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Cosa succede quando muore il locatore? o l’affittuario?

Cosa succede nel nostro ordinamento in caso di morte del locatore o del conduttore

Morte del locatore

A seguito della morte del locatore o conduttore chi prosegue il contratto di locazione?

I suoi eredi subentrando nella medesima posizione contrattuale (ossia nel complesso dei diritti ed obblighi) del de cuius.

Il locatore in vita può anche disporre della sua posizione ponendo in essere nel testamento un legato di posizione contrattuale a favore di un determinato soggetto, non tralasciando, però, l’importanza di legare insieme il diritto reale di proprietà sull’immobile che è indissolubilmente legato alla posizione di locatore.

MORTE DEL CONDUTTORE

La morte dell’inquilino è regolata nel nostro codice civile all’articolo 1614, ora abrogato dall’art. 6 della Legge sulla locazione degli immobili urbani n. 392 del 1978.

L’art. 6 della suddetta legge dichiara che:

  • in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti affini con lui abitualmente conviventi”. I predetti soggetti: coniuge, eredi e parenti affini con lui abitualmente conviventi hanno un diritto ex lege a continuare il contratto di locazione.
  • Nel caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, il secondo comma dell’art. 6 prosegue affermando che nel contratto di locazione succede al conduttore l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo.
  • Infine, nel caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l’altro coniuge se tra i due è stato così convenuto.

CHE RUOLO HA IL NOTAIO IN QUESTO CASO

Il notaio può aiutare il testatore, nella redazione del testamento pubblico, a tener conto di detta vocazione anomala a favore di determinati soggetti beneficiari che l’ordinamento tutela sulla base di uno stato di convivenza, nel caso di locazione di immobili adibiti ad abitazione, o sul diritto di poter continuare la propria attività, per gli immobili ad uso non abitativo.

UNITI CIVILMENTE E CONVIVENTI DI FATTO

Ai soggetti uniti civilmente, ai sensi della Legge n. 76 del 2016 (Legge Cirinnà) sono applicabili tutte le disposizioni che si riferiscono al matrimonio e sono equiparabili le parole “coniuge” o “coniugi” contenute nella lettera delle norme, pertanto l’art. 6 è perfettamente applicabile in toto.

Mentre per i conviventi more uxorio è intervenuta la Corte Costituzionale con la sentenza n. 404 del 1988 dichiarando l’illegittimità del suindicato articolo 6 Legge n. 392 del 1978 nella parte in cui non prevede tra i soggetti che hanno diritto di succedere nella titolarità del contratto di locazione, in caso di morte del conduttore, il convivente more uxorio.

La legge Cirinnà nell’articolo 1 comma 44 dichiara che: “nei casi di morte del conduttore o di suo recesso dal contratto di locazione della casa di comune residenza, il convivente di fatto ha la facoltà di succedergli nel contratto”, equiparando a tutti gli effetti anche il convivente more uxorio nella successione del contratto di locazione a causa di morte del conduttore.

SUCCESSIONE NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE ADIBITO AD USO NON ABITATIVO

  • L’art. 37 della legge sulla locazione dispone che: “nel caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuare l’attività”.
  • In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, o dell’unione civile, il contratto di locazione di trasferisce al coniuge, o all’unito civilmente, anche se non conduttore, che continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all’altro coniuge prima della separazione legale o consensuale o prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio, o dell’unione civile.
  • Nel caso in cui l’immobile sia adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti e uno solo tra di loro è titolare del contratto di locazione, nel caso di morte di quest’ultimo gli succedono nel contratto, in corso con gli aventi diritto di cui sopra, gli altri professionisti, artigiani o commercianti.

La ratio di detta disposizione è quella di permettere ai soggetti che hanno iniziato un’attività commerciale di continuarla nel medesimo luogo, al fine di non perdere, ad esempio, la clientela.

Questa disposizione in tema di successione del contratto di locazione commerciale si applica interamente anche al convivente di fatto, per le ragioni sopra esposte.

NATURA GIURIDICA

La successione nel contratto di locazione, sia a suo abitativo che ad uso commerciale, è per l’ordinamento una vocazione anomala ossia continua solo a favore di determinati soggetti e il testatore non può disporne liberamente; si tratta pertanto di una limitazione all’autonomia di testare del de cuius.

CHI RISPONDE DEI CANONI D’AFFITTO NON PAGATI?

Ai sensi dell’articolo 752 codice civile risponde dei debiti, come ad esempio dei canoni di locazione non pagati, l’erede.

Le informazioni riportate in questo articolo sono a carattere generico e non possono essere considerate documenti ufficiali, così come non possono in alcun modo sostituire il parere di un professionista. Per gli stessi motivi Easy Web Service Srl non risponde in alcun modo della correttezza di quanto riportato, così come dell’aggiornamento dei contenuti, in quanto argomenti suscettibili di modifiche nel tempo. EWS invita pertanto gli utenti a consultare direttamente un notaio per avere informazioni aggiornate, certe e conformi al proprio caso specifico.

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