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Differenze tra prima casa e seconda casa: costi e Notaio

Differenze tra prima casa e seconda casa: costi e Notaio

Cosa è la prima casa e quali sono le differenze rispetto alla seconda casa? Quali sono le differenze anche nei costi notarili che dovrò sostenere per la prima e per la seconda casa?

Comprare casa è sempre, o quantomeno per una buona percentuale della popolazione, un impegno che si protrae per diversi decenni, mettendo alla prova i bilanci familiari e comportando spesso anche molti sacrifici.
Dovendo fare i conti su cifre importanti, una delle prime cose che potremmo chiederci è: qual è la differenza tra prima e seconda casa? E, di conseguenza, per l'acquisto della mia abitazione potrò accedere alle agevolazioni previste proprio per l'acquisto della prima casa? La risposta a questa domanda fa una bella differenza sia nell'immediato, nel momento quindi in cui sto comprando, sia sul lungo periodo, in quanto la tassazione locale sugli immobili si applica - salvo modifiche che possono essere decise dal legislatore - sulle seconde case e pertinenze.
Acquistare una seconda casa non sono implica dunque maggiori spese notarili legate a tasse e imposte non agevolate, ma anche un maggior dispendio nella gestione ordinaria: è quindi bene avere le idee chiare per non sbagliare i conti, con ripercussioni che possono essere anche di rilievo nel corso degli anni.

Dal Notaio: differenze tra prima e seconda casa

Quello che più o meno tutti sanno è che la tassa sugli immobili si applica attualmente sulla seconda casa e non sulla prima, comportando quindi una gestione più onerosa dell'abitazione.
L'ammontare di questa tassazione, essendo di competenza locale, viene decisa in percentuale dai Comuni, rispettando i parametri stabiliti dalla legge: è bene dunque, nel caso di acquisto seconda casa, informarsi debitamente sulla tassazione applicata.
Ma cosa succede invece quando andiamo dal Notaio? Che differenze ci sono tra acquisto prima casa e acquisto seconda casa? La prima cosa da fare è avere ben chiaro di cosa si parli quando si tratta di prima e di seconda casa.
La prima casa - a differenza di quanto qualcuno potrebbe pensare - non è "la prima casa che compro", indipendentemente dall'uso che andrò a farne.
Per chiarirsi le idee è forse più utile definirla come "l'abitazione principale della famiglia", quella in cui la famiglia - che sia composta da una sola persona o da più persone - andrà a risiedere.
Quella della residenza è una condizione necessaria per la qualifica di prima casa, così come il fatto non aver già comprato un'abitazione come prima casa (a meno di averla venduta o di essere in procinto di farlo).
L'idea del legislatore è infatti quella di agevolare il possesso della casa di proprietà per le famiglie, che possano così contare su un bene immobile sicuro anche grazie a queste facilitazioni.
Dal Notaio cosa cambia? Sicuramente la tassazione: l'Imposta di Registro - che dovremo versare al Notaio, appunto - è del 2% del valore catastale se prima casa, del 9% se seconda casa.
Come possiamo intuire, non si tratta di una differenza da poco.
Se dovremo invece versare l'Iva (che è alternativa all'Imposta di Registro, non aggiuntiva) questa passerà dal 4% al 10% del prezzo dell'abitazione, ma in questo caso non la pagheremo al Notaio, bensì all'impresa da cui stiamo acquistando.
Ricordiamo infatti che l'Iva si paga solo in caso di acquisto da società entro i cinque anni dalla realizzazione o dalla ristrutturazione dell'abitazione, in tutti gli altri casi è dovuta l'Imposta di Registro.

Differenze tra prima e seconda casa: casi pratici

Vediamo un caso pratico: abito in una casa che ho ricevuto in eredità, che quindi non ho dovuto acquistare e non ho dunque usufruito di nessuna agevolazione per l'acquisto.
La mia famiglia abita qui e qui abbiamo la residenza.
Ora però decidiamo di comprare una casa al mare sempre per gli usi familiari: dal momento che non abbiamo usufruito in precedenza delle agevolazioni per l'abitazione principale, potremo farlo ora? No, a meno che decidiamo di spostare la residenza della famiglia nella nuova abitazione, quindi di trasferirci.
Altro caso pratico abbastanza comune: ho acquistato una casa come prima casa qualche anno fa, ora però ho deciso di trasferirmi altrove con la mia famiglia, acquistando un'altra "abitazione principale".
Non vorrei però vendere la casa già acquistata, così da poterla affittare: posso trasformare la prima abitazione in seconda casa e comprare quella nuova sempre con le agevolazioni prima casa? No, non è possibile usufruire delle agevolazioni prima casa se si è in possesso dell'abitazione comprata con tali agevolazioni precedentemente: per poter prendere un'altra prima casa, devo vendere quella acquistata precedentemente.
Una parziale deroga a regola si ha nel caso di acquisto di una nuova prima casa prima della vendita dell'altra: possiamo infatti accedere alle agevolazioni impegnandoci a vendere l'altra entro un anno.
In caso questo tempo non fosse rispettato, dovremo però pagare la differenza di tassazione (e anche delle sanzioni, a meno di ravvedimento prima dello scadere dei termini).
Come si nota da questi due esempi, prima casa in termini di acquisto e in termini di tassazione comunale non sempre corrispondono, in quanto diversi casi possono portare a un acquisto come seconda casa, ma a una tassazione come prima casa e viceversa: qui abbiamo affrontato in breve e in maniera certo non esaustiva due casi semplici e abbastanza comuni, ma mille possono essere le diverse esigenze e la complessità della vita va spesso oltre quelle che possono essere facili schematizzazioni.
Diventa dunque di fondamentale importanza la consulenza di un Notaio, la cui preparazione ed esperienza in questi campi può esserci di enorme aiuto per fare la scelta giusta, sia in termini legali sia per la nostra maggiore convenienza, sempre naturalmente nel massimo rispetto della legge.

Le informazioni riportate in questo articolo sono a carattere generico e non possono essere considerate documenti ufficiali, così come non possono in alcun modo sostituire il parere di un professionista. Per gli stessi motivi Easy Web Service Srl non risponde in alcun modo della correttezza di quanto riportato, così come dell’aggiornamento dei contenuti, in quanto argomenti suscettibili di modifiche nel tempo. EWS invita pertanto gli utenti a consultare direttamente un notaio per avere informazioni aggiornate, certe e conformi al proprio caso specifico.

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