Cosa significa diritto d'uso di un immobile
- Cos'è il diritto d'uso
- Quali sono i diritti e gli obblighi di chi è titolare del diritto d'uso
- Uno sguardo particolare al caso di uso esclusivo nel condominio
- L'importanza del notaio per la costituzione del diritto d'uso
- A favore di chi si può costituire il diritto d'uso?
- Come si costituisce il diritto d'uso?
Cos'è il diritto d'uso
Il diritto d'uso è un diritto reale di godimento su cosa altrui.
Nello specifico, il diritto di usare un immobile significa poter servirsene ovvero anche la possibilità di raccoglierne i frutti limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia (questo aspetto lo differenzia dall'usufrutto).
ll diritto d'uso è disciplinato dall'articolo 1021 del Codice Civile .
In pratica il diritto di uso può competere al coniuge separato, ai figli dopo la costituzione del diritto stesso, ai figli adottivi, ai minori in affidamento preadottivo, ai figli riconosciuti e anche a quelli non riconoscibili ed, infine, alle persone che convivono con il titolare del diritto anche se non sono a suo carico.
Quale proprietario di una casa, in sostanza, si hanno due facoltà fondamentali: l'utilizzazione diretta dell'immobile e la percezione dei frutti (se la cosa è fruttifera) con il limite che siano quelli necessari a soddisfare i bisogni propri e della propria famiglia.
A favore di chi si può costituire il diritto d'uso?
Il diritto d'uso può essere costituito sia a favore di una persona fisica come anche a beneficio di una società, di un ente o un'associazione. In quest'ultimi casi il diritto è circoscritto alla sola facoltà di utilizzo dell'immobile (non si verifica, infatti, nei loro confronti la condizione a cui è subordinato il diritto ai frutti, ovvero l'esistenza di bisogni personali da esaudire).
Il diritto d'uso, inoltre, può essere costituito anche a favore di più persone contemporaneamente, senza determinazione di parti o in parti uguali. Ciascuno è così titolare di una quota indivisa e può disporre del bene senza ledere l'utilizzo da parte degli altri contitolari.
Qualora l'immobile produca frutti, l'usuario ha diritto alla sua parte degli stessi corrispondenti alla sua quota in uso purchè la stessa non ecceda i suoi bisogni e quelli della sua famiglia.
Come si costituisce il diritto d'uso?
Il diritto d'uso si può costituire sia per atto tra vivi (donazione, vendita, permuta, rendita vitalizia) oppure per testamento o legato.
E' possibile che si costituisca anche per usucapione, provvedimento del giudice ovvero per disposizione di legge (unico caso previsto dall'art. 540, secondo comma, Codice Civile ).
L'atto costitutivo del diritto d'uso sugli immobili deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità e trascritto nei registri immobiliari.
Il contenuto dello stesso può essere ampliato o ristretto dall'autonomia delle parti nel rispetto comunque della normativa.
L'atto con il quale viene costituito deve specificare il bene oggetto del diritto (direttamente utilizzabile); non è necessario che lo stesso precisi il contenuto e la durata dell'uso.
Il diritto d'uso, comunque, non può eccedere la durata della vita dell'usuario e nel caso di persone giuridiche, non può superare la durata di 30 anni (ci si richiama alla disciplina dell'usufrutto).
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Quali sono i diritti e gli obblighi di chi è titolare del diritto d'uso
Vale precisare che non è consentito all'usuario di cedere l'immobile a terzi o di darlo in locazione (salvo deroga per accordo delle parti).
Colui che ha il diritto d'uso di una casa, similmente all'usufruttuario, può prenderne possesso dopo aver redatto, in primo luogo, l'inventario dei mobili e la descrizione dello stato degli immobili e, in secondo luogo, aver prestato un'idonea garanzia (cauzione) a meno che non ne sia stato dispensato.
E' possibile, inoltre, sfruttare e usare direttamente l'immobile facendo delle migliorie e appropriandosi dei frutti, come anche occorre custodire, amministrare e riparare l'immobile qualora necessario.
