Acquisto appartamento all’ultimo piano dal Notaio

• Acquisto appartamento in condominio dal notaio
• Appartamento all’ultimo piano: differenze di prezzo
• Problemi legati alle spese condominiali
• L’utilizzo del terrazzo condominiale
• Il diritto di sopraelevare
• Appartamento all’ultimo piano come attico
• I condomini possono opporsi alla costruzione?

Acquisto appartamento in condominio dal notaio

Quando si acquista un appartamento in condominio occorre da considerare una serie di aspetti ben diversi rispetto all’acquisto di una casa indipendente. Quest’ultima è un’abitazione situata in un luogo residenziale separato da altre abitazioni da case, strade, piazzamenti che delineano il confine di un immobile. Essa non presenta problemi di condivisione con altri proprietari ma garantisce un certo livello di libertà nella gestione dei propri spazi.

L’appartamento in condominio è un immobile situato in un palazzo unitamente ad altre case, i cui proprietari condividono vari beni comuni, che vengono utilizzati da tutti nei limiti delle proprie quote e del rispetto degli altri condomini. Nel condominio, quindi, si ha una comproprietà su determinati beni comuni quale può essere il terrazzo condominiale, le scale, i muri, il giardino antistante l’ingresso, ecc.

Quando si compra un appartamento occorre considerare anche il piano al quale si trova, in quanto questo può comportare delle differenze sia nella fase di rogito e nella fase precedente l’acquisto, nonché successivamente nella gestione dell’immobile. Vediamo quindi con ordine quali sono le caratteristiche nonché i rischi e i vantaggi che possono essere legati ad un appartamento all’ultimo piano.

Appartamento all’ultimo piano: differenze di prezzo

In primo luogo, si deve precisare che per appartamento all’ultimo piano si intende l’abitazione posta all’ultimo piano di scale, separata all’esterno superiore solo dal sottotetto oppure dal terrazzo condominiale o lastrico solare, qualora dovesse esistere. In alcuni edifici questo appartamento può valere di più per una serie di ragioni, tra cui ad esempio un particolare panorama, una luminosità maggiore, una maggiore ampiezza degli spazi superiori, un più facile accesso al terrazzo condominiale.

Questo comporta che il proprietario dello stesso abbia un maggior numero di millesimi (quote millesimali) ovvero un valore maggiore sui beni comuni, rispetto ad altri. Com’è noto nel condominio, anche le spese condominiali si pagano in relazione alla propria quota di millesimi, così come anche la fruizione dei beni comuni. Questo può comportare un aumento del prezzo e questo è il primo aspetto da considerare. Tuttavia, non è una regola perché dipende sempre dal contesto architettonico e geografico in cui si trova.

Appartamento all’ultimo piano come attico

A volte l’appartamento all’ultimo piano può essere qualificato come attico, quindi può essere un appartamento posto sì all’ultimo piano ma con ulteriori caratteristiche che lo rendono particolarmente di pregio. Questo ad esempio in base alla veduta di cui si può godere dallo stesso, oppure dalle caratteristiche dei materiali e delle rifiniture interne.

Quando si acquista un appartamento all’ultimo piano classificato come tale occorre porre attenzione in quanto potrebbe essere classificato in una categoria di lusso, ad esempio A1, e rendere impossibile l’ottenimento delle agevolazioni prima casa, oltre a prevedere sicuramente un pagamento dell’imposta maggiore.

Problemi legati alle spese condominiali

L’appartamento posto all’ultimo piano può comportare delle questioni condominiali diverse rispetto ad altri appartamenti. Occorre prestare molta attenzione alla gestione dell’immobile, in quanto di eventuali danni causati al sottotetto oppure al terrazzo condominiale. Inoltre, nelle assemblee condominiali generalmente possono esserci delle valutazioni differenti in ordine alle spese condominiali, che sono calcolate in relazione alle quote millesimali di cui ogni proprietario e quindi ogni condomino è titolare.

Quando si acquista un immobile in condominio, vi è una forma di solidarietà sulle spese condominiali e quindi ve ne sono alcune che passano all’acquirente che acquista, altre che invece ricadono ancora sul venditore. Con l’aiuto del Notaio nella fase preparatoria alla vendita occorre valutare tutti questi aspetti per evitare di ritrovarsi successivamente con un carico maggiore di spese. Nel rogito per questo si inserisce in una clausola apposita la quota millesimale di cui il soggetto è titolare dopo l’acquisto relativamente a quell’appartamento.

L’utilizzo del terrazzo condominiale

Il terrazzo condominiale generalmente in un palazzo o edifici con vari appartamenti non è di proprietà di un solo condomino, bensì è un bene comune. Da ciò deriva che può essere utilizzato da ciascuno nei limiti della quota di cui è titolare per varie funzionalità, sempre nel rispetto dell’utilizzo da parte degli altri condomini.

Tuttavia, è anche possibile che i condomini manifestino la propria volontà rilasciando procura magari all’amministratore di condominio per cederlo a un terzo o a uno solo di essi. Molto spesso capita che nel progetto del costruttore il terrazzo condominiale sia legato all’appartamento dell’ultimo piano, in modo che o il suo titolare ne diventi anche proprietario oppure che ne possa usufruire singolarmente. Questo rappresenta, quindi, un ulteriore vantaggio che può derivare dall’acquisto di un appartamento all’ultimo piano.

Il diritto di sopraelevare

In un condominio, non bisogna confondere l’appartamento all’ultimo piano con il lastrico solare. Esso è inteso come la copertura dell’edificio e si trova immediatamente sopra l’appartamento posto all’ultimo piano. La legge stabilisce che il proprietario dell’ultimo piano abbia il diritto di sopraelevazione, ovvero può elevare nuovi piani e costruire sul lastrico solare. Questo indubbiamente è un vantaggio enorme per chi acquista l’appartamento all’ultimo piano, che andrebbe a costituire la base, il terreno per costruire ulteriormente, arricchendo la propria proprietà e il valore dei propri immobili.

Allo stesso modo questa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare, che può appartenere a un terzo, mettendo in discussione il diritto del proprietario dell’appartamento all’ultimo piano. In questo senso, si tratta di un vantaggio, ma nello stesso tempo anche di un rischio, in quanto si può edificare ma nel rispetto di norme ben precise e rigide e nei limiti di quanto previsto per altri soggetti.

I condomini possono opporsi alla costruzione?

Sì, i condomini possono opporsi alla costruzione se questo pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio, oppure diminuisce la luce e l’aria degli edifici sottostanti. Pertanto, potrebbe essere utile chiedere preventivamente il consenso. Inoltre, hanno anche diritto a un’indennità, che il proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano deve corrispondere in seguito alla costrizione.