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Preliminare e definitivo: differenze

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Contratto preliminare e definitivo

Quando si parla di preliminare (o compromesso) e definitivo, spesso si fa molta confusione e non si conoscono le reali differenze e soprattutto gli effetti che possono scaturire.

Avere un quadro generale delle conseguenze che determina un preliminare così come il definitivo, può aiutare a comprendere se realmente sia utile la conclusione di un compromesso o si possa procedere direttamente senza il doppio passaggio. Ma in cosa consiste il contratto preliminare, cosa lo differenzia realmente dal definitivo? Vediamolo insieme.

Cosa si intende per contratto preliminare

Quando si parla di contratto preliminare, anche chiamato compromesso nel gergo comune, si intende l’accordo con cui le parti si obbligano alla stipula di un determinato contratto in un secondo momento, entro un determinato termine stabilito all’interno del contratto.

Il preliminare è uno schema che può essere adattato alla vendita, così come alla permuta e ad altri tipi di contratto, ad eccezione della donazione per la quale la tematica è molto discussa, perché difetterebbe di una delle caratteristiche principali, ossia la spontaneità.

Come si fa il preliminare

Il preliminare deve avere la stessa forma del contratto definitivo ai fini della sua validità: ciò è quanto prescritto dalla legge.

Esistono dei casi in cui il preliminare di un contratto viene concluso sottoforma di scrittura privata (ad esempio la vendita di una casa), ma esistono dei casi in cui il preliminare deve avere necessariamente la forma pubblica, pena la nullità dell’atto. È proprio il caso del contratto preliminare avente ad oggetto il trasferimento dell’immobile in corso di costruzione: si tratta di una novità introdotta nel 2019 che tutela la parte, considerata debole dal legislatore, che è il potenziale acquirente.

Quando fare il preliminare

Solitamente si ricorre al contratto preliminare quando la possibilità di chiudere la pratica contrattuale dal notaio richiede del tempo. Per la stipula di un contratto di vendita di una casa per atto pubblico, sono necessari dei controlli preventivi che vengono effettuati dal notaio in virtù delle sue specifiche competenze nel settore immobiliare. Nel caso in cui si scorgesse, ad esempio, un problema come una planimetria non aggiornata, bisognerebbe procedere con l’aggiornamento al catasto, con l’ausilio di un tecnico, per poter procedere al rogito notarile. Il preliminare può essere concluso senza questo dato e verrà proprio specificato che al momento del definitivo i dati catastali della casa, così come la planimetria, saranno aggiornati e corrispondenti allo stato di fatto in cui l’immobile si trova.

Un altro caso in cui il definitivo può essere subordinato dal verificarsi di un evento, è la concessione del mutuo: può accadere che si voglia bloccare l’affare immobiliare ma che ancora non sia abbia la certezza del rilascio del mutuo. Pertanto la conclusione del definitivo è subordinata all’evento futuro e incerto che, in gergo tecnico, viene definito condizione sospensiva, del rilascio del mutuo entro un determinato termine.

Come si fa il definitivo

Il contratto definitivo deve rispettare la forma imposta per quel determinato tipo di contratto, qualora la legge lo imponga. Esistono determinati contratti per i quali la legge prescrive una determinata forma per la validità, mentre per altri contratti non definendo e imponendo alcun tipo di modalità, la forma è intesa libera. Nel contratto di vendita, ad esempio, la legge sancisce la forma scritta.

Differenze tra preliminare e definitivo

La principale differenza è che il contratto preliminare non determina un passaggio di proprietà nel senso che non si realizza il trasferimento della casa dal venditore al compratore, ma semplicemente le parti si obbligano a prestare nuovamente il consenso che determinerà il passaggio di proprietà definitivo dal notaio.

Con il definitivo, invece, il venditore smette di essere in maniera appunto definitiva il proprietario dell’immobile e il compratore può definirsi quindi intestatario della casa.

Cosa contiene il definitivo rispetto al preliminare

Il contratto definitivo è completo in tutti i suoi elementi in quanto deve essere l’atto stipulato dal notaio che sancisce il definitivo passaggio di proprietà della casa dal venditore al compratore.

Quindi non può difettare di documentazioni necessarie per il rogito né di altre informazioni inerenti alla casa da stipulare.

Il compromesso, invece, non comportando alcun trasferimento può difettare di qualche documentazione ed elemento non ancora definito proprio perché si determina soltanto un’assunzione di un obbligo a concludere un futuro contratto.

Possesso della casa: differenze tra preliminare e definitivo

Quando si conclude un contratto preliminare non si determina, come abbiamo visto un passaggio di proprietà della casa, ma è possibile richiedere mediante un accordo con il venditore di entrare già nel possesso della casa.

Dal punto di vista giuridico si parla di possesso materiale o di detenzione in quanto il possesso giuridico-legale si trasferirà soltanto al momento della conclusione del contratto definitivo dal notaio.

Quanto costano preliminare e definitivo dal notaio

Concludere solo un contratto con cui ad esempio viene trasferita la proprietà della casa dal notaio, ha dei costi inferiori rispetto al caso in cu si concluda sia un contratto preliminare che un contratto definitivo. Infatti anche il contratto preliminare, oltre alle spese relative alla stesura da parte del notaio, richiedere il pagamento di alcune imposte come quella per la registrazione del contratto.

Tuttavia nonostante possano essere superiori i costi, talvolta il contratto preliminare rappresenta lo strumento adatto per il proprio caso, per bloccare un affare conveniente e per essere sicuri di non lasciarselo scappare.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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