Il titolare del diritto d'uso deve utilizzare la diligenza del buon padre di famiglia servendosi dell'immobile rispettando la sua destinazione economica, utilizzandolo allo scopo di soddisfare i suoi bisogni e quelli della sua famiglia.
L'usuario deve anche sostenere le spese per le riparazioni ordinarie ed il pagamento dei tributi se raccoglie i frutti che provengono dal bene.
Per quanto concerne, invece, le spese straordinarie (riparazioni ad esempio strutturali) sono a carico del titolare dell'immobile. Può accadere, talvolta, che vengano attribuite all'usuario, il quale se ne farà carico ma allo stesso tempo potrà richiedere il rimborso di quanto pagato personalmente alla scadenza del contratto.
Nel momento in cui cessa il diritto d'uso, l'usuario deve restituire il bene nello stato in cui l'ha ricevuto. Qualora, al contrario, non fosse così dovrà pagare il valore dell'immobile e risarcire gli eventuali danni arrecati.
Uno sguardo particolare al caso di uso esclusivo nel condominio
Nel condominio è possibile concedere l'uso esclusivo a condomini non proprietari del bene ma ciò non significa che ne siano proprietari.
L'articolo che parla di uso esclusivo è il 1126 del Codice Civile con specifico riferimento al lastrico solare.
All'interno del condominio la normativa prevede che l'utilizzo delle aree comuni è rimesso in parti uguali tra tutti i condomini (art. 1102 Codice Civile ). Il condomino, più in dettaglio, non può alterare la destinazione della cosa e non può impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto.
Ammettere un uso esclusivo per beni condominiali sembrerebbe andare contro al numero chiuso dei diritti reali.
In giurisprudenza, ancora oggi, non vi è chiarezza e sembrerebbe escludersi il diritto di uso esclusivo di bene condominiale (ad esempio il cortile).
L'uso esclusivo delle aree comuni condominiali può essere riconosciuto solo se approvato all'unanimità dei condomini in un regolamento assembleare, oppure dal proprietario originario dell'intera struttura o il costruttore in un regolamento contrattuale.
La Corte di Cassazione a sezione unite, nel 2020, nella sentenza n. 28972 ha affermato che il diritto di uso esclusivo non ha natura di diritto reale atipico (priverebbe in tal caso gli altri condomini del diritto di proprietà escludendone ogni possibilità di godimento) e non rientra nel numero chiuso dei diritti reali previsti dal Codice Civile . Lo stesso non è nemmeno un diritto di servitù a vantaggio di una specifica unità immobiliare. Il diritto di uso esclusivo per la Suprema Corte, in definitiva, ha natura obbligatoria, non opponibile a terzi ma con valore solo tra le parti che hanno sottoscritto il contratto.
Comunque, anche se riconosciuto l'uso esclusivo di un bene condominiale al condomino, o a più condomini, tutti gli altri sono chiamati a partecipare al riparto delle spese di manutenzione.
Questo deriva dal fatto che nonostante il bene condominiale sia ad uso esclusivo di uno solo dei condomini (o di alcuni solamente), lo stesso assolve una funzione per l'intero edificio e perciò utile a ogni singolo condomino.
L'importanza del notaio per la costituzione del diritto d'uso
Qualora vi sia da costituire un diritto reale di godimento è senz'altro necessario rivolgersi al notaio, il quale potrà, attraverso la lettura delle volontà delle parti, determinare quale sia l'atto e, quindi, il modo più proficuo per gestire l'uso dell'immobile.
E' necessario sapere che al momento della costituzione del diritto d'uso il notaio procederà anche al calcolo esatto della tassazione.
In virtù poi dell'uso esclusivo di parti condominiali, il notaio sarà in grado di redigere un regolamento in modo attento e consapevole il quale possa prevedere a norma di legge la disciplina dell'uso esclusivo anche in ottemperanza agli orientamenti di dottrina e giurisprudenza non sempre concordanti così da evitare eventuali ripercussioni legali.
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