro nel caso in cui vengono depositate presso il notaio vengono trattenute in un conto corrente chiamato conto dedicato che ha delle caratteristiche specifiche imposte dalla legge. In particolare, ciò che va precisato, è che tali somme sono assolutamente estranee al patrimonio del notaio e alle sue vicende personali, con l’unico obiettivo di essere poi in un secondo momento corrisposte alla parte venditrice. Nel caso in cui il notaio decedesse, tali somme non rientrano naturalmente nella sua successione, a beneficio dei suoi eredi.

Naturalmente il fatto che tali somme siano state depositate presso un notaio nel suo conto dedicato viene iscritto nel Registro Somme e valori tenuto presso lo studio del notaio.

In breve: i ruoli del notaio nell'acquisto di una casa

  • Scrittura e stipula del contratto preliminare (o compromesso) fra le parti
  • Scrittura e stipula dell'atto di compravendita vero e proprio
  • Stipula dell'atto di mutuo, nel caso in cui questo sia di tipo ipotecario
  • Trattenimento del prezzo e versamento obbligatorio della cifra in un conto
  • corrente dedicato

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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