Compromesso e rogito: quale prevale se c’è difformità?

• Le differenze tra compromesso e contratto definitivo quando si compra casa dal notaio
• Il contratto definitivo prevale sul preliminare se hanno diverso contenuto
• Quando c’è difformità tra contratto preliminare e definitivo?
• Qual è il modo per far valere il contenuto del preliminare?
• I rimedi per evitare difformità tra preliminare e definitivo

Le differenze tra compromesso e contratto definitivo quando si compra casa dal Notaio

Molto spesso quando si decide di comprare casa di affrontano due passaggi e cioè in un primo momento le parti, venditore ed acquirente, si impegnano reciprocamente con la sottoscrizione di un contratto preliminare, obbligandosi a vicenda a firmare un secondo contratto, quello definitivo in cui avviene il vero e proprio passaggio di proprietà della casa, che costituisce il secondo passaggio della vicenda immobiliare.

Nella prassi il primo passaggio costituito dalla stipula del compromesso, consiste nella redazione di un documento che può avere tanto la forma di una scrittura privata poi autenticata dal Notaio oppure direttamente la forma di atto pubblico notarile. In tal modo non si trasferisce la proprietà della casa ma si stabilisce un obbligo che si sostanzia nella firma del successivo contratto definitivo entro una data prestabilita nel preliminare stesso.

Violare l’obbligo assunto consente alla parte adempiente di chiedere o il risarcimento del danno o l’esecuzione coattiva dell’obbligo di contrarre, ricorrendo al giudice che con la propria sentenza realizza gli stessi effetti del contratto e cioè il trasferimento forzato della proprietà dell’immobile dietro l’impegno a pagare il relativo prezzo di acquisto.

Quanto al secondo passaggio esso consiste nella sottoscrizione del contratto definitivo, l’atto di compravendita immobiliare con cui dinanzi al Notaio si determina il trasferimento della proprietà dall’attuale proprietario al compratore.

Quando c’è difformità tra contratto preliminare e definitivo?

Non di rado accade che tra il compromesso ed il contratto definitivo vi siano delle difformità, spesso ciò è dovuto alla presenza di clausole in un documento che sono assenti nell’altro, o ancora può accadere che ciò che viene stabilito nel preliminare venga poi negato nel definitivo e viceversa.

Le difformità possono riguardare l’oggetto, ad esempio, nel compromesso ci si può impegnare a comprare l’appartamento con il garage, ma successivamente alla firma del definitivo si decide di trasferire la proprietà del solo appartamento, magari perché non si è raggiunto un accordo economico.

Compromesso e rogito possono distinguersi anche per la mancanza di determinate clausole, come ad esempio, nel preliminare ci si può accordare per un pagamento dilazionato ed invece nel definitivo si può concludere per il pagamento alla sottoscrizione dell’atto.

Di norma, il contenuto del definitivo è conforme a quanto previsto nel preliminare, e comprende maggiori precisazioni oltre all’effettivo passaggio di proprietà dei beni oggetto di accordo, ma le parti possono prevedere una disciplina difforme o revocare i precedenti accordi, il tutto senza dover stipulare un nuovo contratto preliminare.

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Il contratto definitivo prevale sul preliminare se hanno diverso contenuto

Di norma, come detto, il definitivo tende a riporta pedissequamente il contenuto del contratto preliminare, ma è bene precisare che esso non è una riproduzione del compromesso, bensì un accordo autonomo che viene redatto in esecuzione del primo, ma non per questo le parti non possono decidere di accordarsi in maniera differente da quanto già pattuito al momento del compromesso.

Ecco perché molto spesso nel contratto definitivo non vengono riportate tutte le clausole contenute nel preliminare, ad esempio, se nel preliminare si prevedeva il trasferimento dell’appartamento e di uno spazio adibito a deposito e nel contratto definitivo di compravendita non vi è il riferimento a questo spazio ulteriore viene da chiedersi se il compratore acquisti solo l’appartamento o anche il piccolo spazio deposito.

Ebbene, una volta sottoscritto il contratto definitivo è quanto previsto in esso che ha valore, trattandosi dell’unica fonte di diritti e di obbligazioni inerenti alla compravendita voluta dalle parti, avendo il preliminare esaurito le sue funzioni con l’obbligo assunto a stipulare il definitivo e nulla più.

Sul punto la stessa giurisprudenza ha affermato che nel caso in cui tra contratto definitivo e contratto preliminare vi sia una differenza di contenuto, ciò che prevale e quindi ha valore tra le parti contrattuali è ciò che è scritto nel contratto definitivo, non avendo alcun valore quanto diversamente pattuito nel compromesso.

Qual è il modo per far valere il contenuto del preliminare?

Ebbene, alla luce di quanto detto, se preliminare e definitivo sono difformi a prevalere è quest’ultimo, ma esistono dei modi per non far perdere valore a quanto contenuto nel compromesso?

La risposta è affermativa! Perché se è vero che il rogito costituisce l’unica fonte di diritti ed obblighi tra le parti, tale situazione può in un certo modo essere superata.

Tendenzialmente, per far sì che il compromesso non perda valore bisogna provare che le parti abbiano sottoscritto un apposito accordo, in forma scritta, il contratto preliminare in base al quale le clausole in esso contenute, anche se non riprodotte nel contratto definitivo, devono essere considerate comunque valide. 

Per ottenere tale risultato è necessario che quando si sottoscrive il compromesso dal Notaio si inserisca un’apposita clausola contrattuale che preveda che il contenuto del preliminare prevalga sul definitivo, ed è necessario che entrambe le parti siano concordi in tal senso.

I rimedi per evitare difformità tra preliminare e definitivo

Se si vuole essere certi che tutto quanto previsto nel preliminare o una singola clausola di quest’ultimo sia riprodotta all’interno del definitivo, ad esempio, se si riesce ad ottenere una condizione contrattuale vantaggiosa e si vuole esser certi che essa sia contenuta anche nel definitivo esistono dei rimedi che evitano le possibili successive difformità con il rogito.

Ebbene ciò è possibile blindando il contenuto del compromesso rendendo il contratto definitivo vincolato a quanto precedentemente pattuito, prevedendo che in quest’ultimo sia riprodotta integralmente la vantaggiosa clausola contrattuale.

Altro rimedio è quello di sottoscrivere, unitamente al definitivo, un altro accordo con il quale si preveda che anche se vi è difformità di contenuto tra compromesso e rogito, le clausole difformi non perdano valore.