5 cose da verificare prima di comprare casa dal Notaio

• Verificare la controparte venditrice
• Verificare il prezzo e il costo complessivo
• Verificare le spese condominiali
• Verificare la situazione urbanistica e la possibilità di effettuare dei lavori
• Verificare la situazione energetica dell’edificio
• La richiesta di mutuo

1. Verificare la controparte venditrice

Quando si deve comprare una casa, occorre in primis raggiungere un accordo con il venditore, il quale cede la propria proprietà e se ne assume la conseguente responsabilità. In primo luogo, occorre prestare attenzione alla sua persona in quanto è importante che non abbia avuto a suo carico iscrizioni di formalità pregiudizievoli alla buona conclusione della pratica.

Si pensi all’ipotesi in cui il venditore abbia subito un pignoramento proprio del bene immobile oggetto di vendita, oppure in passato a suo carico sia stata iscritta una ipoteca a garanzia di un credito. Ebbene, tutte queste verifiche sulla persona sono importanti e le esegue il Notaio attraverso le visure ipotecarie su persona, oltre che sull’oggetto della vendita, quindi sulla casa. Anche prima di giungere al rogito, nelle varie fasi colloquiali con lo studio, si può fare questa verifica preliminare.

Chiaramente con il venditore vi deve essere anche un rapporto di fiducia che conduca l’acquirente a sentirsi al sicuro verso una pratica immobiliare da realizzare insieme e con accordo, cosa che va valutata nelle fasi preliminari.

2. Verificare il prezzo e il costo complessivo

Prima di acquistare casa, di solito si considera come elemento primario il prezzo, il quale deve risultare accessibile e nelle capacità reddituali dell’acquirente. Questo deve essere valutato caso per caso, anche in relazione ad un eventuale mutuo concesso dalla Banca.

Al di là delle questioni soggettive, l’acquirente deve preliminarmente valutare se il prezzo richiesto dal venditore sia corretto, ferma restando la sua libertà di stabilirlo. Ci si può informare in via preventiva in relazione ai prezzi imposti in una determinata zona, anche magari consultando vari annunci immobiliari. Ci si può, altresì, informare presso il Notaio di fiducia o anche un collegio notarile, oppure direttamente sul sito web del Notariato che informa sullo stato del mercato immobiliare.

Queste valutazioni vanno svolte per comprendere se il corrispettivo richiesto sia giusto e oggettivo nei riguardi di un determinato mercato immobiliare, anche alla luce del fatto che non si tratta dell’unico costo da affrontare: a ciò va aggiunta la spesa notarile, l’eventuale spesa dell’agenzia immobiliare, ecc.

La richiesta di mutuo

La verifica del prezzo rientra tra le questioni principali da affrontare e questo concerne anche le modalità con cui l’acquirente intende pagarlo. Spesso può essere necessario ricorrere ad una richiesta di mutuo e questo deve essere verificato prima di procedere, in quanto si può prendere un accordo e accettare determinate condizioni anche con un preliminare ma poi non si ottiene la concessione da parte della Banca, E’ opportuno, quindi, concordare con la Banca in primis e poi prendere accordi con il venditore, considerando l’opportunità e la convenienza del tasso di interesse e della liquidità concessa.

3. Verificare le spese condominiali

Se ciò che si deve acquistare è un appartamento in condominio, l’acquirente deve valutare tutti gli eventuali pendenti al momento del rogito, vale a dire verificare se il proprio venditore come proprietario ha ancora degli insoluti da dare al proprio condominio.

L’acquirente diventa condomino dal momento in cui viene stipulato il rogito di compravendita, ma è bene assicurarsi prima circa la situazione delle spese condominiali che spettano al venditore o che spetteranno nel periodo successivo all’acquirente. Dal rogito l’amministratore di condominio può pretendere dall’acquirente nuovo condomino il pagamento delle spese condominiali.

La legge prevede che chi vende i diritti di proprietà sulla casa rimane obbligato in solido con colui che acquista per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore la copia autentica dell’atto notarile di vendita che comporta il trasferimento di tale diritto. Per questo motivo, è bene accertarsi prima di quanto sia questo valore da pagare, in modo da non trovarsi impreparati relativamente a ciò che occorre versare.

4. Verificare la situazione urbanistica e la possibilità di effettuare dei lavori

Una questione importante da verificare prima del rogito concerne lo stato dell’immobile. Prima di accordarsi con l’acquirente, generalmente si visiona fisicamente la casa o l’appartamento, in primo luogo per capire se possa essere corrispondente alle proprie esigenze.

Oltre a visionarlo dal punto di vista architettonico, si deve anche verificare l’aspetto urbanistico dello stesso, che per il rogito è fondamentale. Infatti, è necessario che sia regolare da quel punto di vista, che non vi siano abusi e che si individui il titolo urbanistico in virtù del quale è stato edificato. A volte ciò non è necessario, come nell’ipotesi in cui il bene è stato edificato prima del 1967. In questa ipotesi, infatti, non occorre allegare al rogito il titolo urbanistico.

A prescindere dalla regolarità ai fini dell’atto, è importante valutare la situazione della casa anche per capire se sia possibile eventualmente fare dei lavori di ristrutturazione, qualora questo interessi l’acquirente. È bene farla visionare da un tecnico esperto, che possa valutare sia la questione del rogito che quella dello stato dell’immobile.

5. Verificare la situazione energetica dell’edificio

Al momento dell’acquisto occorre anche che il venditore produca l’APE, ovvero l’attestato di prestazione energetica che appunto attesti lo stato energetico dell’immobile. Ciò deve essere prodotto dal proprietario venditore ed è importante sia per il rogito che per la valutazione dell’immobile stesso.

La redazione dell’attestato di prestazione energetica è solitamente affidata ad un tecnico di fiducia che dovrà verificare l’efficienza energetica dell’immobile, controllando gli impianti di riscaldamento e di climatizzazione, la coibentazione dell’immobile nonché tutte le altre caratteristiche che possano consentire di individuare la classe energetica dell’immobile. Incidono sulla classe energetica impianti di nuova generazione come i pannelli solari o altri strumenti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, nonché finestre ed infissi a taglio termico.

Il tecnico attestatore provvederebbe quindi attraverso un attento sopralluogo dell’immobile, in modo da poter classificare correttamente. Tale attestazione energetica dovrebbe poi essere aggiornata ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione e questo deve essere valutato anche per il futuro dall’acquirente.