Che documenti servono per donare la casa ereditata ai figli
- Donazione casa ereditata dal notaio
- Come si diventa proprietari di una casa ereditata: documenti
- Documenti per l’immobile da donare
- Casa in locazione: documenti in caso di donazione
- Consulenza notarile donazione
- Quando cambia la lista dei documenti
Donazione casa ereditata dal notaio
In ambito familiare può accadere di ereditare una casa dai propri genitori e di volerla donare ai propri figli dal notaio. Quando si pensa alla donazione non sempre si hanno le idee chiare su come debba avvenire, quali sono gli obblighi previsti dalla legge da rispettare e perché sia importante rivolgersi a un notaio.
La donazione è un contratto che viene stipulato obbligatoriamente innanzi al notaio, alla presenza di due testimoni, aventi i requisiti di legge, previsti dalla legge notarile. Vediamo quali sono i documenti per il rogito notarile quando si intende donare una casa ereditata.
Ai documenti per la donazione di sempre si aggiungono, semplificando, quelli della successione.
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Come si diventa proprietari di una casa ereditata: documenti
Nel caso in cui si erediti una casa per testamento o per successione regolata dalla legge, occorrerà accettare l’eredità per diventare eredi. Nell’immaginario collettivo si pensa che con la morte di un proprio genitore, si diventi automaticamente proprietari di un bene solo perché si ha un legame parentale con la persona venuta a mancare; in realtà non è esattamente così, in quanto occorre rispettare dei passaggi obbligati prima di potersi ritenere effettivi proprietari di una casa ereditari e la produzione di determinati documenti.
Se un atto di accettazione non c’è, di norma è la donazione stessa a valere come accettazione tacita dell’eredità (artt. 476 e 2648 c.c.). Se manca quella di un passaggio precedente, il tema è la continuità delle trascrizioni.
Certificato di morte
Nel caso in cui la persona defunta abbia lasciato un testamento e si debba procedere alla sua pubblicazione, occorrerà il cosiddetto certificato di morte della persona da cui si eredita la casa: si tratta di un documento importante che potrà essere richiesto all’Ufficio preposto, nel Comune dell’ultimo domicilio del defunto.
Altro non è che una documentazione, la cui reperibilità, non richiede molto tempo e a seconda del Comune, vi sarà uno specifico procedimento, per la richiesta dello stesso.
Dichiarazione di successione
Innanzitutto sarà necessario presentare la dichiarazione di successione: si tratta di un adempimento che ha uno scopo principalmente fiscale che dovrà essere compiuto nel termine di 12 mesi dalla morte della persona e che serve a comprendere l’entità delle imposte che dovranno sostenersi.
Quando il patrimonio ereditario è composto da più beni o ci sono più chiamati in diverse quote, potrebbe essere utile farsi assistere da un professionista, anche un notaio. È di primaria importanza essere sicuri che la dichiarazione di successione sia stata presentata in modo corretto, in quanto eventuali errori saranno non solo sanzionati, ma dovranno essere corretti e rettificati e ciò potrebbe comportare ulteriori spese da dover sostenere. Pertanto la prova della presentazione della dichiarazione di successione viene di norma chiesta per donare un immobile ereditato, e i suoi estremi sono riportati nell’atto.
Si può donare la casa ereditata?
✔ Successione presentata e accettazione trascritta: il caso più lineare.
⚠ Nessun atto di accettazione: di norma la donazione stessa vale come accettazione.
⚠ Casa intestata al defunto in catasto: prima si verifica la voltura.
✘ Eredità rinunciata: chi rinuncia è come se non fosse mai stato chiamato (art. 521 c.c.).
Documenti di riconoscimento
Naturalmente, sia il donante che il donatario, dovranno fornire i propri documenti di riconoscimento, ossia la carta di identità e il codice fiscale. Per un cittadino di un Paese fuori dall’Unione europea di norma serve anche il permesso di soggiorno valido; negli altri casi è buona norma chiedere al notaio.
I documenti di riconoscimento saranno necessari non solo per il donante e il donatario, ma anche per i testimoni che devono assistere all’atto.
Documenti per l’immobile da donare
Tra le varie documentazioni da presentare al notaio al fine del rogito, vi sono i documenti relativi all’immobile, inteso come casa, locale commerciale, deposito, box auto etc. che si intende donare.
