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Vendita di una casa cointestata tra fratelli: come fare

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La vendita di una casa tra fratelli è possibile? Quali sono i passi da compiere per procedere alla vendita di una casa cointestata tra fratelli e qual è il ruolo del Notaio?

È possibile procedere alla vendita di una casa cointestata tra fratelli? La riposta più ovvia è sì, se tutti sono d’accordo. Il caso in cui due o più fratelli si trovino ad avere una casa cointestata è piuttosto frequente. Di solito si tratta della casa di famiglia: una volta scomparsi i genitori la casa viene ereditata dai figli, secondo le quote previste dal diritto di successione.

A questo punto i figli si trovano comproprietari di un’abitazione che spesso non è più quella in cui risiedono e può configurarsi come una “seconda casa” con le relative implicazioni fiscali.

La soluzione più semplice, se tutti i fratelli sono d’accordo, è procedere alla vendita della casa cointestata e dividere pro quota il ricavato. Ma se i fratelli non fossero tutti d’accordo?

Vendita di una casa cointestata tra fratelli in caso di disaccordo tra i proprietari

Può succedere però che non tutti i fratelli siano d’accordo con la vendita della casa cointestata per molte ragioni. Qualcuno può desiderare tenerla, qualcun altro può invece avere necessità di ottenere liquidità o semplicemente non è interessato ad investire nel mantenimento e nella manutenzione di una seconda casa.

Cosa fare in questo caso?

In questo caso per effettuare la vendita di una casa cointestata tra fratelli è necessario procedere allo scioglimento della comunione immobiliare.

In primo luogo è bene chiarire che la richiesta dello scioglimento della comunione immobiliare può essere richiesto anche dal fratello che si trovasse ad avere una quota minoritaria della proprietà.

Si aprono a questo punto diverse possibilità: una è la divisione consensuale

In questo caso i fratelli si accordano e uno di loro acquista le quote degli altri. Si tratta di una vera e propria compravendita che richiede l’intervento del Notaio. Al termine della redazione del contratto, della sua registrazione e del relativo pagamento delle quote uno dei fratelli sarà l’unico proprietario e potrà decidere il destino della sua abitazione.

Nella fattispecie della divisione consensuale è prevista anche la possibilità della donazione delle quote tra fratelli al fine di concentrare tutta la proprietà nelle mani di una sola persona.

Un’altra possibilità, se il bene immobile è comodamente divisibile, è chiedere il frazionamento in lotti. Immaginiamo che due fratelli siano comproprietari di una casa con due appartamenti o di un ampio terreno: i beni possono essere frazionati ed assegnati ai due fratelli prevedendo adeguate compensazioni. Per esempio se i due appartamenti fossero di valore differente l’uno verserà all’altro la differenza del valore.

La divisione di un bene comodamente divisibile può essere richiesta per vie giudiziale o dai fratelli di comune accordo.

Se invece i fratelli non trovano un accordo sull’acquisto di quote o sul frazionamento, è possibile che uno di loro si rivolga all’autorità giudiziaria. Si parla in questo caso di divisione giudiziaria. Il giudice verifica l’impossibilità di trovare un accordo e impone la vendita coattiva dell’immobile e la divisione del denaro ricavato. Si tratta della peggiore tra le ipotesi previste perché non di rado la casa è veduta all’asta cioè solitamente ad un prezzo inferiore a quello di mercato.

In sintesi: la vendita di una casa cointestata tra fratelli è possibile purché si verifichi lo scioglimento della comproprietà o con la vendita a un terzo, con l’acquisizione delle quote degli altri, con il frazionamento o con l’intervento del giudice. In ogni caso la consulenza di un Notaio potrà suggerire la migliore soluzione per tutte le parti coinvolte.

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