Il mandato ad alienare: strumento per vendere casa

• Il contratto di mandato: cenni generali
• Mandato e procura: rapporti e differenze
• Il mandato ad alienare dal notaio
• Il mandato ad alienare senza rappresentanza
• Quanto costa l’atto notarile di trasferimento al mandatario?
• Il mandato ad alienare con rappresentanza
• Perché scegliere il mandato piuttosto che la procura?
• La causa del trasferimento

Il contratto di mandato: cenni generali

Il mandato è un contratto con il quale un soggetto, il mandatario, assume un determinato obbligo nei confronti di un altro soggetto, detto mandante. In particolare, l’obbligo riguarda il compimento di determinati atti giuridici, quindi anche contratti. È un contratto a forma libera e può essere anche a titolo oneroso, in quanto il mandatario può ricevere un corrispettivo per la sua opera. Si potrebbe confondere con la procura, la quale pure è un modo per attribuire ad altri soggetti il potere di rappresentanza, ma si tratta di due istituti ben diversi.

Il mandato è un contratto, mentre la procura è unilaterale, quindi non richiede la firma del soggetto che riceve il potere di rappresentanza. Il mandato, essendo un contratto, è firmato da ambo le parti e da esso deriva un obbligo al cui inadempimento seguono tutte le conseguenze previste appunto in tema di inadempimento dei contratti. Vediamo come viene utilizzato il mandato dal Notaio nell’ambito della contrattazione immobiliare e come si differenzia rispetto alla procura a vendere e alla procura ad alienare.

Mandato e procura: rapporti e differenze

Come sopra anticipato, il mandato è un contratto e regola quindi i rapporti interni tra le parti. La procura deve avere la stessa forma del contratto che si va a stipulare.

Ad esempio, si pensi alla procura a vendere: quando il venditore non può essere presente al rogito, può dare procura a un terzo e questi interverrà dal Notaio. Per farlo, deve comunque fare la procura per atto pubblico, in modo che appunto abbia la stessa forma della compravendita.

Per il mandato, invece, questo vincolo come vedremo non c’è, anche se qualora si debba assumere l’obbligo per una compravendita occorre una certa formalità. Con la procura non ci si obbliga, ma si conferisce un potere. Il mandato obbliga il mandatario a fare ciò che è previsto nel contratto, pena l’inadempimento e il risarcimento del danno.

Perché scegliere il mandato piuttosto che la procura?

Conferire un mandato a porre in essere un atto giuridico è necessario quando ci si vuole accertare la buona riuscita della contrattazione, evitando quindi che il soggetto mandatario che ha il potere non agisca nel modo concordato.

Il mandato ad alienare dal Notaio

Con il mandato ad alienare il proprietario di un bene immobile conclude un contratto con un mandatario, il quale assumerà l’obbligo di vendere il detto bene ad una terza persona. In sostanza, il proprietario vuole vendere ma non vuole gestire direttamente la pratica immobiliare, per i motivi più disparati; ad esempio, non si trova nel luogo dove si trova l’immobile e il Notaio, non ha tempo per gestire la pratica, non intende figurare come il venditore nei confronti del terzo. I motivi possono essere diversi, ma concentriamoci sulla struttura di questo atto dal Notaio.

Con il mandato ad alienare occorre trasferire la proprietà ad una persona, che non è l’acquirente ma è appunto il mandatario, la quale a sua volta assume l’obbligo di trasferirlo all’acquirente. Questo mandato ad alienare può essere con rappresentanza o senza rappresentanza, vediamo le differenze.

Il mandato ad alienare senza rappresentanza

Quando il proprietario non vuole figurare il venditore nei confronti del terzo, può trasferire la proprietà al mandatario, quindi alla persona alla quale dà mandato. In questo modo, il mandatario riceve la proprietà a scopo strumentale, ovvero non può trattenerla per sé ma deve successivamente e secondo le pattuizioni previste nel contratto trasferirla al terzo acquirente.

Il trasferimento al mandatario non è una compravendita vera e propria in quanto è strumentale alla successiva vendita vera e propria al terzo. Il titolare trasferire il bene immobile al mandatario per consentirgli di figurare come venditore nel successivo atto di compravendita. Per questa mansione, il mandatario generalmente riceve un corrispettivo, in quanto appunto si deve occupare della contrattazione, della consegna dei documenti al Notaio e deve figurare anche come proprietario dinanzi al terzo acquirente.

Quanto costa l’atto notarile di trasferimento al mandatario?

Se non è una compravendita, come viene trattato fiscalmente questo atto? Il trasferimento dell’immobile viene tassato come un atto a titolo gratuito, quindi ad esempio come una donazione. Esso pertanto beneficia della franchigia prevista per la donazione in linea retta o al coniuge, che si traduce in un’esenzione dall’imposta fino al valore di un milione di euro. Di solito, infatti, è proprio a un parente o comunque una persona di fiducia che si trasferisce la casa o il diverso immobile che si intende vendere non direttamente.

In questo modo il trasferimento non ha un costo elevato, si pagano solo le imposte ipocatastali e le spese relative all’onorario notarile.

La causa del trasferimento

Sempre meglio chiedere una consulenza al Notaio, in quanto questa soluzione può essere adottata solo il proprietario abbia la reale intenzione di vendere la casa entro un determinato numero di anni (di solito si considera un termine di cinque anni). Al contrario l’operazione potrebbe essere considerata elusiva da parte dell’Agenzia delle entrate, essendo lo strumento utilizzato per finalità diverse da quelle sue proprie.

Il mandato ad alienare con rappresentanza

Il mandato ad alienare può anche essere con rappresentanza. In questo caso, il proprietario non vuole restare estraneo alla contrattazione ma vuole che il mandatario venda per suo conto ma anche in suo nome.

In questo caso, insieme al mandato si conferisce anche il potere di rappresentanza, ovvero di vendere in nome e per conto del proprietario, pertanto vi è una procura unitamente al mandato. In questo modo il mandatario procuratore al quale viene trasferita strumentalmente la proprietà, quando andrà dal Notaio per la vendita, con la procura dichiarerà di essere all’atto non come titolare del bene, ma in nome e per conto del proprietario in virtù di procura speciale che sarà allegata.