Cosa chiedere al notaio prima e durante il rogito di casa

• Cosa chiedere al notaio al momento del rogito
• Atto di compravendita: cosa deve chiedere il venditore
• I documenti da portare al notaio
• Atto di compravendita: cosa deve chiedere l’acquirente
• Come effettuare il pagamento?
• Cosa chiedere in caso di mutuo
• Cosa chiedere prima di un testamento pubblico
• Domande frequenti su cosa chiedere al notaio

Cosa chiedere al Notaio al momento del rogito

Molto spesso quando ci si rivolge al Notaio per una stipula non si è in grado di comprendere fino in fondo tutto ciò che viene previsto nell’atto, in ogni singola clausola, soprattutto quelle che assumono un carattere più tecnico. Occorre essere informati e pronti prima del rogito, anche per porre al pubblico ufficiale le domande giuste per arrivare preparati alla sottoscrizione del contratto.

Bisogna essere pienamente consapevoli di quello che si firma e in questo il Notaio ha un ruolo di primaria importanza. Se l’atto che si sottoscrive spesso è molto tecnico, il Notaio, di norma, è il primo a spiegarne le clausole e a rispondere ai dubbi delle parti. Ma vediamo nel dettaglio quali sono le cose più utili da chiedere al Notaio al momento del rogito, a seconda del diverso tipo di atto che si va a stipulare. In virtù delle molteplici problematiche che possono esservi, è sempre opportuna una preventiva consulenza notarile per comprendere se sia possibile procedere spediti con la pratica.

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Atto di compravendita: cosa deve chiedere il venditore

Nell’atto di compravendita entrambe le parti devono essere pienamente consapevoli degli effetti dell’atto e porre al Notaio le giuste domande al momento del rogito. Per quanto concerne il venditore, egli può chiedere al Notaio in primo luogo quali siano gli effetti della firma: la proprietà passa di norma al momento della sottoscrizione, mentre la trascrizione nei registri immobiliari, fatta dal notaio nei giorni successivi, rende l’acquisto opponibile ai terzi. Ma questo è solo il momento finale di una trattazione che spesso si rivela lunga, pertanto è giusto porre in anticipo alcune domande al Notaio.

Innanzitutto, il venditore è colui che deve mettere a disposizione i documenti necessari per la stipula, pertanto dovrà chiedere al Notaio quali sono i documenti imprescindibili. A seconda della disponibilità di tutte le documentazioni necessarie, si potrà stabilire se è possibile stipulare immediatamente l’atto notarile di compravendita o se sarà necessario attendere di avere tutte le documentazioni necessarie. Se il venditore ha intenzione di procedere subito con il contratto, deve assicurarsi di avere tutta la documentazione necessaria ordinata in maniera idonea ad essere funzionale alla stipula. Può accadere che non tutte le documentazioni siano disponibili nell’immediato e che venga consigliato di concludere un contratto preliminare con cui le parti si obbligano a stipulare in un secondo momento.

Se sulla casa c’è ancora un mutuo, conviene chiedere come verrà estinto e come si cancella l’ipoteca. E se la casa è stata comprata da meno di cinque anni, è bene chiedere se la vendita fa pagare la plusvalenza: spesso non è dovuta, per esempio se la casa è stata abitazione principale per la maggior parte del tempo, ma va verificato caso per caso.

I documenti da portare al notaio

Il venditore deve chiedere al Notaio quali documenti occorrono per la stipula. Naturalmente i documenti da fornire al notaio variano a seconda del tipo di atto che si deve stipulare e di chi partecipa all’atto. Tra questi principalmente occorre l’atto di provenienza della casa da vendere o da donare, in caso di atto di compravendita o di donazione. Deve, inoltre, chiedere in ordine all’immobile oggetto dell’atto se è regolare dal punto di vista urbanistico e catastale.

Documenti richiesti in caso di lavori alla casa

Al momento del rogito, infatti, la casa deve essere commerciabile e il Notaio, di norma, verifica la documentazione su questo punto; per lo stato di fatto della casa può servire anche un tecnico. Può accadere che la casa, che si intende trasferire, abbia nel corso del tempo subito delle modifiche strutturali e che sia stata oggetto di lavori interni, di ristrutturazione o anche di ampliamento. Ogni qualvolta l’immobile subisce delle modifiche è necessario sempre consultarsi con l’Ufficio competente del Comune in cui si trova la casa, per comprendere che tipo di autorizzazione sia necessaria per poter procedere in tutta serenità. Anche questo tipo di documentazione deve essere fornita al notaio.

