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Donazione casa con mutuo dal Notaio

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La donazione a terzi della casa gravata da mutuo

Quando un soggetto decide di comprare casa e contestualmente stipula un contratto di mutuo, sa per certo che dovrà pagare le rate del finanziamento in media per trent’anni.

Ecco che sorge spontanea la domanda se sia possibile, nonostante la concessione del mutuo, ad esempio, per un genitore trasferire l’immobile gravato da ipoteca ai propri figli.

Che fine fa il mutuo a questo punto? Rimane in capo al genitore che si troverà a pagare le rate del finanziamento ma non avrà più l’immobile o si trasferirà in capo ai figli che hanno ricevuto la casa in donazione?

Ebbene, quando una Banca concede il mutuo su una casa, non fa altro che determinare l’iscrizione di un’ipoteca sulla stessa e altro non è che una garanzia reale, che in quanto tale segue il bene e rimane a garanzia dell’istituto bancario anche se l’immobile viene venduto o donato a terzi, fino a quando non sarà intervenuto il pagamento dell’intera somma concessa a mutuo, comprensiva degli interessi.

Cosa sapere quando si dona casa con mutuo?

Decidere di donare casa e quindi porre in essere il contratto attraverso il quale un soggetto, definito il donante, trasferisce il diritto di proprietà di un bene immobile, come ad esempio, la propria abitazione, ad un altro soggetto, detto il donatario, è una scelta frequente tra genitori e figli.

Di norma, attraverso la donazione si trasferisce la proprietà dell’immobile al figlio che ne diventa il legittimo proprietario, ecco perché è importante che chi riceve in donazione l’immobile sia messo nella condizione di sapere che diverrà titolare di un bene gravato da ipoteca, se il proprio genitore ha stipulato un contratto di mutuo con la Banca che interessa propria la casa oggetto di donazione.

Per sapere dell’esistenza dell’ipoteca, qualora il donante non dovesse informare direttamente il beneficiario della donazione, è sufficiente effettuare una visura ipotecaria sull’immobile dalla quale si evidenzia la sussistenza del gravame sul bene.

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Donare la casa prima di estinguere il mutuo: cosa può fare la Banca?

Ebbene il mutuo consiste in una garanzia reale che fa sì che la Banca che concede il finanziamento, in caso di inadempimento da parte del debitore, titolare del mutuo, potrà rifarsi direttamente sull’immobile, oggetto del contratto.

Ma non è tutto, difatti, la Banca, in ragione del diritto ad essere garantita rispetto all’adempimento delle condizioni contrattuali, come il pagamento della rata pattuita, ha diritto di preferenza sull’immobile, ciò significa che qualora il debitore decidesse di vendere la casa in costanza del rapporto di mutuo, la Banca potrà, in forza dell’ipoteca, soddisfare i suoi interessi prima degli altri creditori del mutuatario, sul ricavato della vendita.

Attenzione ciò non significa che il debitore non può trasferire la casa gravata da ipoteca, può procedervi senza ostacoli in quanto ai fini dell’ipoteca non rilevano gli eventuali passaggi di proprietà e la Banca conserva sempre il diritto di rifarsi sul bene, persino procedere alla vendita forzata del bene in caso di inadempimento delle rate pattuite.

Tendenzialmente, il proprietario della casa gravata da mutuo può donarla senza problemi ai figli, i quali si assumeranno i rischi che prima gravavano a carico del genitore.

Quali diritti ha chi riceve in donazione la casa con mutuo dal Notaio?

Il soggetto che riceve in donazione l’immobile deve essere informato sulla circostanza che diverrà titolare di un bene gravato da ipoteca, in quanto la Banca, nel caso in cui la titolarità del mutuo rimanesse a carico del debitore originario e in caso di inadempimento di questo, potrà rifarsi sull’immobile, espropriandolo e mettendolo all’asta.

Questo è uno dei motivi per cui è bene rivolgersi al Notaio che avrà cura di verificare, in particolare nel caso di donazione, l’esistenza di ipoteche sull’immobile, illustrando al soggetto che si appresta a riceverlo quali sono i rischi che l’operazione comporta.

Donazione casa con mutuo dal Notaio

Quanto costa donare casa con mutuo dal Notaio?

L’atto di donazione è soggetto all’imposta di donazione che deve tenere conto di franchigie e aliquote come previste dalla legge, e nel vaso di donazione della casa con mutuo l’aliquota va applicata al valore della donazione medesima.

È bene precisare che per alcune categorie di soggetti, legate da uno stretto rapporto di parentela con il donante, l’aliquota si applica solo sul valore eccedente la franchigia, ed il costo della donazione varia.

Volendo fare un esempio per capire quanto costa la donazione, nel caso in cui si decidesse di donare la casa gravata dal mutuo al proprio coniuge o ai propri figli, l’aliquota è al 4%, da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro, per ciascun beneficiario.

Diversamente se la donazione avvenisse in favore di fratelli e sorelle l’aliquota è al 6%, da calcolare sul valore eccedente 100mila euro, per ciascun beneficiario, così come è al 6% per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado, ma da calcolare sul valore totale senza alcuna franchigia.

Infine, l’aliquota è all’8% da calcolare sul valore totale, nel caso di donazione della casa con mutuo per le altre persone, che non rientrano nelle categorie suddette.

Perché è importante chiedere una consulenza al Notaio in caso di donazione della casa con mutuo?

La donazione è da sempre un atto dibattuto proprio in virtù dei rischi che essa può comportare in un momento successivo alla stipula, ecco perché, per evitare possibile ed eventuali future problematiche, è sempre opportuno affidarsi alla consulenza del Notaio, esponendo la propria situazione familiare oltre che quella patrimoniale. Il professionista avrà modo di valutare, in base agli elementi forniti, cosa sia più idoneo fare evitando di incorrere in successive problematiche.


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Editore: Redazione Notaio Facile. Articolo pubblicato dall'editore e scritto personalmente da esperti in ambito notarile. Coperto da copyright ©

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