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Comprare casa dal notaio: di chi è il sottoscala?

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Comprare casa dal notaio

Quando si compra la casa dal notaio all’interno di un condominio o di un edificio con altri appartamenti, è importante informarsi sulla disciplina delle parti comuni, in particolare su quale sia l’oggetto di acquisto. Spesso non si hanno le conoscenze giuste per capire quando il sottoscala, ad esempio, sia di proprietà di una sola persona oppure appartenga a tutti i condomini. Si tratta di un tema che, nel corso degli anni, è sempre stato oggetto di accesi dibattiti tra gli studiosi del diritto, in virtù anche delle divergenti vedute dei più esperti.

Vediamo come è possibile sapere, quando si compra casa, se il sottoscala può essere di proprietà esclusiva ed utilizzato a proprio piacimento oppure debba essere considerato come una parte comune dell’edificio.

Parti comuni condominio: quali sono?

Quando si parla di parti comuni di un edificio, così come di un condominio, è necessario comprendere a pieno quali siano e soprattutto quele sia la loro disciplina. Il codice civile offre una risposta ben precisa stilando un elenco di quelli che possono essere definiti come beni appartenenti a tutti i cosiddetti condomini.

Rientrano in tale categoria il tetto, le scale, le fondamenta, i pilastri, così come i pianerottoli e l’ascensore e in relazione a ciascuno di questi beni elencati, i condomini sono titolari in proporzione dei rispettivi millesimi.

Tuttavia l’elenco posto dal legislatore non può essere considerato esaustivo e sono frequenti infatti controversie tra i condomini in virtù delle pretese di ciascuno a considerare determinati spazi di titolarità esclusiva e non condivisa.

Cosa si intende per sottoscala

Quando si parla di sottoscala di intende uno spazio prezioso da poter utilizzare quando si compra una casa. Può essere destinato in modi creativi al fine di sfruttare tutta l’area a disposizione. Che sia uno spazio aperto oppure chiuso è importante comprenderne il suo utilizzo e destinazione, ma soprattutto se è possibile usufruirne in via esclusiva o se sia necessario condividerne l’uso.

A chi appartiene il sottoscala

Cercare di capire a chi appartenga il sottoscala e da chi possa essere utilizzato, è molto importante per la quiete della vita condominiale (o di un edificio) con delle parti comuni.

Nel caso in cui non vi siano delle prove documentali, che analizzeremo in uno step successivo, si presume che il sottoscala, costituendo una parte integrante dell’edificio, situandosi proprio sotto le scale, sia da considerarsi comune.

Con riferimento a quello che è il suo utilizzo spesso si presenta come la zona in cui sono installati degli impianti tecnici e vi sono dei contatori oppure come deposito di alcuni beni utili per i condomini. La funzione del sottoscala dipende anche dalle dimensioni e dal tipo di clima che si può trovare.

Titolarità esclusiva del sottoscala

Ciò nonostante questa regola di carattere generale non è esente da eccezioni in quanto può essere anche di titolarità esclusiva di una sola persona che compra casa all’interno del condominio.

Il problema è come scoprire se sia intestata o meno al titolare della casa. In tal caso grazie alle indagini effettuate dal notaio sarà possibile scoprire se vi sia una prova documentale che attesti la titolarità esclusiva.

Nella fattispecie in concreto sono di ausilio al notaio le cosiddette visure nei registri immobiliari che permettono di capire se quel sottoscala abbia un solo proprietario oppure appartenga in comunione, essendo parte comune, a tutti i condomini.

Sottoscala e titolo di provenienza

Un ulteriore importante documentazione da sottoporre al notaio è il cosiddetto titolo di acquisto, anche chiamato titolo di provenienza, ossia l’atto con cui il venditore è diventato proprietario della casa.

In quell’atto potrebbe essere disciplinato in maniera analitica l’utilizzo del sottoscala, così come potrebbe essere previsto il trasferimento diretto in favore di una sola persona. Verificare quindi la storia degli immobili, oggetto di trasferimento, è sicuramente una delle strade che consente di addivenire alla verità nel più breve tempo possibile, evitando l’insorgenza di controversie e possibili contrasti in un momento successivo tra i condomini.

Sottoscala e regolamento di condominio

Un altro documento da non trascurare è il cosiddetto regolamento di condominio: nel caso il sottoscala sia comune è opportuno verificarne il suo utilizzo come è disciplinato. Le regole in ordine alla sua funzione sono generalmente contenute nel Regolamento di condominio che viene approvato dai condomini e che rappresenta una di quelle documentazioni che deve essere presa in considerazione per l’acquisto di una casa.

All’interno del regolamento di condominio, infatti, sono previste anche le spese da dover sostenere periodicamente per le parti comuni e per tali ragioni è opportuno essere al corrente delle spese che dovranno fronteggiarsi.

Acquisto sottoscala dal costruttore

Non è escluso che l’appartamento che intenda comprare appartenga ad un immobile di nuova costruzione: in tale ipotesi nel caso in cui si decida di comprare la casa dal costruttore, è importante verificare se quest’ultimo si riservi la proprietà prima della vendita del primo appartamento in quanto, successivamente, si formerà il condominio e conseguentemente le parti comuni diventano beni condominiali.

Preventivo acquisto casa condominio

Nel caso in cui si necessiti di un preventivo per l’acquisto casa dal notaio o per qualsiasi atto, è possibile richiederlo gratuitamente tramite la piattaforma di NotaioFacile: si tratta di un servizio totalmente gratuito che non implica costi di registrazione, di iscrizione, né determina il vincolo di dover stipulare in un secondo momento.

Conoscere i costi di tasse e imposte relative all’atto da concludere dal notaio, può essere un passaggio di peculiare importanza prima di intraprendere la scelta di comprare casa. Gli investimenti immobiliari richiedono attente riflessioni che comprendono anche l’analisi delle parti comuni, come può essere un sottoscala o anche un lastrico solare spesso causa dei problemi e delle controversie tra i condomini.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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