Donare casa con il mutuo ancora da pagare: cosa succede
- La donazione a terzi della casa gravata da mutuo
- Donare la casa prima di estinguere il mutuo: cosa può fare la banca?
- Quanto costa donare casa con mutuo dal notaio?
- Domande frequenti
- Le tre strade possibili
- Cosa sapere quando si dona casa con mutuo?
- Quali diritti ha chi riceve in donazione la casa con mutuo dal notaio?
- E se è il figlio a voler accendere un mutuo sulla casa donata?
- Perché è importante chiedere una consulenza al notaio in caso di donazione della casa con mutuo?
- Posso donare a mio figlio la casa su cui sto ancora pagando il mutuo?
- Se smetto di pagare le rate, mio figlio perde la casa?
- Mio figlio può prendersi il mutuo insieme alla casa?
- Dopo la donazione mio figlio potrà chiedere un nuovo mutuo sulla casa?
La donazione a terzi della casa gravata da mutuo
Quando un soggetto decide di comprare casa e contestualmente stipula un contratto di mutuo, sa per certo che dovrà pagare le rate del finanziamento in media per trent’anni.
Ecco che sorge spontanea la domanda se sia possibile, nonostante la concessione del mutuo, ad esempio, per un genitore trasferire l’immobile gravato da ipoteca ai propri figli.
Che fine fa il mutuo a questo punto? Rimane in capo al genitore che si troverà a pagare le rate del finanziamento ma non avrà più l’immobile o si trasferirà in capo ai figli che hanno ricevuto la casa in donazione?
Ebbene, quando una Banca concede il mutuo su una casa, non fa altro che determinare l’iscrizione di un’ipoteca sulla stessa e altro non è che una garanzia reale, che in quanto tale segue il bene e rimane a garanzia dell’istituto bancario anche se l’immobile viene venduto o donato a terzi, fino a quando non sarà intervenuto il pagamento dell’intera somma concessa a mutuo, comprensiva degli interessi.
Le tre strade possibili
Semplificando, quando si vuole donare una casa con il mutuo ancora in corso le soluzioni sono tre.
| Soluzione | Chi paga le rate | Cosa tenere presente |
|---|---|---|
| Estinguere il mutuo e poi donare | Nessuno, il debito è chiuso | È la strada più pulita: il figlio riceve una casa libera, l’ipoteca si cancella di norma senza costi notarili |
| Donare e continuare a pagare | Il genitore, come prima | Non serve il consenso della banca; il figlio riceve una casa ipotecata e, se il genitore smette di pagare, rischia l’espropriazione |
| Donare e far accollare il mutuo al figlio | Il figlio | Per liberare il genitore serve il consenso della banca, che valuterà il reddito del figlio; la donazione diventa in parte onerosa, con effetti sulle imposte |
Cosa sapere quando si dona casa con mutuo?
Decidere di donare casa e quindi porre in essere il contratto attraverso il quale un soggetto, definito il donante, trasferisce il diritto di proprietà di un bene immobile, come ad esempio, la propria abitazione, ad un altro soggetto, detto il donatario, è una scelta frequente tra genitori e figli.
Di norma, attraverso la donazione si trasferisce la proprietà dell’immobile al figlio che ne diventa il legittimo proprietario, ecco perché è importante che chi riceve in donazione l’immobile sia messo nella condizione di sapere che diverrà titolare di un bene gravato da ipoteca, se il proprio genitore ha stipulato un contratto di mutuo con la Banca che interessa propria la casa oggetto di donazione.
Per sapere dell’esistenza dell’ipoteca, qualora il donante non dovesse informare direttamente il beneficiario della donazione, è sufficiente effettuare una visura ipotecaria sull’immobile dalla quale si evidenzia la sussistenza del gravame sul bene.
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Donare la casa prima di estinguere il mutuo: cosa può fare la Banca?
Ebbene l’ipoteca che accompagna il mutuo consiste in una garanzia reale che fa sì che la Banca che concede il finanziamento, in caso di inadempimento da parte del debitore, titolare del mutuo, potrà rifarsi direttamente sull’immobile, oggetto del contratto.
Ma non è tutto, difatti, la Banca, in ragione del diritto ad essere garantita rispetto all’adempimento delle condizioni contrattuali, come il pagamento della rata pattuita, ha diritto di preferenza sull’immobile, ciò significa che qualora il debitore decidesse di vendere la casa in costanza del rapporto di mutuo, la Banca potrà, in forza dell’ipoteca, soddisfare i suoi interessi prima degli altri creditori del mutuatario, sul ricavato della vendita.
Attenzione ciò non significa che il debitore non può trasferire la casa gravata da ipoteca, può procedervi senza ostacoli in quanto ai fini dell’ipoteca non rilevano gli eventuali passaggi di proprietà e la Banca conserva sempre il diritto di rifarsi sul bene, persino procedere alla vendita forzata del bene in caso di inadempimento delle rate pattuite.
