Preliminare trascritto prorogato: Cassazione
- Cosa si intende per contratto preliminare
- Perché il preliminare viene trascritto
- Cassazione 2025 e proroga di preliminare trascritto
- Quanto dura l'effetto prenotativo del preliminare
- Che succede se non si rispetta il termine del definitivo
Cosa si intende per contratto preliminare
Il contratto preliminare, spesso chiamato anche "compromesso", è un accordo con cui le parti si impegnano reciprocamente a stipulare un futuro contratto definitivo. In altre parole, il preliminare non trasferisce ancora il diritto di proprietà su un bene, ma crea un obbligo giuridico per entrambe le parti a concludere il contratto definitivo secondo le condizioni pattuite.
Questo tipo di contratto è molto comune soprattutto nelle compravendite immobiliari, dove il venditore e l'acquirente si accordano sulle condizioni essenziali della vendita, come il prezzo, la data del rogito e altre clausole specifiche.
Perché il preliminare venga considerato valido, deve contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo. Inoltre, per garantire maggiore sicurezza alle parti, il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta, a pena di nullità.
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Perché il preliminare viene trascritto
La trascrizione del contratto preliminare è una tutela molto importante per l'acquirente. Infatti, se il preliminare non viene trascritto nei registri immobiliari, l'acquirente corre il rischio che il venditore possa vendere l'immobile a terzi, iscrivere ipoteche o subire pignoramenti sul bene prima della stipula del definitivo.
Con la trascrizione, invece, l'acquirente ottiene una sorta di "blocco" sull'immobile, che impedisce al venditore di compiere atti pregiudizievoli nei confronti dell'acquirente. In sostanza, la trascrizione del preliminare permette di opporre ai terzi il diritto dell'acquirente a ottenere la conclusione del contratto definitivo, garantendogli una protezione efficace.
La trascrizione del preliminare deve essere effettuata da un notaio, che verifica la regolarità dell'atto e provvede a iscriverlo nei registri immobiliari, rendendolo opponibile ai terzi. Questa operazione ha un costo, ma rappresenta una forma di tutela fondamentale soprattutto in operazioni di compravendita di valore elevato.
Quanto dura l'effetto prenotativo del preliminare
L'effetto prenotativo del contratto preliminare trascritto dura un anno dalla data fissata per la stipula del contratto definitivo, e comunque non oltre tre anni dalla data di trascrizione. Questo significa che l'acquirente ha un tempo limitato per far valere il suo diritto e completare l'acquisto dell'immobile.
Se entro questo termine il contratto definitivo non viene stipulato, l'effetto prenotativo decade e il bene torna libero da vincoli. Tuttavia, se l'acquirente ha motivo di ritenere che il venditore stia cercando di sottrarsi alla stipula del definitivo, può agire legalmente per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo ai sensi dell’art.2932 c.c.
Questa tutela si rivela particolarmente utile quando il venditore cerca di sottrarsi all'obbligo assunto con il preliminare, ad esempio vendendo l'immobile a terzi o ponendo ostacoli alla conclusione del contratto definitivo.
Che succede se non si rispetta il termine del definitivo
Il mancato rispetto del termine per la stipula del contratto definitivo può avere diverse conseguenze a seconda dei motivi e delle volontà delle parti: qualora il ritardo nella stipula sia concordato tra venditore e acquirente, le parti possono prorogare il termine con un nuovo accordo scritto, purché entrambe siano d'accordo.
Nel caso in cui, invece, una delle parti si rifiuti ingiustificatamente di concludere il contratto definitivo, l'altra parte può agire in giudizio per ottenere l'esecuzione forzata del contratto. Questo significa che un giudice, verificata la validità del preliminare, può emettere una sentenza che sostituisce il contratto definitivo e trasferisce la proprietà dell'immobile all'acquirente.
In alternativa, la parte danneggiata può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno subito. Ad esempio, se l'acquirente ha versato una caparra e il venditore si rifiuta di concludere la vendita, l'acquirente ha diritto a ottenere il doppio della caparra versata. Viceversa, se è l'acquirente a non voler più procedere, il venditore può trattenere la caparra a titolo di indennizzo.
In altre parole è possibile affermare che il contratto preliminare è uno strumento fondamentale nelle compravendite immobiliari, e la sua trascrizione offre una tutela efficace per l'acquirente. Rispettare i termini e le condizioni pattuite è essenziale per evitare problemi legali e garantire il buon esito della transazione.
Cassazione 2025 e proroga di preliminare trascritto
Quando le parti di un contratto preliminare decidono di prorogare la data del rogito rispetto a quella inizialmente concordata, è essenziale che tale modifica venga trascritta nei registri immobiliari entro un anno dalla scadenza originaria. Se ciò non avviene, l’efficacia del preliminare decade nei confronti dei terzi, con il rischio che eventuali creditori del venditore possano far valere i propri diritti sull’immobile. Inoltre, indipendentemente da eventuali proroghe, la trascrizione del preliminare perde comunque effetto se il contratto definitivo non viene formalizzato entro tre anni dalla registrazione del preliminare stesso.
Questa regola è fondamentale per garantire la certezza dei rapporti giuridici nel settore immobiliare e tutelare sia gli acquirenti che i creditori. In caso di mancata trascrizione della proroga, il rischio è che un terzo possa vantare diritti prevalenti sull’immobile, come accaduto in una recente controversia giudiziaria. Pertanto, chi stipula un preliminare trascritto deve prestare particolare attenzione ai termini, assicurandosi che eventuali modifiche siano formalizzate tempestivamente per mantenere la piena validità dell’atto. Questo è quanto affermato dalla sentenza della Corte di Cassazione con la sentenza 7634 del 22 marzo 2025, decisione che rafforza il principio di certezza nei registri immobiliari, incidendo direttamente sulla tutela di creditori e acquirenti. In conclusione, le parti possono modificare il termine per il rogito, ma senza una trascrizione tempestiva, il preliminare non sarà opponibile ai terzi.
