Diversi strumenti giuridici per dividere un immobile tra fratelli
- Perché nasce la comunione tra fratelli
- Le quote della comunione sono sempre uguali
- Cos’è la divisione
- Divisione del bene non comodamente divisibile
- Quanto costa dividere una casa tra fratelli dal notaio
- Domande frequenti sulla divisione di una casa tra fratelli
Perché nasce la comunione tra fratelli
La comunione tra fratelli e sorelle nasce sostanzialmente per due vicende giuridiche: in forza della morte di uno o di entrambi i genitori, quindi per successione, e si parla in questo caso di comunione ereditaria; oppure, in forza di un acquisto oneroso (solitamente compravendita) o a titolo gratuito (solitamente una donazione) e si parla di comunione ordinaria.
La comunione può nascere su un bene immobile singolo come su molteplici beni immobili.
Una successione può avere ad oggetto una villa singola come una piccola palazzina con più appartamenti, mentre su un terreno acquistato da due o più fratelli è possibile costruire un singolo immobile oppure più immobili che sono in comproprietà tra di essi.
Una casa e più fratelli: le strade possibili
Il caso più frequente è anche il più semplice da raccontare: i genitori lasciano un solo appartamento e i figli devono decidere cosa farne. Semplificando molto, le strade sono queste.
| Strada | Cosa succede | Serve l’accordo? | Imposte principali |
|---|---|---|---|
| Divisione con conguaglio | La casa va a un fratello, che paga agli altri la differenza in denaro | ✔ sì | 1% sulla massa, più le imposte di trasferimento sul conguaglio oltre il 5% della quota |
| Vendita della quota a un fratello | Un fratello compra la parte dell’altro | ✔ sì | Quelle di una compravendita, calcolate sulla quota |
| Vendita della casa a un terzo | Si vende tutto e ci si divide il prezzo | ✔ sì, di tutti | A carico di chi compra |
| Donazione della quota | Un fratello regala la sua parte all’altro | ✔ sì | Imposta di donazione tra fratelli oltre la franchigia, più ipotecaria e catastale |
| Divisione giudiziale | Decide il giudice: assegnazione a un fratello o vendita | ✘ no | Oltre alle imposte, tempi e costi di una causa |
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Le quote della comunione sono sempre uguali
Probabilmente, la maggior parte dei casi di comunione tra fratelli è composta per quote uguali. Ciò accade specificatamente nelle comunioni ereditarie costituitesi a causa di una successione non regolata da testamento. Infatti, la legge prevede che i figli ereditino in parti uguali. Vi sono tuttavia anche casi nei quali le quote tra fratelli e sorelle non siano uguali ma diseguali. La disuguaglianza di quote può derivare da una volontà testamentaria in tal senso oppure perché in fase di acquisto si era convenuto che ad un fratello spettasse una quota maggiore rispetto agli altri.
Cos’è la divisione
La divisione è l’atto con il quale si scioglie la comunione, sia essa ereditaria ordinaria, mediante l’assegnazione di un bene ad ogni singolo condividente. Con la divisone, un diritto suddiviso su diversi beni si concentra su un bene unico. Pertanto, da avere una quota di diritto (solitamente quello di proprietà) su tanti beni si passa ad essere unici titolari del diritto su un solo bene o su alcuni beni quando la comunione è costituita su tanti beni.
Ad esempio, se tre fratelli sono proprietari di tre case in parti uguali, dopo la divisione essi saranno proprietari di una casa ciascuno. Se gli stessi fratelli invece fossero comproprietari in parti uguali di sei case, dopo la divisione ogni fratello avrebbe diritto a due case.
Divisione di un immobile
La divisione di un unico immobile è una fattispecie molto particolare. Di norma, un immobile unico è impossibile da dividere. Non è possibile dividere una casa a metà e se lo si facesse la stessa casa non potrebbe essere utile a soddisfare le esigenze di entrambi i fratelli. Una casa che abbia una cucina e un bagno difficilmente può essere trasformata in due appartamenti indipendenti.
Ma potrebbe verificarsi anche l’ipotesi in cui da un immobile, poiché molto ampio e dotato di molte camere, magari disposte su più piani, sia possibile ricavare due distinti ed autonomi immobili. In questo secondo caso si parla di bene comodamente divisibile.
La legge, infatti, richiede che il bene, per essere divisibile, debba prevedere operazioni che di fatto siano poco dispendiose e che non influiscano sulla destinazione originaria del bene, cioè sull’utilità del bene stesso.
