La donazione immobiliare e il ruolo del Notaio

• La donazione immobiliare è un contratto tra due parti in cui l’una dona all’altra un bene, deve essere conclusa con atto pubblico e dunque il ruolo del notaio è centrale.
• La donazione immobiliare ed i rischi connessi
• La donazione immobiliare: i costi

La donazione immobiliare è un contratto tra due parti in cui l’una dona all’altra un bene, deve essere conclusa con atto pubblico e dunque il ruolo del Notaio è centrale.

La donazione immobiliare è un istituto a cui può capitare di ricorre in casi particolari. Vediamo di cosa si tratta, qual è il ruolo del Notaio e quali sono i rischi di una donazione immobiliare.

Innanzitutto vediamo che cos’è una donazione immobiliare: è un contratto che si deve stipulare per atto pubblico ed in presenza di due testimoni. In questo contratto il donatore si priva di una proprietà, in questo caso immobiliare, e la destina, ancora in vita, al donatario.

Nella donazione immobiliare capita spesso che il donante rinunci alla proprietà di un immobile a favore del donatario in cambio dell’usufrutto, cioè della possibilità di utilizzare il bene fino alla sua scomparsa, dopodiché l’immobile è a disposizione del donatario, che di fatto è già il proprietario.

Facciamo un esempio: il sig. Rossi decide di donare la sua casa di proprietà al figlio, il figlio ne diverrà proprietario all’atto della donazione, una sorta di “anticipo dell’eredita”, ma il sig. Rossi continuerà ad abitare nella sua casa. L’usufrutto non riguarda solo il diritto di abitazione. Se per esempio il signor Rossi decidesse di affittare immobile di cui ha l’usufrutto, spetterebbe a lui il denaro proveniente dal canone di locazione. Ugualmente le spese relative all‘abitazione donata, fino a che sarà attivo l’usufrutto, toccheranno al sig. Rossi padre, usufruttuario.

La donazione immobiliare, impattando sui patrimoni di donatore e donatario, non è sempre un atto semplice: per questa ragione richiede una forma specifica, quello dell’Atto pubblico, e la presenza di testimoni.

La donazione immobiliare ed i rischi connessi

La donazione immobiliare può essere “revocata” in caso di ingratitudine da parte del donatario, cioè se commette atti gravissimi nei confronti del donante oppure per “sopravvenienza dei figli”, cioè se il donante scopre di avere figli dopo la donazione. Oltre a ciò la donazione non può ledere i diritti dei “legittimari”, cioè degli eredi del donante che hanno diritto ad una parte di eredità detta “legittima”. In questo caso la donazione può essere impugnata. Data la complessità del quadro,  il ricorso ad un Notaio di fiducia è determinante per condurre l’atto ad un esito positivo.

La donazione immobiliare: i costi

Veniamo ora ai costi della donazione immobiliare. I costi previsti sono imposta di registro nella misura di 200 euro, imposta ipotecaria pari al 2% del valore catastale dell’immobile ed imposta catastale para a 1% del valore catastale dell’immobile. Se il donatario chiede di usufruire dell’agevolazione prima casa le imposte catastali e ipotecarie si calcolano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Oltre a ciò deve essere considerata l’imposta di donazione che è inversamente proporzionale al grado di parentela: è tanto più bassa quando più stretto è il legame. L’imposta di donazione varia dal 4 all’8 % secondo questa tabella: per donazioni tra figlio, padre, madre, nonno, nipoti l’imposta è il 4% del valore catastale con franchigia a 1 milione di euro; per donazioni tra fratelli e sorelli l’imposta sala al 6% e la franchigia scende a 100.000 euro; tra parenti fino al 4° grado l’imposta sale al 6% senza franchigia, tra persone diverse all’8% e senza franchigia. Facciamo un esempio: un genitore dona a un figlio una casa  il cui valore catastale è 500.000 euro, l’imposta di donazione è 0 ( la franchigia infatti non è stata superata); se la stessa casa viene donata tra fratelli l’imposta di donazione è al 6% sul 400.000 euro (500.000 euro meno 100.000 di franchigia) e cioè 24.000 euro; se la medesima casa è donata a parenti fino al 4° grado l’imposta sarà il 6% ma senza franchigia, cioè calcolata su tutti i 500.000 euro, ossia 30.000 e infine, se la medesima casa è donata a persone non parenti fino al 4° grado, l’imposta di donazione sarà l’8% e cioè 40.000 euro. Naturalmente andrà calcolato anche l’onorario del Notaio che si occuperà della donazione e dei controlli preliminari sull’immobile.