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L’affitto a riscatto o rent to buy: comprare casa un po’ per volta

Affitto a riscatto o Rent to buy

Che cos’è e come funziona l’affitto a riscatto o rent to buy, a chi conviene e quali obblighi prevede per i sottoscrittori: una soluzione che può offrire interessanti vantaggi.

L’affitto a riscatto è una modalità per acquistare e vendere un immobile regolamentata dal decreto Sblocca Italia 133/2014.

Con l’affitto a riscatto tra le due parti, il venditore o concedente e il conduttore, si stabilisce un particolare tipo di contratto che prevede che il conduttore entri in possesso dell’abitazione in cambio del pagamento di un canone d’affitto composto da due parti: una parte relativa all’uso del bene immobile, una parte che va a “riscattare” il bene.

Facciamo un esempio per chiarire la situazione: il proprietario decide di mettere in vendita un immobile a 140.000 euro attraverso il sistema dell’affitto a riscatto. Stipula un contratto con il conduttore della durata di 5 anni con un canone di affitto di 1000 euro mensili di cui 500 per “l’utilizzo” dell’immobile, 500 come “rata” per l’acquisto. Al termine dei 5 anni il conduttore avrà versato 60.000 euro di cui 30.000 per “affitto puro”, mentre altri 30.000 saranno detratti dal prezzo dell’immobile, se decide di acquistarlo.

L’affitto a riscatto: per quali immobili può essere sottoscritto e quali sono gli obblighi di legge

Ora che abbiamo visto come funziona vediamo per quali immobili può essere utilizzato. È possibile stilare un contratto di affitto a riscatto per qualsiasi tipo di immobile, compresi quelli da costruire, sia di natura abitativa che commerciale e persino per i terreni. Il contratto ha naturalmente alcune regole. Deve essere trascritto nei registri immobiliari e la trascrizione ha una durata di 10 anni. La trascrizione ha un duplice effetto: sterilizza la possibilità che terzi vantino diritti sull’immobile, ha un effetto “prenotativo” simile alla trascrizione del preliminare di vendita.

Il contratto per l’affitto a riscatto si divide in due fasi: la prima in cui si concede l’uso dell’immobile al conduttore e la seconda che prevede l’eventuale trasferimento della proprietà, di cui deve essere indicato il prezzo.

L’affitto con riscatto non obbliga infatti il conduttore all’acquisto. Al termine del contratto può decide se acquistare oppure no.

Il contratto prevede una distinzione esplicita tra canone di locazione puro e “rata di riscatto” e prevede anche il numero di “rate di riscatto” che il concedente può trattenere nel caso in cui il conduttore decida di non acquistare l’immobile.

Se invece il conduttore esercita l’opzione di acquisto tutti i canoni versati vengono “detratti” dal prezzo stabilito.

L’affitto a riscatto: quali sono i vantaggi per il conduttore e per il venditore

Ma perché ricorrere all’affitto a riscatto? Quali sono i vantaggi?

Per il conduttore i vantaggi sono evidenti: utilizza il bene immediatamente, può oppure no esercitare il diritto di acquisto al termine del contratto ed in questo caso il prezzo è già parzialmente pagato, non sostiene le spese per le tasse legate alla proprietà fino a che non conclude l’acquisto, non deve occuparsi delle manutenzioni straordinarie. L’affitto a riscatto è particolarmente interessante per il conduttore se non dispone al momento della cifra necessaria per l’acquisto, ma ha individuato la sua “casa ideale” che potrà utilizzare da subito e opzionare per l’acquisto in modo vincolante per il concedente con un prezzo stabilito in fase di sottoscrizione del contratto.

Anche il venditore ha però dei vantaggi: amplia la possibile platea dei compratori, incassa un canone più alto, pur contemplando l’ipotesi che ne debba restituire una parte se il conduttore decide di non acquistare l’immobile, in caso di inadempimenti del conducente, per esempio nel caso in cui non paghi i canoni, può richiedere la restituzione del bene attraverso un procedimento più agile di quello dello sfratto.

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