Comprare parte di un immobile: cosa fare
- Come comprare una parte di un immobile
- Cosa accade dopo il frazionamento di un immobile?
- Posso vendere una parte dell'edificio in proprietà esclusiva senza frazionarlo?
- Passaggi per procedere al frazionamento dell'edificio unifamiliare
- Quanto costa il frazionamento?
- Compravendita di immobile frazionato dal notaio
- Elementi dell’edificio familiare
- Differenze tra frazionamento catastale ed urbanistico
- Se non ci sono opere edilizie per il frazionamento come comportarsi?
Come comprare una parte di un immobile
Se si è proprietari di un immobile molto grande con la necessità di suddividerlo in più unità immobiliari per venderne una sola parte, occorre seguire una serie di operazioni preliminari che vedremo in questo articolo.
Leggendo la normativa ed anche la giurisprudenza si può ricavare la definizione di edificio unifamiliare come quello riferito ad un'unica unità immobiliare urbana di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno e destinato all'abitazione di un singolo nucleo familiare.
Deve essere un edificio che si distingue dalle altre costruzioni, ovvero deve avere un'indipendenza strutturale, senza continuità con altre abitazioni.
Elementi dell’edificio familiare
Per poter identificare un edificio unifamiliare deve trattarsi di unità immobiliare urbana unica (definizione data dalla legislazione catastale), deve avere esclusivamente destinazione d'uso abitativa, (escludendosi, quindi, destinazioni commerciali o industriali), deve trattarsi di proprietà esclusiva (edificio inteso come intero con unico proprietario) ed, infine, deve avere indipendenza funzionale ovvero non essere collegato a nessun altro edificio o a nessun'altra utenza di alcun genere.
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Cosa accade dopo il frazionamento di un immobile?
La prima cosa che si verifica con il frazionamento di un edificio in proprietà esclusiva è che automaticamente si verranno a creare alcune parti comuni, ovvero una comproprietà di alcuni accessori dell'immobile (muri, fondamenta, scale, etc.).
Nel momento stesso in cui l'unico proprietario di un edificio, lo fraziona e trasferisce la prima unità immobiliare a un altro soggetto, in quel momento nasce un condominio.
L'art. 1117 del Codice Civile elenca quali sono per legge le parti comuni, anche se il titolo di proprietà (atto di acquisto o decreto di trasferimento) può prevedere che alcune di esse siano escluse dalla comproprietà.
Ad esempio, nel caso di frazionamento di un edificio in tre appartamenti aventi un cortile di pertinenza che normalmente è considerato parte comune ma nell'atto viene, al contrario, attribuito in proprietà esclusiva ad una delle tre unità, lo stesso non sarà più da considerarsi condominiale ma esclusivo di una delle tre abitazioni.
Posso vendere una parte dell'edificio in proprietà esclusiva senza frazionarlo?
E' necessario evidenziare che qualora si decidesse di vendere solo una parte di un edificio unifamiliare non è possibile farlo senza prima procedere ad un frazionamento dell'immobile in più unità immobiliari. Come proprietario di un edificio di ampie dimensioni ed, in quanto tale, impegnativo da conservare e mantenere in buono stato, può essere molto utile suddividerlo in più appartamenti per poter usufruire di vantaggi economici, come in caso di vendita o affitto, oppure anche al fine di abbatterne i costi di gestione.
Differenze tra frazionamento catastale ed urbanistico
Il frazionamento catastale ha lo scopo di registrare correttamente le nuove unità immobiliari presso gli uffici del Catasto. Quest'ultimo assegnerà dei numeri di subalterno per ciascuna nuova consistenza.
Il frazionamento urbanistico, invece, concerne gli interventi edilizi eseguiti per il frazionamento dell'edificio e che vanno a modificare la pianta originariamente depositata in Comune.
Passaggi per procedere al frazionamento dell'edificio unifamiliare
In linea di massima per procedere alla divisione dell'unica unità immobiliare occorre per prima cosa procedere ad una comunicazione al Comune di competenza con presentazione di una CILA (Comunicazione di inizio lavori asseverata) in caso, ad esempio, di semplice cambio di destinazione d'uso o SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) in caso di opere che incidano sulla struttura dell'edificio, le quali devono essere presentate da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere), in seguito occorre procedere all'aggiornamento delle planimetrie in Catasto. Questo passaggio è molto importante per la conformità tra le planimetrie che dovranno essere depositate aggiornate al Catasto e lo stato reale dei luoghi. Senza questa conformità catastale il notaio non può procedere alla vendita in quanto la stessa sarà carente di un elemento essenziale previsto dalle legge.
Una volta adempiuto a quanto sopra detto si procederà all'avvio delle opere edilizie necessarie per il frazionamento immobiliare (vedremo oltre che non è sempre detto che queste siano indispensabili per la suddivisione). Da ultimo si procederà alla presentazione del certificato di collaudo a conclusione dei lavori, qualora si siano effettuate opere strutturali.
La mancata comunicazione dell'inizio lavori al Comune o della variazione catastale all'Agenzia delle Entrate comporta pesanti sanzioni pecuniarie e amministrative ecco perchè è sempre consigliabile affidarsi ad un notaio che possa consigliarti sui passaggi da intraprendere.
Se non ci sono opere edilizie per il frazionamento come comportarsi?
Questo è il caso in cui l'abitazione principale e la cantina od altre pertinenze dell'immobile siano accatastate insieme in un unico subalterno.
In tal caso non servono opere edilizie per dividerle in quanto già autonome l'una dall'altra. La suddivisione da operare sarà solo ed esclusivamente a livello di mappe catastali con richiesta al Catasto di assegnare alle stesse due subalterni differenti (consigliabile, comunque, sempre presentare almeno una CILA).
Quanto costa il frazionamento?
I costi a cui si va incontro per eseguire un frazionamento sono diversi.
In primo luogo, ci possono essere oneri di urbanizzazione oltre alle spese per gli allacci delle nuove utenze (acqua, luce e gas) che, in base alla nuova situazione immobiliare venutasi a creare, vanno messe a norma oltre ai costi collegati alla necessità di predisporre nuovi attestati di prestazione energetica per gli immobili creatisi. In secondo luogo, ci saranno da aggiungere i costi per i lavori veri e propri che dipendono ovviamente dall'entità di modifica da fare.
Compravendita di immobile frazionato dal notaio
Una volta che il frazionamento è stato completato e che l'immobile unifamiliare risulta suddiviso in più unità immobiliari, in questo momento è possibile rivolgersi al notaio per redigere sia l'atto di compravendita, come anche l'eventuale regolamento di condominio che si verrà a costituire con l'atto di vendita al primo acquirente.