Tendenzialmente, il proprietario della casa gravata da mutuo può donarla senza problemi ai figli, i quali si assumeranno i rischi che prima gravavano a carico del genitore. Prima dell’atto conviene però rileggere il contratto di mutuo: alcuni prevedono l’obbligo di informare la banca se la casa viene trasferita, e il mancato avviso potrebbe avere conseguenze sul finanziamento.
Quali diritti ha chi riceve in donazione la casa con mutuo dal Notaio?
Il soggetto che riceve in donazione l’immobile deve essere informato sulla circostanza che diverrà titolare di un bene gravato da ipoteca, in quanto la Banca, nel caso in cui la titolarità del mutuo rimanesse a carico del debitore originario e in caso di inadempimento di questo, potrà rifarsi sull’immobile, espropriandolo e mettendolo all’asta.
Questo è uno dei motivi per cui è bene rivolgersi al Notaio, che di norma verifica, in particolare nel caso di donazione, l’esistenza di ipoteche sull’immobile, illustrando al soggetto che si appresta a riceverlo quali sono i rischi che l’operazione comporta.
E se è il figlio a voler accendere un mutuo sulla casa donata?
È il caso inverso, molto frequente: il figlio ha ricevuto la casa, libera, e anni dopo vuole un mutuo per ristrutturarla o per comprarne un’altra dando quella in garanzia. Fino al 2025 molte banche frenavano, perché alla morte del genitore gli altri eredi avrebbero potuto recuperare la casa libera da ipoteche. Dal 18 dicembre 2025, con la legge 182/2025, le ipoteche concesse da chi ha ricevuto la donazione restano efficaci anche in caso di azione di riduzione: la casa donata, per la banca, vale come garanzia al pari delle altre. Le eccezioni sono spiegate nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata.
Quanto costa donare casa con mutuo dal Notaio?
L’atto di donazione è soggetto all’imposta di donazione che deve tenere conto di franchigie e aliquote come previste dalla legge, e nel vaso di donazione della casa con mutuo l’aliquota va applicata al valore della donazione medesima.
È bene precisare che per alcune categorie di soggetti, legate da uno stretto rapporto di parentela con il donante, l’aliquota si applica solo sul valore eccedente la franchigia, ed il costo della donazione varia.
Volendo fare un esempio per capire quanto costa la donazione, nel caso in cui si decidesse di donare la casa gravata dal mutuo al proprio coniuge o ai propri figli, l’aliquota è al 4%, da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro, per ciascun beneficiario.
Diversamente se la donazione avvenisse in favore di fratelli e sorelle l’aliquota è al 6%, da calcolare sul valore eccedente 100mila euro, per ciascun beneficiario, così come è al 6% per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado, ma da calcolare sul valore totale senza alcuna franchigia.
Infine, l’aliquota è all’8% da calcolare sul valore totale, nel caso di donazione della casa con mutuo per le altre persone, che non rientrano nelle categorie suddette.
A queste si aggiungono, per ogni donazione di una casa, l’imposta ipotecaria del 2% e la catastale dell’1% sul valore catastale, ridotte a 200 euro ciascuna se per chi riceve è prima casa, oltre a bollo, tassa ipotecaria e onorario del notaio. Se il figlio si accolla il mutuo, la donazione diventa in parte onerosa e il calcolo cambia: è uno dei punti da far quantificare al notaio prima dell’atto.
Perché è importante chiedere una consulenza al Notaio in caso di donazione della casa con mutuo?
La donazione è da sempre un atto dibattuto proprio in virtù dei rischi che essa può comportare in un momento successivo alla stipula, ecco perché, per evitare possibile ed eventuali future problematiche, è sempre opportuno affidarsi alla consulenza del Notaio, esponendo la propria situazione familiare oltre che quella patrimoniale. Il professionista avrà modo di valutare, in base agli elementi forniti, cosa sia più idoneo fare evitando di incorrere in successive problematiche. Per un confronto sul proprio caso si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona, indicando il debito residuo del mutuo: di solito rispondono in poche ore.
Domande frequenti
Posso donare a mio figlio la casa su cui sto ancora pagando il mutuo?
Sì. L’ipoteca resta sulla casa e il mutuo resta intestato a te, che continui a pagare le rate. Non serve il consenso della banca, ma conviene verificare se il contratto di mutuo impone di avvisarla.
Se smetto di pagare le rate, mio figlio perde la casa?
Può succedere: l’ipoteca segue la casa, e la banca può espropriarla anche se ora appartiene al figlio. Per questo è importante che chi riceve la casa sappia del mutuo e valuti il rischio.
Mio figlio può prendersi il mutuo insieme alla casa?
Sì, con un accollo. Per liberare del tutto il genitore serve però il consenso della banca, che di norma valuta il reddito del figlio. L’accollo rende la donazione in parte onerosa e cambia le imposte.
Dopo la donazione mio figlio potrà chiedere un nuovo mutuo sulla casa?
Sì. Dal 18 dicembre 2025 le ipoteche concesse da chi ha ricevuto una casa in donazione restano efficaci anche se, alla morte del genitore, gli altri eredi agiscono in riduzione: per la banca la casa donata è una garanzia come le altre.
