Il mutuo ipotecario: quanti tipi ne esistono?

• Il mutuo ipotecario consiste nella cessione di denaro da parte di un istituto bancario a fronte dell’accensione di una ipoteca su un immobile e deve essere stipulato da un notaio.
• Il mutuo ipotecario: quando si stipula e fino a che percentuale del valore del bene si può ricevere?

Il mutuo ipotecario consiste nella cessione di denaro da parte di un istituto bancario a fronte dell’accensione di una ipoteca su un immobile e deve essere stipulato da un Notaio.

Il mutuo ipotecario è la soluzione che consente di acquistare un bene immobile pur non disponendo dell’intera cifra che deve essere corrisposta, ricorrendo per la parte mancante ad un prestito garantito da un’ipoteca sull’abitazione, spesso proprio l’abitazione acquistata con quell’importo, ma non necessariamente. È infatti possibile accendere un mutuo ipotecario anche per ristrutturazione o per ottenere liquidità.

Il mutuo ipotecario deve essere obbligatoriamente stipulato da un Notaio, è infatti un atto pubblico che fa fede fino a querela di falso. Gli attori del Mutuo sono due: il mutuante, cioè l’istituto di credito che concede il prestito, e il mutuatario, cioè colui che lo riceve.

Nell’atto di mutuo il Notaio normalmente non interviene nella scelta dell’istituto o del tipo di mutuo, limitandosi a registrare la decisione del mutuatario.

Vediamo ora quanti tipi di mutui ipotecari esistono e che cosa li distingue

Il principale elemento di distinzione dei mutui è il tipo di tasso.

Tasso fisso: si tratta di mutui in cui il tasso di interesse versato sul capitale ricevuto rimane costante nel tempo, qualunque sia la durata del mutuo.

Tasso variabile: in questo caso il tasso di interesse varia ed è “agganciato” all’andamento dell’Euribor che è il tasso interbancario europeo fissato giorno per giorno dalla Federazione bancaria Europea. Le variazioni possono essere anche significative.

Tasso misto: il muto stipulato con questo tipo di tasso prevede la possibilità di cambiare il tasso tra fisso e variabile, a condizioni stabilite durante la sottoscrizione.

Esiste anche la possibilità di mantenere la rata costante pur avendo scelto un tasso variabile, cosa che permette probabilmente una maggior programmazione e gestione del budget familiare, in questo caso ad essere modifica è la durata del mutuo.

Esistono poi anche mutui definiti capped rate cioè a tasso variabile ma “calmierato”, i tassi possono cioè variare ma entro un limite massimo; ed ancora mutui a tasso bilanciato in cui i tassi hanno una parte fissa ed una variabile.

L’altro criterio che distingue i mutui ipotecari è la durata: i mutui ipotecari possono essere di 5, 10, 15, 20 25 o 30 anni. Raramente superano questa durata.

Il mutuo ipotecario: quando si stipula e fino a che percentuale del valore del bene si può ricevere?

Il mutuo ipotecario si stipula immediatamente dopo l’atto di Rogito, occorre infatti essere in pieno possesso dell’immobile su cui si accede per attivare un’ipoteca. Di solito nello stesso giorno si diventa proprietari e si accende il mutuo.

Se stiamo accendendo un mutuo per la prima casa è utile ricordare che è possibile portare in detrazione sui redditi dell’anno di stipula il 19% degli interessi passivi e delle spese accessorie tra cui le spese del Notaio. L’importo massimo previsto è 4.000 euro.

Ma quale percentuale del valore dell’immobile che ipoteco posso ricevere? Anche questo è un criterio che varia a seconda dell’istituto di credito scelto, alcuni istituti hanno un LVT (Loan to value – parte finanziabile) del 75%, altri arrivano fino al 90%, la media si attesta sull’80%. 

Fino ad ora abbiamo parlato di valore dell’immobile e non di prezzo dell’immobile perché il prezzo può discostarsi dal valore, per esempio in caso di acquisto all’asta.  In questo caso il valore sarà probabilmente più alto del prezzo d’acquisto e farà fede il valore indicato sulla perizia, che rappresenta uno degli elementi base dell’iter per l’accensione del mutuo.