Compromesso dal Notaio: cosa succede se muore il venditore?

• Perché sottoscrivere il preliminare dal notaio rappresenta una maggiore tutela per chi acquista casa?
• Le conseguenze dalla morte del venditore dopo che si è sottoscritto il preliminare
• Con chi stipula il definitivo il compratore dopo che il venditore muore?
• La morte del venditore dopo il preliminare dal notaio in caso di trasferimento della nuda proprietà
• Il preliminare perde effetti se il venditore muore prima del definitivo?
• Cosa succede se gli eredi del venditore si rifiutano di stipulare il definitivo?

Perché sottoscrivere il preliminare dal Notaio rappresenta una maggiore tutela per chi acquista casa?

Anche se non si tratta di un passaggio obbligatorio, quando si decide di fare un passo importante come quello di comprare casa, si deve affrontare un iter lungo che può richiedere parecchio tempo oltre che una grande somma di denaro, per questo motivo in linea di massima si preferisce stipulare un contratto preliminare per mettere nero su bianco le esigenze di futuro venditore e futuro compratore, prima di arrivare all’effettivo rogito che segna il passaggio di proprietà della casa.

Il preliminare di compravendita della casa, meglio conosciuto dai più come il compromesso, è uno strumento che consente di fissare gli accordi intercorsi tra i futuri contraenti anche se non ancora indicati nel contratto definitivo di compravendita, vincolando entrambe le parti in modo da evitare che una delle due si rimangi la parola data.

Proprio per questo motivo il preliminare rappresenta una forma di tutela per le parti da eventuali ripensamenti, in quanto sigla un impegno che non può essere risolto se non in casi specifici, e garantisce le parti fino alla sottoscrizione del definitivo dal Notaio.

Le conseguenze dalla morte del venditore dopo che si è sottoscritto il preliminare

Come spesso accade il preliminare viene stipulato da qualche settimana a qualche mese prima del rogito che sancisce il passaggio di proprietà della casa dal venditore al compratore.

Ad esempio, è possibile che la parte interessata all’acquisto di una casa faccia una proposta al venditore di modo da bloccare l’immobile ad un determinato prezzo evitando il subentrare di ulteriori offerte di terzi.

Se il venditore accetta la proposta le parti possono decidere di concludere un preliminare ed impegnarsi reciprocamente, il venditore a vendere la casa ed il compratore ad acquistarla al prezzo pattuito entro la data stabilita nel preliminare in cui entrambe le parti dovranno nuovamente presentarsi davanti al Notaio per sottoscrivere il contratto di compravendita della casa.

In linea generale tra il preliminare ed il definitivo possono trascorrere delle settimane o anche mesi e in questo lasso di tempo può accadere che il venditore muoia, prima che abbia firmato il definitivo che comporta il trasferimento della proprietà all’acquirente.

Ebbene, vediamo insieme quali sono le conseguenze della morte del venditore con cui si è stipulato il compromesso.

Il preliminare perde effetti se il venditore muore prima del definitivo?

Il compromesso di una casa interessa, in linea generale, due soggetti che sono il futuro compratore, detto promissario acquirente che, sottoscrivendo l’accordo, si impegna a comprare la casa e il futuro venditore, anche definito promittente venditore, che invece si impegna a venderla.

Nel caso in cui, dopo la stipula del preliminare e prima che le parti si siano presentate dal Notaio per il definitivo, il venditore muore ci si chiede se l’acquirente perda ogni diritto sulla casa e quindi se l’affare salti.

Ebbene la morte del venditore non comporta la perdita degli effetti del preliminare, questo perché la morte di una delle parti contraenti non determina da sola il fallimento della stipula del contratto definitivo di compravendita, potendo il compratore ancora ottenere la casa dei suoi sogni, purché paghi il prezzo stabilito nel preliminare.

Con chi stipula il definitivo il compratore dopo che il venditore muore?

Come appena detto la morte del venditore dopo che ha firmato il preliminare con comporta la nullità dell’accordo sottoscritto con il futuro compratore, il quale potrà proseguire gli accordi con gli eredi del promittente venditore deceduto.

Di conseguenza, alla data del rogito dovranno presentarsi dal Notaio il promissario acquirente e gli eredi del defunto venditore che dovranno aver accettato l’eredità.

Di norma, infatti, per essere eredi del venditore è necessario che i soggetti chiamati all’eredità abbiano accettato l’eredità del defunto, dopo aver fatto la dichiarazione di successione ed aver rispettato tutto l’iter per divenire i nuovi proprietari dell’immobile, in quote.

È bene precisare che gli eredi hanno l’obbligo di sottoscrivere il definitivo con l’acquirente, non solo se hanno accettato l’eredità puramente e semplicemente, ma anche se si sono avvalsi dello strumento dell’accettazione con beneficio di inventario. In tale ultimo casa saranno tenuti nei limiti del patrimonio e quindi dell’asse ereditario.

Cosa succede se gli eredi del venditore si rifiutano di stipulare il definitivo?

Secondo la giurisprudenza, se muore il promittente venditore di un contratto preliminare di compravendita, tutti gli eredi di quest’ultimo devono recarsi dal Notaio nella data stabilita per la conclusione del definitivo all’interno dello stesso compromesso.

Di norma non è possibile che solo alcuni degli eredi si presentino davanti al Notaio ed altri no, infatti, per consentire all’acquirente di ottenere la proprietà della casa dei sogni è necessario che tutti gli eredi che hanno titolo in quota su quel determinato immobile siano presenti al momento della stipula, altrimenti non sarà possibile il trasferimento di proprietà.

Tendenzialmente, sugli eredi ricade un obbligo che è quello del preliminare stipulato dal defunto venditore di vendere l’immobile al compratore, per tale motivo se gli eredi si rifiutassero di adempiere a tale obbligo il compratore potrebbe decidere di rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile.

La morte del venditore dopo il preliminare dal Notaio in caso di trasferimento della nuda proprietà

Mentre sin qui si sono analizzate le conseguenze che derivano dalla morte del venditore dopo che ha promesso in vendita la piena proprietà della sua casa sottoscrivendo un contratto preliminare dal Notaio, bisogna esaminare anche la sorte di tale eventi quando oggetto del preliminare è il trasferimento della nuda proprietà della casa e cioè quando, ad esempio, il promittente venditore si è riservato l’usufrutto della casa.

In tal caso, diversamente da quanto sin qui analizzato, il compratore non può ottenere la prosecuzione del contratto con gli eredi, in quanto oggetto dello stesso sarebbe l’intera proprietà e non solo la nuda proprietà della stessa.

Dunque, il contratto risulterebbe nullo e all’acquirente non resterebbe che convincere gli eredi del defunto venditore a vendere l’intera proprietà della casa, pagando un prezzo diverso e sottoscrivendo un nuovo contratto di compravendita che non è concluso in esecuzione del preliminare con il defunto venditore.