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Cosa sapere prima di comprare un immobile commerciale

Informazioni utili e preliminari all’acquisto di un locale commerciale

Cosa sapere prima di comprare un immobile commercialeQuando si vuole comprare un immobile che sarà la sede di un’attività commerciale è necessario rispettare maggiori requisiti rispetto a quanto avviene quando si vuole acquistare una casa, in virtù della funzione che sarà chiamato a svolgere l’immobile in questione.

Proprio per questo motivo, in linea generale, prima di comprare un locale commerciale si richiede una visura catastale per permettere a chi vuole effettuare l’acquisto di conoscere la rendita catastale dell’immobile e capire quanto possa essere sostenibile l’attività commerciale, nonché a fornire le indicazioni economiche che serviranno a capire a quanto può ammontare il prezzo della vendita che ci si accinge a compiere.

Dalla visura si può conoscere anche la dimensione del locale che è importantissima per avviare una determinata attività, come ad esempio, se si vuole aprire un negozio per il commercio di prodotti alimentari e le dimensioni del locale non consentono l’installazione di un banco frigo, sicuramente non si tratterà dell’immobile giusto per avviare tale attività, ma occorrerà continuare nella ricerca.

Oltre a quanto sin qui detto, dalla visura risulta anche la destinazione d’uso del locale che ha un ruolo fondamentale ai fini dell’ottenimento della licenza per poter avviare l’attività commerciale, infatti, verificando la destinazione si è in grado di comprendere quale attività svolgere, e nel caso in cui non fosse conforme all’attività che si vuole iniziare, bisogna mettere in conto che si dovrà procedere preliminarmente ad un cambio di destinazione in catasto e ciò non è detto che sia sempre possibile.

Consulenza dal notaio per acquistare un locale commerciale

Ci sono una serie di elementi da considerare prima di comprare un immobile commerciale come le dimensioni, la destinazione d’uso, la posizione e lo stato locativo dello stesso. È buona norma rivolgersi al notaio per mostrare o per reperire la visura catastale del locale sia per comprendere se l’investimento che si sta per fare può portare a dei guadagni o meno, sia per capire quali tutele adottare sia preliminarmente all’acquisto che in sede di stipula dell’atto di compravendita, nonché per valutare la possibilità di concludere oltre a tale ultimo atto anche un atto di locazione commerciale.

Tipologie di immobili commerciali che si possono comprare

Quando si fa parla di immobile commerciale si fa riferimento ai locali ad uso terziario che rientrano nella categoria catastale C e sono riconducibili a tale tipologia i negozi, i magazzini, i locali ad uso deposito e i laboratori, nonché i locali che consentono l’esercizio sportivo, gli stabilimenti balneari, le stalle e le rimesse.

Quindi, si fa riferimento a tutti quegli immobili da adibire alla vendita di merci o al loro deposito, alla lavorazione dei prodotti o a tutti quei locali finalizzati a scopi sportivi, alla balneazione o alle rimesse di auto e imbarcazioni.

La posizione degli immobili commerciali

Quando si vuole comprare un immobile commerciale è normale che si prenda in considerazione dove è situato, ad esempio, se si vuole iniziare un’attività commerciale di vendita al dettaglio di capi di abbigliamento è fondamentale scegliere un immobile che si trovi nel centro città e nelle vie di maggior affluenza per lo shopping.

Discorso diverso se si ha intenzione di aprire un magazzino per il deposito di materiali per il cui trasporto è necessario ricorrere a degli automezzi, nel qual caso è importante scegliere un locale che possa essere raggiunto da camion e mezzi per il trasporto di merci pesanti.

Tendenzialmente la posizione del locale, insieme al tipo di immobile e lo stato locativo dello stesso determinano il valore di avviamento commerciale del locale che è determinante per il prezzo a cui si acquista il bene.

Immobili commerciali e locazione

Un soggetto che si accinge ad acquistare un locale commerciale può farlo sia perché ha intenzione di rilevare un’attività commerciale già avviata sia perché vuole poi affittare l’immobile a terzi.

Quando si decide di rilevare un’attività già avviata bisogna considerare che si avrà a che fare con un soggetto che ha in locazione l’immobile in virtù di un precedente contratto di locazione stipulato con l’attuale proprietario del locale, e per essere sicuri di non trovarsi ad avere a che fare con un soggetto moroso è opportuno richiedere una visura che attesti l’affidabilità del conduttore.

Nel caso, molto diffuso, in cui si voglia comprare l’immobile per poi darlo in locazione ad un terzo è buona norma fare un’opzione di acquisto all’attuale proprietario di modo da poter ricercare, nel frattempo, il locatario per poi concludere con quest’ultimo un contratto di locazione commerciale.

Le spese per comprare immobili commerciali

Quando si acquista un locale commerciale bisogna considerare le tasse da pagare che variano a seconda del soggetto che vende l’immobile e, in linea di massima, se si compra il negozio da un privato tra le spese da pagare ci sono l’imposta di registro che è pari al 9%, e l’imposta ipotecaria e quella catastale che ammontano a 50 euro ciascuna. Quando, invece, si compra da un’impresa costruttrice è necessario distinguere in base al tempo in cui è avvenuta la costruzione.

Se, ad esempio, il locale commerciale è stato costruito da meno di quattro anni l’imposta di registro è pari a 200 euro, mentre l’imposta ipotecaria e quella catastale hanno un valore invariato di 50 euro ciascuna, in più bisogna pagare l’IVA al 22%.

Quando a vendere è un’impresa costruttrice che ha costruito l’immobile da più di quattro anni vale quanto detto in caso di acquisto da un privato, e non è dovuta l’IVA.

Bisogna però sapere che oltre alla imposte appena elencate c’è da pagare l’onorario al notaio che cura l’atto con cui si compra il locale commerciale.

Comprare un negozio con agevolazioni

Quando si compra un locale ad uso commerciale ci si può avvalere di una serie di agevolazioni, che sono aumentate rispetto a quanto era previsto in passato soprattutto a seguito della pandemia, al fine di sostenere le attività commerciali che si trovano in difficoltà economica.

Difatti, la recente normativa oltre ad aver introdotto dei bonus per agevolare le assunzioni del personale nei negozi e ad aiutare ad abbattere il costo del lavoro, ha fornito degli sgravi fiscali importanti quando si affitta un negozio, si tratta del Bonus negozi e corrisponde ad un valore compreso tra il 60% ed il 30% della somma da pagare per il canone di locazione, e varia in base al tipo di attività svolta.

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