Dati catastali diversi dal titolo di provenienza

• Comprare casa dal notaio
• Titolo di provenienza casa: che cos’è?
• Provenienza casa: cosa succede se i dati catastali sono diversi?
• Preventivo acquisto casa dal notaio
• Chi analizza la provenienza e i dati catastali
• Perché i dati catastali sono diversi nella provenienza
• Errore nei dati catastali
• Come capire la modifica dei dati catastali

Comprare casa dal notaio

Quando si decide di comprare una casa dal notaio esistono diverse fasi prima del rogito, necessarie per poter procedere in modo consapevole e sereno nell’investimento immobiliare.

Una tra queste consiste nell’analisi della documentazione inerente alla casa, comprensiva del cosiddetto titolo di provenienza, che offre la possibilità di comprendere quale sia la storia dell’immobile dal punto di vista giuridico. Vediamo quali sono le possibili problematiche che possono sorgere dall’analisi di tale documento e quando e come è possibile risolverle.

Titolo di provenienza casa: che cos’è?

Il titolo di provenienza è il documento che attesta come il venditore è diventato proprietario dell’immobile, inteso sia come fabbricato, che come terreno.

La provenienza può essere a titolo originario o derivativo. Qual è la differenza? La risposta è molto semplice. Mentre nella provenienza a titolo originario il diritto di proprietà nasce in capo al venditore, in virtù ad esempio di accessione (si pensi al caso in cui il venditore titolare del terreno costruisca una casa sullo stesso, divenendo proprietario della casa) oppure per usucapione (il venditore diventa proprietario di un terreno decorsi 20 anni con possesso pubblico, pacifico, ininterrotto).

La provenienza a titolo derivativo implica invece dei passaggi di proprietà, ossia deriva da un ulteriore trasferimento avvenuto da parte di un’altra persona: ad esempio, il venditore ha comprato a sua volta la casa da un’altra persona.

Chi analizza la provenienza e i dati catastali

Quando si decide di comprare casa, è preferibile affidarsi sin dalla fase delle trattative a un notaio, che possa effettuare una serie di controlli ad ampio spettro, che spaziano dal punto di vista catastale, urbanistico e giuridico.

Analizzare il titolo di provenienza, così come anche i dati catastali e le possibili variazioni che sono avvenute negli anni, rappresentano step necessari e da non sottovalutare per il proprio investimento immobiliare.

Provenienza casa: cosa succede se i dati catastali sono diversi?

Può accadere che i dati catastali della casa che si intende comprare, nel corso degli anni, abbiano subito delle variazioni, delle modifiche tali da comportare una diversa identificazione nell’ambito di un atto notarile.

Tuttavia qualora vi siano delle differenze rispetto al titolo di provenienza, occorre analizzare la questione e scendere nei dettagli per comprendere se ciò sia dipeso da un mero errore o semplicemente vi siano state delle operazioni sull’immobile, tali da modificarne i suoi connotati.

Perché i dati catastali sono diversi nella provenienza

I dati catastali sono elementi descrittivi che identificano in maniera inequivocabile un immobile, inteso sia come fabbricato che come terreno. La legge ha previsto infatti il Catasto dei Fabbricati, in cui sono appunto registrati tutti i fabbricati e il Catasto dei Terreni in cui vi sono i Terreni siti in un determinato Comune.

Può accadere che nel corso del tempo un immobile subisca una variazione, come una fusione, un accorpamento, una divisione, un frazionamento, così come qualsiasi tipo di operazione che possa alterarne la sua struttura.

Ciò potrebbe comportare la modifica dei dati catastali: ad esempio nel caso in cui vi siano due immobili, ciascuno con una propria identificazione catastale, può accadere che si procede ad una fusione e che diventi un unico appartamento. In tal caso la nuova unità immobiliare assumerà un’unica identificazione catastale. Stesso discorso, al contrario può essere applicato in termini di frazionamento di un immobile, sia per i terreni che per i fabbricati.

Errore nei dati catastali

Altra problematica, ben diversa dalle fattispecie sopra esposte, può attenere a una diversità dei dati catastali rispetto al titolo di provenienza. Può accadere infatti che solo un singolo dato catastale sia differente rispetto alla visura: si pensi al caso, ad esempio, in cui nel titolo di acquisto del venditore sia indicata la particella 5, mentre invece la particella prevista nella visura catastale sia la 4. In questo caso sussiste una divergenza dei dati catastali e si pone il problema di quale sia quello giusto e come poter risolvere il problema.

La questione appare risolvibile mediante l’intervento del notaio che, una volta accertato il mero errore materiale, dovuto ad esempio a un’errata battitura, potrà procedere unilateralmente in via autonoma alla rettifica, mediante una dichiarazione per atto pubblico, anche antecedente al rogito di acquisto in cui certifica e rettifica il dato catastale.

Pertanto in questo caso non è possibile ravvisare operazioni pregresse catastali come fusioni, accorpamenti o frazionamenti, ma solo un banale errore che necessita di correzione, al fine di evitare confusione nell’identificazione dell’immobile.

Come capire la modifica dei dati catastali

Per capire se vi sono state delle variazioni dei dati catastali, a seguito di operazioni effettuate da tecnici del settore immobiliare, come geometri, ingegneri, etc. è necessario consultare l’apposita documentazione che certifichi gli eventuali lavori o modifiche avvenute nel corso del tempo.

Quando si parla di documentazione tipica che possa accertare l’eventuale modifica dei dati catastali, si fa riferimento alla cosiddetta visura catastale.

Preventivo acquisto casa dal notaio

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Ciascun atto ha le proprie spese e non esistendo un tariffario notarile o un listino prezzi, in virtù dei numerosi fattori che possono influenzare un preventivo notarile, è sempre opportuno informarsi preventivamente sulle tasse e le imposte che dovranno versarsi nelle mani del notaio, il quale dopo il rogito notarile, una volta firmato l’atto, provvederà a versarle all’erario.

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