Notaio Chiari (BS): consulenze e preventivi senza impegno

• Notaio acquisto casa: il ruolo nel compromesso
• Posso ripensarci dopo il compromesso?

Il Comune di Chiari conta quasi 20 mila abitanti censiti; la città (titolo di cui si fregia dal 1862) si trova in una posizione strategica non solo per il capoluogo di provincia ma anche per raggiungere altre città della Lombardia. Dista infatti appena 20 km da Brescia, 25 da Bergamo e meno di 60 da Milano.

Non stupisce quindi che a leggere questa pagina, cercando il Notaio di Chiari Online, non siano solo gli abitanti del Comune ma in generale cittadini lombardi (milanesi, bresciani, bergamaschi etc.). La normativa su questo punto del resto è permissiva nel senso che le parti non sono obbligate per legge a scegliere il Notaio del proprio Comune di residenza o del luogo in cui si firmerà l’atto.

Sono diverse le situazioni che possono portare le parti ad avere bisogno del Notaio. Il settore immobiliare è uno di quelli in cui si contano più atti che richiedono la firma del notaio. Il caso tipico è il rogito per l’acquisto di casa: ma non esaurisce l’elenco. Ancora prima di arrivare al rogito, inoltre, potrebbero esserci alcune fasi della compravendita in cui le parti potrebbero voler sentire il Notaio per una consulenza, anche se non è previsto obbligatoriamente per legge. Molti tra coloro che acquistano casa per la prima volta si chiedono, ad esempio, se serve il Notaio per il Compromesso.

Notaio Acquisto Casa: il ruolo nel Compromesso

La risposta è che per legge non è obbligatorio il Notaio per il Compromesso. La legge si limita a richiedere che il compromesso sia redatto per iscritto. Non è ammessa, in altre parole, la stipula di un preliminare a voce, siglando l’accordo tra le parti con una semplice stretta di mano. Per avere effetto l’atto deve essere scritto ma è sufficiente la scrittura privata, almeno per legge.

Ciò non toglie però che le parti potrebbero voler contare su una maggiore garanzia chiedendo già in questo passaggio intermedio l’intervento super partes del Notaio Acquisto Casa.

Se il preliminare è stato concluso tramite scrittura privata autenticata o atto pubblico, il notaio dovrà provvedere alla registrazione mediante procedura telematica, con modello unico informatico, c.d. “MUI”. Contestualmente dovrà procedere al pagamento dell’imposta di registro entro 30 giorni dalla data di stipula.

Questa forma di pubblicità ha dei costi fissi ai quali si dovrà aggiungere l’onorario del Notaio. Perché mai si dovrebbe registrare il preliminare nei pubblici registri immobiliari se non è obbligatorio? Lo scopo è evitare il rischio di frodi da parte del venditore. Supponiamo, ad esempio, che il venditore firmi un preliminare per lo stesso immobile con due potenziali acquirenti, incassando da entrambi la rispettiva cauzione. All’atto della vendita, chi tra i due soggetti avrà priorità nell’acquisto? Non sempre l’ordine è cronologico: se il secondo ha trascritto per primo l’atto nei pubblici registri (anche se ha firmato per secondo la scrittura) avrà messo in cassaforte il suo diritto.

La questione cambia per l’acquisto di immobili da costruire.

Il codice della crisi d’impresa, pubblicato in gazzetta ufficiale il 14 febbraio 2019, ha modificato la disciplina in questo settore specifico, ossia per i cosiddetti “acquisti sulla carta” (quando ancora l’edificio non è stato messo in piedi) e per quelli di stabili in corso di ultimazione (ma per i quali non è stata ancora riconosciuta l’abitabilità). In caso di violazione della norma, il contratto si intende nullo.

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Posso ripensarci dopo il Compromesso?

Il Compromesso obbliga reciprocamente le parti ma non trasferisce la proprietà (cosa che avviene solamente con il rogito). Che cosa succede se una delle due ci ripensa dopo la firma del Compromesso? Se a rifiutarsi di presentarsi dal Notaio per l'atto di acquisto è il promissario venditore, l’acquirente può scegliere tra la risoluzione del contratto (con la restituzione della caparra) o l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre. Al contrario se ad avere ripensamenti dopo il Compromesso è il promittente acquirente, l'altra parte potrà trattenere la caparra confirmatoria e chiedere al giudice la risoluzione del contratto oppure procedere per ottenere il trasferimento coattivo della proprietà.