Si può acquistare una singola stanza di una casa?

• Acquistare una singola stanza
• I vani catastali: definizione e differenze
• Come acquistare una stanza di una casa
• Come frazionare una singola stanza per acquistarla dal notaio
• Acquistare una stanza a scopo abitativo o commerciale
• Che differenza c’è tra vani e pertinenze?
• La pertinenza può essere venduta separatamente?

Acquistare una singola stanza

Quando si parla di acquistare una casa si intende acquistare un intero bene immobile che è contraddistinto anche al Catasto da medesimi dati catastali. Si acquista, quindi, nella sua interezza proprio perché deve trattarsi di un bene identificato come tale, di un oggetto a sé stante e non si una parte di esso.

Questo anche perché i beni immobili sono idonei a circolare e quindi essere comprati e venduti solo se regolari dal punto di vista urbanistico e catastale. Questo non toglie che si possa volere acquistare solo una stanza di un immobile, magari per adibirla a un fine commerciale, oppure per abitarvi solo in un periodo limitato dell’anno; oppure, infine, per avere una parte di una casa ricevuta in successione.

Ma perché può essere problematico acquistare una stanza? In questo senso si può considerare una stanza come uno dei vani che compongono un immobile, pertanto di per sé andremo a vedere come non si possa acquistare tout court senza prima modificare lo stato della casa. Per comprendere questo, occorre fare una breve premessa in ordine alla divisione di una casa in vani catastali, secondo la loro definizione.

I vani catastali: definizione e differenze

I vani catastali sono i locali effettivi di un immobile. Di regola l’ampiezza di un vano può corrispondere a 15 o 20 mq ma anche di più o di meno. Quelle che definiamo stanze comunemente sono proprio i vani nel loro significato tecnico.

I vani catastali principali vengono considerati come un vano, poi ad esempio alcuni accessori diretti come ad esempio i bagni o i ripostigli sono considerati un terzo di vano catastale. Se un vano ha superficie inferiore a quella minima prevista, va conteggiato come accessorio diretto. Se, invece, un vano ha superficie maggiore di quella massima prevista dal Catasto, si calcola l’eccedenza. I vani catastali si distinguono in vani principali e vani accessori.

I vani principali sono vani catastali che hanno come uso principale nel contesto dell’unità immobiliari e ne caratterizzano l’immobile nella sua interessa. Si pensi ad esempio ai saloni, al soggiorno e alle camere. I vani accessori, invece, sono parti dell’immobile e sono strettamente collegati con il bene principale, in modo che la separazione è impossibile senza alterare la sostanza del bene.

Che differenza c’è tra vani e pertinenze?

Prima di analizzare la possibilità di acquistare solo una stanza di un immobile, occorre precisare che i vani anche quelli accessori si distinguono dalle pertinenze. Esse sono beni che, rispetto a quello principale cui accedono, conservano la propria individualità pur essendo posti al servizio del bene principale in un rapporto di complementarietà. Si pensi al cortile, al giardino, alla terrazza. Sono tutti beni autonomi ma che restano collegati per la loro utilità al bene principale.

La pertinenza può essere venduta separatamente?

Sì, la pertinenza è generalmente anche censita catastalmente con dei dati catastali separati e autonomi, da ciò deriva quindi che può anche formare oggetto di acquisto autonomo e singolo. Cosa che invece non accade assolutamente con una stanza di una casa o appunto, come viene meglio definito, con un vano catastale.

Il vano è la suddivisione di un più ampio immobile, non rappresenta un oggetto a sé stante. È vero anche che la pertinenza senza il bene principale spesso non ha ragione di esistere, si pensi ad un giardino che venga venduto separatamente dall’immobile cui accede: infatti molto spesso la pertinenza deve essere venduta unitamente al bene principale, ma è comunque un oggetto a sé. Il vano catastale no, non può essere venduto separatamente.

Come acquistare una stanza di una casa

Tecnicamente non si può acquistare una singola stanza, anche se questo potrebbe avere un senso nell’intenzione dell’acquirente. Ad esempio, una persona potrebbe volere acquistare una camera di una casa perché si tratta di una casa appartenuta a un proprio familiare, del quale vuole ottenere una parte; potrebbe essere utile acquistare un vano di una casa molto grande per poterla utilizzare come deposito, oppure come locale commerciale se posta ad esempio al piano terra.

Potrebbe essere utile ottenere una stanza per utilizzarla ad esempio a scopo abitativo per periodi limitati dell’anno. Questo non è possibile senza una separazione dal resto della casa, quindi senza che venga identificata questa stanza come bene immobile a sé stante, anche a livello catastale. Ciò può realizzarsi attraverso un frazionamento catastale, il quale però incontra più limiti rispetto a un normale frazionamento. Vediamo perché.

Come frazionare una singola stanza per acquistarla dal Notaio

Il frazionamento catastale è un’operazione appunto catastale che serve per dividere un immobile appartenente allo stesso proprietario oppure in comproprietà per separarlo e identificarlo, in modo da renderlo idoneo alla circolazione immobiliare separata.

Se vi è un immobile a due piani oppure un fabbricato molto grande e se ne vuole separare ad esempio un piano dall’altro, ciò è piuttosto semplice, previo ottenimento dei relativi permessi. È più complicato separare una singola stanza dal resto dell’immobile in quanto essa da sola non ha un’autonomia tale da renderla un immobile catastalmente identificabile singolarmente: per questo motivo è opportuno valutare caso per caso, anche a seconda di quello che poi vuole essere l’uso successivamente al frazionamento.

Acquistare una stanza a scopo abitativo o commerciale

Se si intende acquistare una stanza di una casa senza modificarne la destinazione abitativa, occorre procedere con attenzione e con la consulenza anche di un tecnico geometra o architetto oltre al Notaio cercare di capire se possa essere idonea. Una stanza per essere considerata immobile abitativo deve averne i requisiti di igiene, salubrità e composizione catastale (ad esempio avere i servizi igienici, acqua corrente, elettricità, impianti di vario tipo ecc.): per poterla frazionare è necessario che venga dotata di ciò. Per quanto riguarda una stanza da rendere locale commerciale o locale deposito, sono richiesti altri requisiti e oltre al frazionamento è necessario anche fare un cambio di destinazione d’uso.