Il notaio di norma chiede le documentazioni circa i titoli abilitativi che hanno consentito la costruzione, anche nel caso in cui siano stati effettuati altri lavori ulteriori di ristrutturazione. Si ricordi, infatti, che l’immobile abusivo costruito in assenza di titoli abilitativi non è commerciabile.
Titoli di provenienza
Prima di donare un bene immobile il notaio di norma analizza le documentazioni che riguardano “la storia” dell’immobile e tutti i vari passaggi di proprietà per comprendere al meglio come sia arrivato in titolarità del donante. Si tratta di un passaggio molto importante che rientra proprio tra i controlli preventivi che effettuerà il notaio prima del rogito.
Per una casa ereditata i titoli sono almeno due: l’atto di provenienza con cui il defunto l’aveva comprata e la successione. Questa provenienza successoria conterà anche per chi un giorno comprerà la casa dal figlio.
Visure catastali e ipotecarie
Alcune delle documentazioni dell’immobile oggetto di donazione possono essere recuperate dal notaio accedendo ai sistemi pubblici telematici dei Registri immobiliari e del Catasto.
Il notaio infatti effettuerà dei controlli sull’immobile mediante delle visure catastali e ipotecarie. Per legge prima dell’atto individua gli intestatari catastali e ne verifica la conformità con i registri immobiliari (art. 29, comma 1 bis, della legge 52/1985): per questo conta la voltura dopo la successione.
Le visure catastali consentono di avere delle informazioni circa l’immobile, la sua estensione, la sua rendita catastale, la composizione delle stanze che lo compongono. Il notaio infatti richiederà anche la planimetria depositata in Catasto: la planimetria infatti deve essere raffrontata allo stato in cui si trova l’immobile e deve corrispondere. Nel caso in cui invece non vi sia una perfetta corrispondenza bisognerà presentare una planimetria aggiornata al Catasto.
Le visure ipotecarie, invece, sono necessarie per comprendere se l’immobile sia gravato da pignoramenti, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli.
Documenti impianti
Nelle donazioni non sussiste l’obbligo di allegazione dell’attestato di prestazione energetica, a differenza dei trasferimenti a titolo oneroso, come la permuta o la vendita, in cui il notaio provvederà ad allegarlo all’atto. Se la casa non ne è dotata, il proprietario è però tenuto a produrre l’APE anche quando la dona (art. 6 del d.lgs. 192/2005).
Casa in locazione: documenti in caso di donazione
Nel caso in cui la casa donata sia oggetto di un contratto di locazione e quindi l’immobile sia occupato da un inquilino o un affittuario, il contratto prosegue con i nuovi acquirenti fino alla scadenza prevista nel contratto. Vale se il contratto ha data certa anteriore alla donazione (art. 1599 c.c.). È importante quindi conoscere il contenuto del contratto per capire quali sono le condizioni contrattuali e come sia strutturato il contratto, in relazione ai canoni, alle scadenze e ogni altro tipo di accordo effettuato in precedenza.
Consulenza notarile donazione
Parlarne con un notaio sin da quando si pensa di donare un immobile a un figlio potrebbe aiutare a seguire passo dopo passo il passaggio di proprietà, evitando errori che potrebbero compromettere in un momento successivo l’atto di donazione. I costi sono nella pagina su quanto costa donare casa dal notaio.
Dagli studiosi del diritto la donazione viene considerata come un’anticipazione sulla successione che potrebbe causare problemi nel caso in cui non siano soddisfatti, ad esempio, tutti i figli ella stessa misura. Dal 18 dicembre 2025, con la legge 182/2025, la riduzione non pregiudica più chi compra la casa dal donatario, salvi i casi transitori descritti nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata.
Con le carte della successione in mano, il preventivo per la donazione della casa si chiede gratis e gli studi di norma rispondono in poche ore.
Quando cambia la lista dei documenti
Sono sposata in comunione: per donare a mio figlio la casa ereditata da mia madre deve firmare anche mio marito?
Di norma no: i beni ricevuti per successione sono personali, salvo che il testamento li attribuisca alla comunione (art. 179, lettera b, c.c.).
Mio padre mi ha lasciato la casa con un legato: serve l’accettazione dell’eredità?
No: il legato si acquista senza accettazione, salva la rinuncia (art. 649 c.c.), e si trascrive con un estratto autentico del testamento (art. 2648 c.c.), che entra tra i documenti.