Divisione del bene comodamente divisibile
Se l’immobile è comodamente divisibile è necessario che questo venga suddiviso in due immobili mediante un titolo edilizio prima e catastale di frazionamento in un secondo momento al fine di creare due unità immobiliari. La comunione tra fratelli, che prima della divisione consisteva in un unico immobile, consisterà poi in una comunione su due immobili. Il frazionamento non influisce sulle quote, che restano le medesime, sia che fossero uguali sia che non lo fossero.
Un esempio di bene comodamente divisibile è un ampio terreno. Esso può essere frazionato e quindi suddiviso in lotti più piccoli, sempre nel rispetto delle normative comunali, senza che si perda la sua utilità. Una volta che il bene, dapprima unico, sia stato frazionato è possibile sciogliere la comunione con la divisione e conseguentemente assegnare a ciascun fratello condividente il bene che gli spetta.
Eventuali differenze di valore possono essere compensate attraverso il conguaglio, che è rappresentato da una somma di denaro a copertura della differenza. Per fare un esempio, se un bene vale 60 mentre l’altro vale 40 e due fratelli hanno diritto a 50 ciascuno, la somma di 10 spetta a quello dei due che riceve il bene da 40 a compensazione del minor valore ricevuto rispetto all’altro.
Divisione del bene non comodamente divisibile
Nel caso in cui il bene non sia comodamente divisibile come visto sopra non è possibile procedere attraverso la divisione in natura. Il notaio può suggerire diverse soluzioni che hanno comunque lo scopo e quindi come causa la volontà di sciogliere la comunione. Questi negozi sono diversi dalla divisione ma hanno lo stesso scopo. Possono essere posti sulla base di un accordo raggiunto tra i fratelli e le sorelle oppure sulla base di un provvedimento giudiziario in caso di disaccordo.
Assegnazione della casa a un fratello con conguaglio
La soluzione più usata, quando c’è accordo, è quella che lascia la casa a uno dei fratelli: di norma chi ci abita, o chi ha più interesse a tenerla. L’atto resta una divisione, con l’assegnazione dell’intero immobile a un condividente che versa agli altri, in denaro, il valore delle loro quote. Il punto delicato è quasi sempre il valore da attribuire alla casa: una stima condivisa, magari affidata a un tecnico, evita molte discussioni.
Vendita del bene ad un terzo
La comunione su un unico bene può essere sciolta attraverso la vendita del bene ad un soggetto terzo. Con la vendita, la comunione cessa di esistere e ogni fratello riceve una quota del prezzo in denaro equivalente alla quota del diritto che aveva sul bene.
Vendita della quota tra fratelli
Un altro negozio che ha lo scopo di sciogliere la comunione è l’acquisto della quota dell’altro fratello. Uno dei due fratelli vende all’altro la propria quota di comproprietà ricevendo in cambio denaro. In questo caso, ad esempio, se un bene vale 100 ed è diviso a metà tra due fratelli, la metà di uno dei due fratelli viene venduta all’altro per il corrispettivo di 50.
Tra fratelli coeredi la vendita non è soggetta alla prelazione, che scatta solo quando la quota ereditaria viene venduta a un estraneo: le regole e i casi particolari sono spiegati nella guida sull’acquisto della quota ereditaria dagli altri eredi.
Donazione della quota tra fratelli
Anche la donazione della quota da un fratello all’altro ha lo scopo di sciogliere la comunione. Differisce dalla vendita di cui sopra poiché la donazione non prevede nessun corrispettivo ed è fatta per il puro scopo di regalare la propria parte del bene immobile.
Tra fratelli l’imposta di donazione è del 6% sulla parte che supera la franchigia di 100.000 euro per ciascun beneficiario; a questa si aggiungono, di norma, le imposte ipotecaria e catastale.
Divisione giudiziale
Qualora venisse a mancare un accordo divisorio tra fratelli e sorelle, la soluzione in caso di volontà di dividere anche di uno solo tra i fratelli potrebbe essere soddisfatta per il tramite di una divisione giudiziale.
Si deve sottolineare che il diritto alla divisione può essere limitato nel tempo ma è insopprimibile. Nel caso in cui il bene non sia divisibile, le soluzioni praticabili dal giudice sono due.
La prima è l’assegnazione dell’intero immobile a favore del fratello o della sorella che ne faccia richiesta, il quale ha il dovere di liquidare con una somma di denaro gli altri fratelli.