Si pensi al caso in cui una casa abbia subito degli abusi edilizi, successivamente condonati dal Comune in cui si trova il fabbricato. In questo caso sarà necessario richiedere al venditore se il condono è stato rilasciato, ossia se sia disponibile il provvedimento che ha concluso la pratica. Nel caso in cui invece il condono sia stato solo richiesto e sia stato pagato tutto l’importo richiesto, occorrerà portare al notaio le ricevute dei bollettini postali. Queste ultime sono molto importanti perché il notaio dovrà riportarle nell’atto.

Quando servono i documenti al notaio

Il notaio richiede le documentazioni necessarie per il rogito. Non tutte sono a carico del venditore. Infatti per alcuni documenti, come la planimetria della casa che si intende trasferire, il notaio di norma provvede a procurarli in autonomia. In ogni caso è necessario non ridursi al giorno della stipula, ma anticiparsi e fornire il notaio della documentazione il prima possibile.

Il giorno della stipula il venditore deve assicurarsi di avere portato tutta la documentazione idonea in modo da poter procedere al rogito. Oltre a questo il venditore deve assicurarsi che il pagamento del prezzo vada a buon fine, e può chiedere al Notaio tutti i dubbi che ha in ordine a questo aspetto. Si pensi, infatti, al pagamento tramite somma messa a disposizione da una Banca all’acquirente attraverso un mutuo. Il venditore deve porre al Notaio le domande inerenti questa o altre forme di pagamento.

Atto di compravendita: cosa deve chiedere l’acquirente

Rispetto al venditore, l’acquirente generalmente ha molti più dubbi in ordine al proprio acquisto, pertanto è opportuno che ponga le giuste domande al Notaio al momento del rogito. Tuttavia, a questo punto, dovrebbe già avere posto le questioni fondamentali per poterci arrivare alla stipula.

In primo luogo, occorre chiedere informazioni anticipate in ordine al preventivo. Nell’ottica dell’acquirente di essere consapevole della spesa da affrontare, un preventivo che sia formulato in maniera chiara e specifica è una delle prime richieste da fare. Esso deve infatti essere descritto nella parte riferita all’onorario del Notaio e in quella relativa alle spese fiscali, quali l’imposta di registro in primis. Nella stessa occasione conviene chiedere se spettano le agevolazioni prima casa e il prezzo-valore, che possono cambiare di molto le imposte. In secondo luogo, l’acquirente deve chiedere informazioni in ordine al mezzo di pagamento più idoneo.

Una domanda che si dimentica spesso riguarda il condominio: chi compra risponde, insieme al venditore, delle spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente rimaste non pagate. Conviene quindi chiedere che il venditore produca una dichiarazione dell’amministratore sulle spese pagate e su eventuali lavori straordinari già deliberati, e farne parlare nell’atto.

Come effettuare il pagamento?

Uno degli aspetti che vengono valutati quasi sempre a ridosso della stipula o proprio il giorno del rogito è la modalità di pagamento. Non sempre l’acquirente provvede a chiamare prima allo studio per informarsi sulle possibili forme di pagamento più idonee, ma ci si accorda semplicemente sull’atto da stipulare. Spesso, quindi, si presenta il giorno dell’atto con un blocchetto di assegni o con un bonifico ancora da fare. In caso di trasferimento di immobili bisognerà affrontare diverse spese che variano anche a seconda se si tratta della prima o della seconda casa da comprare. A questo punto, l’acquirente deve subito chiedere al Notaio quale sia la forma più idonea, quali siano le differenze tra le varie forme di pagamento, sia diretto al venditore che al Notaio stesso per il suo onorario.

Limiti per utilizzo dei contanti

Con riferimento alla modalità di pagamento sarà necessario chiedere al notaio se ci siano dei limiti. La legge, infatti, consente di pagare in contanti fino a una determinata cifra, che nel 2026 è inferiore a 5.000 euro. Al superamento di quest’ultima sarà necessario ricorrere a delle modalità di pagamento che siano tracciabili, come l’assegno circolare, l’assegno bancario o il bonifico bancario. Per il prezzo di una casa, quindi, in pratica si usano quasi sempre bonifici o assegni. La soglia è cambiata più volte negli anni: è bene verificarla con il notaio. Grazie all’ausilio del notaio e con l’accordo tra il compratore e il venditore sarà possibile comprendere quale sia il mezzo di pagamento più adeguato.

