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Diversi strumenti giuridici per dividere un immobili tra fratelli

Perché nasce la comunione tra fratelli

come è possibile dividere un immobile tra fratelli dal notaioLa comunione tra fratelli e sorelle nasce sostanzialmente per due vicende giuridiche: in forza della morte di uno o di entrambi i genitori, quindi per successione, e si parla in questo caso di comunione ereditaria; oppure, in forza di un acquisto oneroso (solitamente compravendita) o a titolo gratuito (solitamente una donazione) e si parla di comunione ordinaria.

La comunione può nascere su un bene immobile singolo come su molteplici beni immobili.

Una successione può avere ad oggetto una villa singola come una piccola palazzina con più appartamenti, mentre su un terreno acquistato da due o più fratelli è possibile costruire un singolo immobile oppure più immobili che sono in comproprietà tra di essi.

Le quote della comunione sono sempre uguali

Probabilmente, la maggior parte dei casi di comunione tra fratelli è composta per quote uguali. Ciò accade specificatamente nelle comunioni ereditarie costituitesi a causa di una successione non regolata da testamento. Infatti, la legge prevede che i figli ereditino in parti uguali. Vi sono tuttavia anche casi nei quali le quote tra fratelli e sorelle non siano uguali ma diseguali. La disuguaglianza di quote può derivare da una volontà testamentaria in tal senso oppure perché in fase di acquisto si era convenuto che ad un fratello spettasse una quota maggiore rispetto agli altri.

Cos’è la divisione

La divisione è l’atto con il quale si scioglie la comunione, sia essa ereditaria ordinaria, mediante l’assegnazione di un bene ad ogni singolo condividente. Con la divisone, un diritto suddiviso su diversi beni si concentra su un bene unico. Pertanto, da avere una quota di diritto (solitamente quello di proprietà) su tanti beni si passa ad essere unici titolari del diritto su un solo bene o su alcuni beni quando la comunione è costituita su tanti beni.

Ad esempio, se tre fratelli sono proprietari di tre case in parti uguali, dopo la divisione essi saranno proprietari di una casa ciascuno. Se gli stessi fratelli invece fossero comproprietari in parti uguali di sei case, dopo la divisione ogni fratello avrebbe diritto a due case.

Divisione di un immobile

La divisione di un unico immobile è una fattispecie molto particolare. Di norma, un immobile unico è impossibile da dividere. Non è possibile dividere una casa a metà e se lo si facesse la stessa casa non potrebbe essere utile a soddisfare le esigenze di entrambi i fratelli. Una casa che abbia una cucina e un bagno difficilmente può essere trasformata in due appartamenti indipendenti.

Ma potrebbe verificarsi anche l’ipotesi in cui da un immobile, poiché molto ampio e dotato di molte camere, magari disposte su più piani, sia possibile ricavare due distinti ed autonomi immobili. In questo secondo caso si parla di bene comodamente divisibile.

La legge, infatti, richiede che il bene, per essere divisibile, debba prevedere operazioni che di fatto siano poco dispendiose e che non influiscano sulla destinazione originaria del bene, cioè sull’utilità del bene stesso.

Divisione del bene comodamente divisibile

Se l’immobile è comodamente divisibile è necessario che questo venga suddiviso in due immobili mediante un titolo edilizio prima e catastale di frazionamento in un secondo momento al fine di creare due unità immobiliari. La comunione tra fratelli, che prima della divisione consisteva in un unico immobile, consisterà poi in una comunione su due immobili. Il frazionamento non influisce sulle quote, che restano le medesime, sia che fossero uguali sia che non lo fossero.

Un esempio di bene comodamente divisibile è un ampio terreno. Esso può essere frazionato e quindi suddiviso in lotti più piccoli, sempre nel rispetto delle normative comunali, senza che si perda la sua utilità. Una volta che il bene, dapprima unico, sia stato frazionato è possibile sciogliere la comunione con la divisione e conseguentemente assegnare a ciascun fratello condividente il bene che gli spetta.

Eventuali differenze di valore possono essere compensate attraverso il conguaglio, che è rappresentato da una somma di denaro a copertura della differenza. Per fare un esempio, se un bene vale 60 mentre l’altro vale 40 e due fratelli hanno diritto a 50 ciascuno, la somma di 10 spetta a quello dei due che riceve il bene da 40 a compensazione del minor valore ricevuto rispetto all’altro.

Divisione del bene non comodamente divisibile

Nel caso in cui il bene non sia comodamente divisibile come visto sopra non è possibile procedere attraverso la divisione. Il notaio può suggerire diverse soluzioni che hanno comunque lo scopo e quindi come causa la volontà di sciogliere la comunione. Questi negozi sono diversi dalla divisione ma hanno lo stesso scopo. Possono essere posti sulla base di un accordo raggiunto tra i fratelli e le sorelle oppure sulla base di un provvedimento giudiziario in caso di disaccordo.

Vendita del bene ad un terzo

La comunione su un unico bene può essere sciolta attraverso la vendita del bene ad un soggetto terzo. Con la vendita, la comunione cessa di esistere e ogni fratello riceve una quota del prezzo in denaro equivalente alla quota del diritto che aveva sul bene.

Vendita della quota tra fratelli

Un altro negozio che ha lo scopo di sciogliere la comunione è l’acquisto della quota dell’altro fratello. Uno dei due fratelli vende all’altro la propria quota di comproprietà ricevendo in cambio denaro. In questo caso, ad esempio, se un bene vale 100 ed è diviso a metà tra due fratelli, la metà di uno dei due fratelli viene venduta all’atro per il corrispettivo di 50.

Donazione della quota tra fratelli

Anche la donazione della quota da un fratello all’altro ha lo scopo di sciogliere la comunione. Differisce dalla vendita di cui sopra poiché la donazione non prevede nessun corrispettivo ed è fatta per il puro scopo di regalare la propria parte dei bene immobile.

Divisione giudiziale

Qualora venisse a mancare un accordo divisorio tra fratelli e sorelle, la soluzione in caso di volontà di dividere anche di uno solo tra i fratelli potrebbe essere soddisfatta per il tramite di una divisione giudiziale.

Si deve sottolineare che il diritto alla divisione può essere limitato nel tempo ma è insopprimibile. Nel caso in cui il bene non sia divisibile, le soluzioni praticabili dal giudice sono due.

La prima è l’assegnazione dell’intero immobile a favore del fratello o della sorella che ne faccia richiesta, il quale ha il dovere di liquidare con una somma di denaro gli altri fratelli.

La seconda soluzione percorribile per il giudice è la vendita coattiva del bene immobile ad un estraneo, di modo che la somma di denaro prodotta dalla vendita sia spartita tra i fratelli e le sorelle: quest’ultima soluzione è l’estrema ratio nel caso in cui il giudice non riesca a trovare alcun accordo tra i fratelli e le sorelle e quindi nessuna opera di mediazione del giudice sia andata a buon fine.

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