Che differenza c'è tra proposta di acquisto e compromesso dal notaio?

• Proposta di acquisto: che cos’è?
• Il compromesso dal notaio
• Quali sono le differenze tra proposta e compromesso, è perché è meglio stipulare il compromesso?
• Come si fa la proposta di acquisto?
• Cosa accade dopo la sottoscrizione della proposta di acquisto da parte del venditore?
• Il contenuto del compromesso dal notaio, in cosa differisce dalla proposta?
• La trascrizione del compromesso dal notaio come garanzia

Proposta di acquisto: che cos’è?

Quando si decide di comprare casa il primo passo da compiere consiste nella proposta di acquisto che viene rivolta all’attuale proprietario dell’immobile e quindi al venditore, manifestando l’interesse verso la casa in questione attraverso un documento scritto, generalmente accompagnato dal versamento di una somma di denaro a titolo di caparra sulla futura compravendita.

Come si fa la proposta di acquisto?

Quando si vuole comprare un immobile è necessario presentare al venditore una proposta di acquisto che in genere si effettua mediante la compilazione di un modello prestampato che viene fornito dalla stessa agenzia immobiliare a cui ci si affida, e nel quale sono indicate tutte le condizioni per stipulare il futuro contratto, e cioè, oltre ai dati dell’immobile, il prezzo proposto dal compratore con le relative condizioni di pagamento, la somma offerta a titolo di caparra, le generalità del compratore, del venditore e i dati dell’agenzia immobiliare, inoltre va inserito di norma anche il termine entro il quale il proprietario potrà accettare la proposta, scaduto il quale la stessa si riterrà non accettata e quindi decaduta.

Il potenziale compratore, dopo aver presentato la proposta di acquisto rimane vincolato alla stessa, non potendo tirarsi più indietro, mentre il venditore così come è libero di accettare o meno l’offerta fattagli, può valutare anche altre offerte, non avendo nessun tipo di vincolo nei confronti del soggetto che ha fatto la proposta. Questo accade perché, fino al momento in cui il proprietario della casa non sottoscrive la proposta, non assume nessun tipo di obbligo di conclusione della compravendita nei confronti del compratore, mentre il compratore con la presentazione della proposta, appositamente sottoscritta, assume un impegno vincolante nei confronti del proprietario.

Cosa accade dopo la sottoscrizione della proposta di acquisto da parte del venditore?

Una volta ricevuta la proposta di acquisto, il venditore può decidere di accettarla o meno, e nel caso in cui decida di accettarla perché incontra i suoi interessi, deve sottoscrivere il modello prestampato, e la conseguenza che ne deriva è l’accettazione integrale di tutte le condizioni ivi riportate, soprattutto economiche, il che significa che una volta firmata la proposta il venditore non potrà richiedere un importo diverso al compratore, avendo assunto con la sottoscrizione del documento un vincolo verso le clausole che erano contenute all’interno dello stesso.

A questo punto, quindi, sia il venditore che il compratore sono vincolate a rispettare l’accordo, ma le garanzie che discendono dalla sottoscrizione della proposta di acquisto sono diverse da quelle derivanti dalla stipula del compromesso dal Notaio, vediamo insieme il perché.

Il compromesso dal Notaio

Il più noto compromesso è quello di vendita che più precisamente viene definito contratto preliminare di compravendita , con cui venditore e compratore si impegnano reciprocamente e rispettivamente a vendere e a comprare una determinata casa.

Una volta redatto il compromesso va sottoscritto da entrambe le parti e va registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro i termini previsti per legge, è bene tenere presente che nel compromesso sono contenute condizioni e termini della futura vendita, espressamente concordati dalle parti e riportati all’interno dello stesso, per questo tendenzialmente si ricorre al Notaio, non solo per farsi assistere nella redazione dello stesso compromesso di modo da essere certi di inserire tutti gli elementi di interesse sia del futuro compratore che del futuro venditore, ma anche e soprattutto per avere una maggiore garanzia.