Cosa chiedere in caso di mutuo

Quando si stipula un contratto di compravendita, molto spesso il prezzo viene pagato attraverso una somma presa a titolo di mutuo da una Banca. In questo caso, si stipula l’atto di compravendita unitamente a quello di mutuo, lo stesso giorno nella maggior parte dei casi. In questa sede, è opportuno che l’acquirente chieda al Notaio tutti i dubbi inerenti le varie clausole del mutuo, che molto spesso risultano non facilmente comprensibili per le parti. Occorre chiedere precisazioni in ordine al momento a partire dal quale la somma risulterà effettiva in capo al venditore, al momento a partire dal quale la proprietà passa in capo all’acquirente.

È opportuno informarsi su quante siano le rate da pagare, quanto tempo duri il mutuo, il tasso di interesse che la Banca ha stabilito, quale sia la garanzia che la Banca richiede per la restituzione della somma di denaro data in prestito. In quest’ultimo caso nella maggior parte dei casi la Banca richiederà di avere come garanzia l’iscrizione dell’ipoteca sulla casa che si intende comprare. All’interno del contratto di mutuo è previsto anche come si procede nel caso in cui si intende estinguere il mutuo prima della scadenza prevista.

Cosa chiedere prima di un testamento pubblico

Quando ci si reca dal Notaio per la stipula di un testamento pubblico, si ha intenzione di disporre delle proprie sostanze per il momento della propria morte. In questo caso, il ruolo del Notaio è quello di consigliare il testatore adeguando le sue volontà alle norme di legge. Il testamento deve essere il più possibile rispettoso delle quote che la legge attribuisce a determinati soggetti, i cosiddetti legittimari (es. il coniuge, i figli), pertanto ci si deve affidare al Notaio.

In questa sede è opportuno sciogliere tutti i dubbi in ordine alle disposizioni da inserire nella scheda testamentaria. Ad esempio, il testatore vuole lasciare tutto a un figlio, oppure vuole diseredare un altro figlio: i figli sono legittimari e hanno comunque diritto a una quota, per cui dovrà chiedere al Notaio quale sia il modo più opportuno per disporre delle proprie sostanze, senza dare vita a un testamento impugnabile all’apertura della successione dagli eredi.

L'importanza della consulenza notarile per un testamento

Prima della redazione di un testamento la figura del notaio acquisisce un’importanza fondamentale in quanto può aiutare il testatore a capire innanzitutto come dividere il suo patrimonio, ma soprattutto ad evitare che al momento della sua morte, ossia dell’apertura della successione, il testamento possa essere contestato. Il testamento, ad esempio, potrebbe contenere delle frasi e delle disposizioni non chiare o generiche passibili di numerose interpretazioni, che potrebbero non corrispondere alla reale volontà del testatore.

Come si svolge il giorno della firma è spiegato nella pagina su come si svolge il rogito. Molte di queste domande si possono fare già al primo contatto: chiedendo un preventivo notarile si riceve la risposta dei notai, spesso in poche ore, e si può scegliere quello con cui si parla meglio.

Domande frequenti su cosa chiedere al notaio

Cosa chiedere al notaio prima di comprare casa?

Quanto costa tutto tra onorario e imposte, se spettano la prima casa e il prezzo-valore, se ci sono ipoteche o altri vincoli, se ci sono spese condominiali arretrate e come si paga il prezzo.

Quando passa la proprietà della casa?

Di norma al momento della firma del rogito. La trascrizione nei registri immobiliari, fatta dal notaio nei giorni successivi, rende l’acquisto opponibile ai terzi.

Chi paga le spese di condominio arretrate?

Chi compra risponde insieme al venditore delle spese dell’anno in corso e di quello precedente. Conviene chiedere la dichiarazione dell’amministratore e regolare la questione nel preliminare e nell’atto.

Si può pagare la casa in contanti?

Solo per importi sotto i 5.000 euro, la soglia in vigore nel 2026. Per il prezzo di una casa si usano bonifici o assegni, i cui estremi vengono indicati nell’atto.

Chi vende deve chiedere qualcosa al notaio?

Sì: quali documenti servono, come si cancella l’ipoteca del suo mutuo, se deve pagare la plusvalenza e quando incassa il prezzo.

Posso fare domande al notaio durante la lettura dell’atto?

Sì, la lettura serve proprio a questo. Conviene però porre le domande più importanti prima, così eventuali problemi si risolvono in tempo.

Posso lasciare tutto a un figlio con il testamento?

Si può scrivere, ma gli altri figli e il coniuge, come legittimari, possono poi chiedere la quota che la legge riserva loro. Il notaio può spiegare come organizzare le disposizioni.