Cosa abbassa il valore di una casa da comprare
- Cosa abbassa il valore di una casa
- Il ruolo del notaio
- Domande frequenti su cosa abbassa il valore di una casa
- La posizione e il piano
- Lo stato di conservazione
- La classe energetica
- Gli abusi edilizi
- I vincoli e i diritti di terzi
- Fattori ed effetto sul prezzo, in tabella
- La casa è in classe g: conviene comprarla lo stesso?
- C’è un inquilino: posso comprare e mandarlo via?
- La casa viene da una donazione: quanto pesa sul prezzo?
- Il condominio ha deliberato il rifacimento della facciata: chi paga?
- Come faccio a sapere se c’è un abuso prima del compromesso?
Il valore di una casa lo abbassano cose visibili e cose che si leggono solo nei documenti. Tra le prime: piano terra o ultimo piano senza ascensore, esposizione a nord, classe energetica bassa, zona rumorosa, riscaldamento centralizzato vecchio. Tra le seconde, che pesano di più: un abuso edilizio, che se non è sanabile rende la casa invendibile; un usufrutto a favore di un anziano, che vale dal 30 al 60% del prezzo; un inquilino con contratto in corso; una provenienza da donazione, che per vent’anni allontana le banche; un’ipoteca o un pignoramento. Le prime si negoziano, le seconde si scoprono prima del compromesso facendo leggere i documenti al notaio, anche solo con un preventivo.
Cosa abbassa il valore di una casa
Quando si decide di comprare casa, il prezzo richiesto dal venditore non è sempre corrispondente al valore reale dell’immobile. Ci sono diversi fattori che possono abbassare il valore di una casa, e conoscerli permette di trattare sul prezzo o di evitare un acquisto sbagliato. Vediamo quali sono i principali.
La posizione e il piano
Il primo elemento che incide sul valore è la posizione: una casa in una zona periferica, poco servita dai mezzi pubblici, lontana da scuole, negozi e servizi, vale meno di una casa in una zona centrale o ben collegata. Anche il piano conta: gli appartamenti al piano terra e al piano rialzato valgono di meno per motivi di sicurezza, rumore e luminosità, così come gli appartamenti ai piani alti in edifici senza ascensore.
Lo stato di conservazione
Una casa da ristrutturare vale meno di una casa in buono stato, perché l’acquirente dovrà sostenere i costi dei lavori. Bisogna considerare lo stato degli impianti, degli infissi, dei pavimenti, del bagno e della cucina. Anche lo stato dell’edificio incide: una facciata da rifare, un tetto con infiltrazioni o un ascensore da sostituire comportano spese condominiali straordinarie che ricadono sul nuovo proprietario.
La classe energetica
La classe energetica, indicata nell’attestato di prestazione energetica, incide sempre di più sul valore delle case. Una casa in classe G consuma molto più di una casa in classe A, con bollette più alte e, in prospettiva, con la necessità di interventi di riqualificazione energetica. Le case in classe bassa valgono meno e sono più difficili da vendere.
Gli abusi edilizi
La presenza di abusi edilizi è uno dei fattori che più abbassa il valore di una casa. Se l’abuso è sanabile, il costo della sanatoria va detratto dal prezzo; se non è sanabile, la casa non può essere venduta, perché il notaio non può stipulare l’atto. Prima di comprare è quindi necessario verificare la conformità urbanistica e catastale dell’immobile.
I vincoli e i diritti di terzi
Una casa gravata da vincoli vale meno: si pensi a una servitù di passaggio, a un vincolo storico-artistico, a un usufrutto o a un diritto di abitazione a favore di terzi, a un contratto di locazione in corso. Anche la presenza di ipoteche o pignoramenti incide, perché l’acquisto richiede la loro cancellazione.
