Anticipo al compromesso: quanto versare, caparra o acconto
- Compromesso e prezzo
- Quanto versare al compromesso
- Caparra al compromesso
- Cosa conviene: caparra o acconto?
- Preliminare e deposito prezzo dal notaio
- Quando contattare il notaio
- Domande frequenti sull’anticipo al compromesso
Compromesso e prezzo
Quando si compra una casa dal notaio si può scegliere di concludere un accordo che viene chiamato nel gergo comune compromesso, ma anche contratto preliminare dagli esperti del settore, prima di decidere in maniera definitiva di intraprendere un investimento immobiliare.
Con il compromesso le parti si impegnano a vicenda a concludere in un momento successivo un contratto definitivo, in questo caso di vendita, con cui il potenziale acquirente diventerà definitivamente proprietario della casa.
Naturalmente è necessario che le parti si accordino sul termine entro il quale stipulare il contratto definitivo di compravendita con cui l’acquirente diverrà proprietario della casa, ma soprattutto sul prezzo e su quando debba essere versato. Spesso infatti accade che una parte del prezzo sia versata in anticipo al momento del compromesso. Ma quanto si deve versare? Ecco cosa sapere.
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Quanto versare al compromesso
Non esiste una percentuale stabilita dalla legge o un importo minimo che deve essere versato al momento del compromesso, le parti sono libere di fissare un importo senza alcun limite: le parti potranno sia decidere che sia versato un importo simbolico allo scopo di dare maggiore serietà all’accordo, ma anche che sia versata una somma consistente del prezzo.
Nel momento in cui viene stabilito, quella parte di prezzo che viene pagata anticipatamente viene “scalata” dal prezzo che poi dovrà essere pagato al momento del definitivo.
Ciò vuol dire che quello che vien pagato al compromesso non viene perso, ma viene poi conteggiato al momento del rogito dal notaio come anticipo del pagamento. Esiste però una differenza quando si parla di acconto o di caparra spesso vengono confuse o addirittura considerate allo stesso modo.
Caparra o acconto: cosa succede se qualcuno si tira indietro
| Caparra confirmatoria | Acconto | |
|---|---|---|
| Se il compratore non firma | Il venditore può recedere e trattenerla | Va restituito, salvo i danni da chiedere e dimostrare davanti al giudice |
| Se il venditore non firma | Il compratore può recedere e chiederne il doppio | Va restituito, oltre agli eventuali danni |
| Imposta alla registrazione | 0,5%, oltre ai 200 euro fissi | 3% se la vendita non è soggetta a IVA, oltre ai 200 euro fissi |
| Al rogito | Si scala dal prezzo | Si scala dal prezzo |
Caparra al compromesso
Quando si versa una somma di denaro nel compromesso come caparra è necessario sapere che se colui che intende comprare si ritira dall’affare e non voglia stipulare il definitivo perderebbe quella somma. Se invece è il venditore a fare un passo indietro, sarà tenuto a restituire il doppio della cifra versata dall’acquirente.
Questo vale per la caparra confirmatoria, la più diffusa. Diversa è la caparra penitenziale, che serve a comprarsi il diritto di tirarsi indietro: chi recede perde la caparra, o ne restituisce il doppio, e la questione finisce lì.
Le parti potrebbero anche decidere di prevedere una penale, ossia una clausola che in caso di inadempimento imporrebbe alla parte il pagamento di un risarcimento alla controparte: si tratta di una tutela molto utilizzata nella prassi da chi necessita di ulteriori garanzie.
Acconto al compromesso
A differenza della caparra l’acconto corrisponde a un semplice anticipo sul prezzo della casa che si intende comprare e quindi nel caso in cui il venditore non intenda concludere il contratto definitivo di vendita dovrà restituire la somma versata come acconto.
È opportuno ricordare che anche il venditore, se è il compratore a non presentarsi al rogito, di norma deve restituire l’acconto: potrà però agire davanti a un giudice per chiedere i danni causati dall’inadempimento dell’accordo previsto nel compromesso e ciò potrebbe richiedere del tempo in virtù dei tempi giudiziari.
Cosa conviene: caparra o acconto?
Non è possibile rispondere in maniera netta a questo quesito in quanto tutto dipende dalla volontà delle parti. Infatti se le parti vogliono semplicemente che sia versato un anticipo del prezzo si ricorrerà all’acconto, mentre se invece richiedano proprio una garanzia e una maggiore forma di tutela sceglieranno la caparra, sul presupposto che in nessuno dei due casi si afferma che il versamento sia obbligatorio al momento del preliminare.
Come funziona la caparra
Per capire la differenza tra caparra e acconto è necessario porre un esempio. Si pensi al caso in cui al momento del compromesso le parti stabiliscano un prezzo pari a 100.000 euro e il potenziale compratore decida di versare una somma pari a euro 20.000.