Il contenuto del compromesso dal notaio, in cosa differisce dalla proposta?

Il preliminare di vendita, sia che venga stipulato in forma di atto pubblico che di scrittura privata autenticata, dal Notaio deve contenere una serie di indicazione, che tendenzialmente non differiscono di molto da quanto indicato nella proposta di acquisto, infatti vanno inseriti il prezzo e le somme corrisposte a titolo di caparra, i dati dell’immobile, le generalità di venditore e compratore, il termine entro cui dovrà stipularsi l’atto definito di vendita e non il termine di accettazione come avviene per la proposta, in quanto con il compromesso entrambe le parti sono vincolate e non solo il compratore, in più nel compromesso vanno indicati conformità catastale, regolarità urbanistica e assenza di ipoteche o di formalità pregiudizievoli, che invece non sono riportati nella proposta.

Proprio per le indicazioni di tali ultimi dati il compromesso costituisce una garanzia rispetto alla proposta di acquisto perché consente al compratore, alla luce di visure catastali ed ipotecarie e di verifica della documentazione urbanistica effettuata da parte del Notaio, di non impegnarsi ad acquistare un immobile abusivo o con delle ipoteche.

La trascrizione del compromesso dal Notaio come garanzia

Ulteriore garanzia del compromesso è rappresentata oltre che dalla sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, che però interessa anche la proposta di acquisto se non è seguita dal preliminare entro venti giorni da quando il venditore accetta la proposta, è sua la trascrizione.

Quest’ultima deve avvenire una volta sottoscritto l’atto preliminare di compravendita dalle parti e ha un effetto prenotativo, ciò sta a significare che una volta trascritto il preliminare non solo il venditore non potrà vendere a terzi il bene per l’impegno assunto e riportato nei registi immobiliari, altresì non potranno essere iscritte formalità pregiudizievoli, come un’ipoteca, sull’immobile, facendo in modo che il compratore possa vedersi trasferire, al momento della vendita vera e propria, l’immobile così come si trovava al momento del preliminare.

Quali sono le differenze tra proposta e compromesso, è perché è meglio stipulare il compromesso?

Alla luce di tutto quanto detto sin qui sola proposta risulta garantire meno le parti rispetto al compromesso, in primo luogo perché ad essere vincolato nella proposta è solo il compratore mentre nel compromesso dal Notaio le parti si impegnano entrambe a stipulare la futura vendita.

Inoltre con il compromesso stipulato davanti al Notaio si ha la certezza di essersi affidati ad un professionista che verificherà con visure catastali, ipotecarie e reperimento della documentazione urbanistica se l’acquisto è sicuro, per questo risulta opportuno chiedere un preventivo gratuito al professionista sia per avere un primo scambio di opinioni sul tipo di atto che si vuole compiere sia per comprendere anche le spese dell’investimento immobiliare che si vuole fare.

È bene precisare quale altra differenza tra i due istituti che, dalla firma del preliminare, il proprietario dell’immobile non può venderlo ad altri e nel caso in cui lo faccia, in assenza di valide giustificazioni, la parte che subisce l’inadempimento ha la facoltà di richiedere l’intervento del giudice per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso o, qualora non fosse più interessata, la sua risoluzione con risarcimento dei danni subiti.

In ultimo, ma non meno importante, la proposta di acquisto non dà certezza che una volta accettata sull’immobile possano essere iscritte delle formalità pregiudizievoli, come un’ipoteca, che potrebbe svantaggiare il futuro compratore nell’acquisto, infatti con la trascrizione del preliminare il compratore non corre alcun rischio.

Ecco perché è preferibile stipulare il compromesso dal Notaio, anche se si è già sottoscritta una proposta di acquisto, al fine di essere certi della sicurezza dell’acquisto e di avere tutte le garanzie fornite dal professionista e dai rimedi di legge previsti quando si conclude un preliminare dal Notaio.