Fattori ed effetto sul prezzo, in tabella
| Fattore | Effetto indicativo sul prezzo | Dove si verifica |
|---|---|---|
| Piano terra, o piani alti senza ascensore | meno 10-20% rispetto ai piani intermedi | sopralluogo |
| Classe energetica F o G | meno 15-30% rispetto alla classe A o B | APE, da chiedere subito |
| Lavori straordinari deliberati dal condominio | la quota dei lavori, da scalare dal prezzo | liberatoria dell’amministratore, ultimi verbali |
| Abuso edilizio sanabile | costo della sanatoria più il rischio: da qualche migliaio di euro in su | titoli edilizi e planimetria, con un tecnico |
| Abuso non sanabile | casa invendibile: nessun notaio rogita | come sopra |
| Usufrutto o diritto di abitazione di un terzo | meno 30-60% secondo l’età dell’usufruttuario | atto di provenienza, visura |
| Inquilino con contratto in corso | meno 15-25%, di più se il canone è basso e la scadenza lontana | contratto registrato |
| Provenienza da donazione recente | mutuo difficile per vent’anni: molti compratori non partecipano | atto di provenienza |
| Ipoteca, pignoramento | nessun effetto se si estingue al rogito; blocca la vendita se c’è un pignoramento | visura ipotecaria dal notaio |
Le percentuali sono ordini di grandezza rilevati sul mercato, non regole: cambiano con la città e con la zona. I diritti di terzi hanno una pagina dedicata all’usufrutto e alla nuda proprietà; il caso della casa donata alla pagina sui rischi dell’acquisto di una casa da donazione; ipoteche e pignoramenti a quella su comprare una casa ipotecata.
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Il ruolo del notaio
Il notaio, prima della stipula dell’atto, verifica la situazione giuridica dell’immobile: la provenienza, la presenza di ipoteche, vincoli e diritti di terzi, la regolarità urbanistica e catastale. Queste verifiche permettono di scoprire eventuali problemi che incidono sul valore della casa e, se necessario, di rinegoziare il prezzo o di rinunciare all’acquisto prima di impegnarsi con il compromesso. Per questo è opportuno rivolgersi al notaio già nella fase delle trattative, e non solo al momento del rogito.
Domande frequenti su cosa abbassa il valore di una casa
La casa è in classe G: conviene comprarla lo stesso?
Può convenire se il prezzo lo riflette e se si mettono in conto i lavori: cappotto, infissi, caldaia possono costare decine di migliaia di euro. Va anche considerato che le regole europee sull’efficienza spingono i valori delle classi basse verso il basso: una casa in G comprata cara oggi si rivende male domani.
C’è un inquilino: posso comprare e mandarlo via?
Si compra, ma il contratto continua con il nuovo proprietario fino alla scadenza, e la disdetta segue le regole del contratto (in genere sei mesi prima della scadenza, per motivi previsti dalla legge). Per questo una casa occupata vale meno: il prezzo deve tenerne conto, e il canone in corso va verificato sul contratto registrato.
La casa viene da una donazione: quanto pesa sul prezzo?
Sul valore in sé nulla, sulla vendibilità molto: per vent’anni dalla donazione i legittimari del donante possono agire sulla casa, le banche esitano a concedere mutui e molti compratori si tirano indietro. Il rimedio è la rinuncia all’opposizione da parte dei legittimari o una polizza: senza, è legittimo chiedere uno sconto.
Il condominio ha deliberato il rifacimento della facciata: chi paga?
Per legge chi era proprietario al momento della delibera, quindi il venditore, ma verso il condominio risponde anche chi compra per l’anno in corso e il precedente. In pratica si scala la quota dal prezzo o si scrive nel compromesso che resta a carico del venditore. Serve la liberatoria dell’amministratore prima del rogito.
Come faccio a sapere se c’è un abuso prima del compromesso?
Chiedendo al venditore i titoli edilizi e la planimetria catastale e facendoli confrontare con lo stato reale da un tecnico, con un sopralluogo che costa qualche centinaio di euro. Il notaio verifica poi la conformità sui documenti al rogito, ma a quel punto la proposta è già firmata: il controllo utile è quello prima.
