Notaio: come sapere se la casa da comprare è in regola?

• Comprare casa dal notaio in sicurezza
• Quali controlli effettuare per comprare casa in regola dal notaio?
• Controllo sull’immobile da comprare: la visura catastale
• Visura ipotecaria per verificare che l’immobile sia privo di ipoteche o di altri gravami
• Controllo della regolarità urbanistica della casa: come essere certi che non vi siano abusi edilizi?
• Verifica della conformità catastale della casa: come sapere se lo stato di fatto della casa oggetto di compravendita corrisponde alle informazioni tenute in catasto?

Comprare casa dal Notaio in sicurezza

Acquistare casa è un investimento importante soprattutto se si considera l’esborso di denaro che ne consegue, per questo motivo è necessario che prima dell’acquisto si facciano i dovuti controlli, affidandosi ad un Notaio che possa guidarci passo dopo passo, eseguendo tutte le verifiche del caso.

Questo perché comprare casa non significa presentarsi allo studio notarile solo per il rogito di compravendita, ma ci sono degli accertamenti che devono essere necessariamente effettuati prima della stipula, si tratta di controlli indispensabili che sono in grado di rendere l’acquisto della casa dal Notaio sicuro.

Difatti, scegliere una casa non significa solo individuare un immobile in base alla sua ubicazione e alle sue caratteristiche estetiche, è molto di più, e, più precisamente, è necessario che esso abbia tutti i requisiti di legge oltre a quelli tecnici ed amministrativi.

Quali controlli effettuare per comprare casa in regola dal Notaio?

Tendenzialmente, prima di comprare casa dobbiamo reperire una serie di informazioni sull’immobile e sul soggetto venditore al fine di poter arrivare al rogito notarile in tranquillità, per questo è opportuno rivolgersi al Notaio prima della stipula dell’atto affinché possa occuparsi di eseguire tutti i controlli relativamente agli aspetti che interessano l’immobile sia dal punto di vista giuridico che fiscale, oltre a verificare la regolarità della casa sul piano tecnico ed amministrativo.

Per tale motivo sarà necessario effettuare una serie di visure sull’immobile che attengono sia alla conformità catastale che all’esistenza di ipoteche sullo stesso, oltre alla regolarità urbanistica dell’oggetto della compravendita.

Controllo sull’immobile da comprare: la visura catastale

Quando abbiamo scelto la casa dei sogni e ci rivolgiamo al Notaio, quest’ultimo si occuperà in primis di verificare se le sue caratteristiche corrispondono a quanto oggetto di vendita, ivi compresa la sua destinazione.

Sono tutti elementi fondamentali che consentono a chi vuole comprare di non perdere tempo con un bene che potrebbe non corrispondere a ciò che si sta cercando, per tale motivo, quale primo controllo da effettuare si verifica che l’immobile sia censito in Catasto attraverso una visura catastale.

Trattandosi di una casa, l’immobile deve essere censito al Catasto Fabbricati e se ne individuano i dati catastali corrispondenti, quali il foglio, la particella, il subalterno, l’ubicazione, i vani, e soprattutto la classe, la categoria, la superficie catastale e la rendita catastale.

Attraverso tale visura catastale potremmo essere tranquilli che ciò che stiamo comprando corrisponde a quanto inserito in Catasto e quindi, ad esempio, che si tratta di un immobile ad uso abitazione attraverso l’indicazione della corrispondente categoria catastale, senza rischiare di avere sorprese al rogito e di comprare un immobile che presenta una regolarità catastale.

Visura ipotecaria per verificare che l’immobile sia privo di ipoteche o di altri gravami

Un altro importante controllo che viene effettuato in una fase iniziale, e quindi prima di stipulare l’atto di compravendita dal Notaio, è verificare le risultanze ipotecarie dell’immobile attraverso la visura ipotecaria.

Si tratta di un’indagine che viene compiuta nei Registri Immobiliari,ed è, più precisamente, un’ispezione che viene fatta digitalmente sul sito dell’Agenzia delle Entrate all’esito della quale viene prodotto un documento ufficiale dal quale risulteranno tutte le formalità relative alla casa che desideriamo comprare.

In tale documento emergerà, ad esempio, l’esistenza di un’ipoteca, legale, volontaria o giudiziale, o un pignoramento, o ancora un sequestro conservativo, risulterà, inoltre, la data di iscrizione o trascrizione dei suddetti e, nel caso in cui siano stati cancellati, ciò risulterà dalla visura, con le annotazioni a margine di cancellazione.

Pertanto, una volta eseguita tale visura ipotecaria, qualora non vi siano formalità pregiudizievoli iscritte sull’immobile possiamo essere tranquilli che il bene è libero da gravami.

Qualora invece esistessero alcune formalità pregiudizievoli iscritte sul bene? In tal caso bisognerà prendere le giuste precauzioni in atto al fine di non essere pregiudicati dall’acquisto di un bene gravato e quindi non libero, chiedendo al Notaio come agire per essere garantiti e quali rischi si corrono, qualora si volesse, comunque, concludere la compravendita e decidere, ad esempio, di comprare una casa ipotecata.

Controllo della regolarità urbanistica della casa: come essere certi che non vi siano abusi edilizi?

Per sapere se la casa che vogliamo comprare è in regola dal punto di vista urbanistico e non esistono abusi edilizi bisogna fare riferimento, non solo all’ultimo titolo abilitativo, ma verificare anche la presenza di tutti i titoli edilizi del caso da quando l’immobile è stato costruito al giorno in cui si effettua l’ispezione.

Se l’esito delle verifiche è positivo e cioè l’immobile risulta conforme con il titolo edilizio rilasciato dal Comune in cui è ubicato, come una concessione edilizia, una licenza o un permesso di costruire, possiamo stare tranquilli che esiste la cosiddetta regolarità urbanistica e la casa che vogliamo comprare è in regola e commerciabile.

Ma cosa succede se dalla verifica dei titoli edilizi risulta che l’immobile non è conforme agli stessi perché, ad esempio, sono stati fatti interventi strutturali come modifiche di volumetria che sono state realizzate senza nessun provvedimento amministrativo o, in casi estremi, se l’immobile risulta abusivo? In tali circostanze, prima di procedere all’atto di compravendita, è necessario presentare una pratica edilizia in sanatoria in quanto un immobile abusivo o in ogni caso privo dei titoli edilizi non può essere venduto.

Verifica della conformità catastale della casa: come sapere se lo stato di fatto della casa oggetto di compravendita corrisponde alle informazioni tenute in Catasto?

Sebbene si tratta di un requisito che deve sussistere al momento del trasferimento immobiliare è bene verificare prima se esiste la cosiddetta conformità catastale oggettiva e cioè se i dati identificativi dell’immobile riportati in Catasto e risultanti dalla visura catastale, innanzi citata, sono corrispondenti a quelli riportati sulla piantina catastale, altrimenti la casa non potrà essere comprata e non potrà stipularsi l’atto.

Al momento del rogito notarile, inoltre, il soggetto venditore dovrà dichiarare espressamente la conformità allo stato di fatto ed allo stato dei luoghi rispettivamente dei dati catastali e della planimetria della casa, ed il Notaio dovrà verificare la corrispondenza in catasto tra i dati catastali , la planimetria catastale e gli atti di provenienza come trascritti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.