La seconda soluzione percorribile per il giudice è la vendita coattiva del bene immobile ad un estraneo, di modo che la somma di denaro prodotta dalla vendita sia spartita tra i fratelli e le sorelle: quest’ultima soluzione è l’estrema ratio nel caso in cui il giudice non riesca a trovare alcun accordo tra i fratelli e le sorelle e quindi nessuna opera di mediazione del giudice sia andata a buon fine.
Due dettagli pratici. Se più fratelli chiedono l’assegnazione, la legge tende a preferire chi ha la quota maggiore. E prima di arrivare in tribunale, per le cause di divisione è di norma obbligatorio tentare la mediazione. Tempi e costi di una causa sono quasi sempre molto superiori a quelli di un accordo davanti al notaio, anche per questo conviene provarci fino in fondo; per le comunioni nate da successione vale la pena leggere anche la guida sulla divisione dell’eredità.
Quanto costa dividere una casa tra fratelli dal notaio
Nella divisione l’imposta di registro è dell’1% sul valore dei beni divisi, con imposte ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna. Il conguaglio, se supera il 5% del valore della quota che spetta a chi lo paga, per quella parte viene tassato come una vendita. Due esempi indicativi aiutano a capire l’ordine di grandezza:
| Voce | Due appartamenti da 200.000 euro, uno a testa | Una casa da 200.000 euro a un fratello, conguaglio di 100.000 |
|---|---|---|
| Registro 1% (divisione) | 4.000 € | 1.000 € |
| Registro sul conguaglio | nessuno | 9.000 € (9%) oppure 2.000 € (2% prima casa) |
| Ipotecaria e catastale | 200 + 200 € | 200 + 200 € |
| Totale imposte principali | 4.400 € | 10.400 € oppure 3.400 € |
A queste cifre si aggiungono bollo, tasse minori e l’onorario del notaio. La base su cui calcolare le imposte e la possibilità di usare le agevolazioni prima casa sul conguaglio vanno verificate caso per caso: un approfondimento sui costi si trova nella pagina sul costo dell’atto di divisione della casa, e per avere cifre precise conviene chiedere un preventivo notarile, che spesso arriva in poche ore.
Se sulla casa c’è ancora un mutuo
Capita spesso con la casa comprata insieme, per esempio da due fratelli con un mutuo cointestato. Dividere la proprietà non libera automaticamente dal debito verso la banca: chi esce dalla casa resta di norma obbligato finché la banca non acconsente, per esempio con un accollo del mutuo da parte del fratello che resta, oppure finché il mutuo non viene estinto o surrogato. Conviene parlarne con la banca e con il notaio prima di fissare l’atto.
Domande frequenti sulla divisione di una casa tra fratelli
Come si divide una casa tra fratelli se nessuno vuole vendere?
La soluzione più comune è assegnare la casa a uno dei fratelli, che paga agli altri il valore delle loro quote con un conguaglio in denaro. Si fa con un atto di divisione davanti al notaio, sulla base di un valore concordato.
Un fratello può obbligare gli altri a vendere la casa ereditata?
Nessuno può essere costretto a restare in comunione, ma senza accordo serve una divisione giudiziale. Il giudice può assegnare la casa a chi la chiede, con obbligo di liquidare gli altri, oppure, come ultima soluzione, disporne la vendita.
Quanto costa dividere una casa tra due fratelli?
Nella divisione si paga l’1% di imposta di registro sul valore dei beni, più 200 euro di imposta ipotecaria e 200 di catastale. Se c’è un conguaglio superiore al 5% della quota, quella parte si tassa come una vendita. A queste voci si aggiungono bollo, tasse minori e onorario.
Tra fratelli serve rispettare la prelazione per vendere la propria quota?
No, se la quota ereditaria viene venduta a un altro fratello coerede. La prelazione dei coeredi scatta quando la quota ereditaria viene venduta a un estraneo.
Si può regalare la propria quota di casa a un fratello?
Sì, con una donazione per atto notarile. Tra fratelli l’imposta di donazione è del 6% sulla parte che supera 100.000 euro, a cui si aggiungono di norma le imposte ipotecaria e catastale.
Se la casa ha un mutuo cointestato, dividerla basta a liberarsi del debito?
Di norma no. Il debito verso la banca resta finché la banca non accetta un accollo da parte del fratello che tiene la casa o finché il mutuo non viene estinto o sostituito. È bene chiarirlo con la banca e con il notaio prima dell’atto.