Nel caso in cui compratore non voglia più stipulare il definitivo il potenziale venditore potrà trattenere la caparra versata al momento del compromesso, mentre nel caso in cui invece sia il venditore a non volere più concludere il definitivo di vendita e quindi, a vendere la casa, il compratore potrà farsi restituire il doppio della caparra.
Anche il fisco tratta le due somme in modo diverso. Registrando il compromesso, sui 20.000 euro si pagano 100 euro di imposta se sono caparra, 600 se sono acconto, oltre ai 200 euro fissi. Quanto versato si scala poi dall’imposta di registro del rogito. Se però l’imposta del rogito è più bassa, come può succedere con la prima casa, la differenza non si perde: si può chiedere il rimborso all’Agenzia delle Entrate entro tre anni dalla registrazione del definitivo.
Cosa succede se non è specificato nel compromesso
Nel caso in cui non sia specificato nel compromesso se si tratti di una caparra o di un acconto si intenderà che la somma versata è stata corrisposta dal potenziale compratore solo come acconto. Per far sì che funzioni da caparra confirmatoria deve essere espressamente dichiarato dalle parti nel contratto e a quel punto il notaio una volta accertata la volontà delle parti provvederà a specificarlo nel compromesso.
Anche il compromesso fatto senza notaio va registrato all’Agenzia delle Entrate entro venti giorni dalla firma, pagando le imposte appena viste. Se il rogito poi slitta, le somme versate restano valide: come comportarsi è spiegato nella pagina su come spostare la data del rogito.
Preliminare e deposito prezzo dal notaio
Quando si stipula un contratto di compravendita per atto pubblico notarile, su richiesta anche di una sola parte il prezzo può essere versato sul conto dedicato del notaio. Si può valutare con il notaio anche come depositare il prezzo o parte di esso già nella fase del preliminare. Che cosa vuol dire?
Si tratta di un’opportunità, per la parte che compra, di tenere al sicuro la somma di denaro che poi sarà svincolata in favore del venditore al momento della conclusione del contratto definitivo di vendita o al ricorrere di determinate condizioni che le parti avranno deciso e stabilito nel compromesso.
Il conto dedicato del notaio è un metodo molto sicuro perché il denaro depositato non si confonde con il patrimonio personale del notaio che è del tutto separato, ad esempio, quei soldi qualora il notaio fosse sposato non cadono in comunione legale dei beni.
Quando l’anticipo è consistente, un’altra tutela da valutare è trascrivere il compromesso: in questo modo ipoteche o vendite fatte dal venditore dopo il preliminare di norma non pregiudicano chi ha pagato l’anticipo.
Quando contattare il notaio
Quando si decide di concludere un compromesso è importante sin dai primi passi delle trattative affidarsi a un notaio per una consulenza notarile: solo uno specializzato del settore saprà offrire tutte le chance per sentirsi sicuri nell’acquisto e procedere spediti senza alcun tipo di dubbio.
A volte si firmano dei compromessi senza neanche conoscere bene la casa, senza quindi neanche aver indagato sulla stessa e scoprire in un momento successivo eventuali abusi edilizi, ipoteche, difformità rispetto alla realtà, potrebbe essere una situazione non piacevole che però con l’ausilio di un notaio può essere evitata. Anche la perdita dei soldi pagati in anticipo può essere un rischio se non si procede con cautela e se non ci si affida sin da subito a esperti del settore. Per sapere quanto costa un compromesso dal notaio, o il rogito che seguirà, potete chiedere un preventivo notarile: i notai rispondono direttamente, spesso in poche ore.
Domande frequenti sull’anticipo al compromesso
È obbligatorio versare un anticipo al compromesso?
No. La legge non impone un anticipo né un importo minimo: le parti possono prevederlo oppure no, e decidere liberamente quanto versare.
Quanto si versa di solito al compromesso?
Non c’è una percentuale fissata dalla legge: dipende dall’accordo tra le parti. Più l’anticipo è alto, più conviene tutelarsi, per esempio con la trascrizione del compromesso.
Che differenza c’è tra caparra e acconto?
Con la caparra confirmatoria, se il compratore si tira indietro la perde e se si tira indietro il venditore deve restituirne il doppio. L’acconto è solo un anticipo sul prezzo e, se l’affare salta, di norma va restituito, salvo i danni.
Se nel compromesso non è scritto, è caparra o acconto?
Se non è specificato, la somma si considera di norma un acconto. Per avere gli effetti della caparra confirmatoria bisogna scriverlo nel contratto.
Quanto costa registrare il compromesso?
200 euro di imposta fissa, più lo 0,5% sulla caparra o il 3% sugli acconti se la vendita non è soggetta a IVA, oltre al bollo. Le imposte proporzionali si scalano da quella del rogito.
Se ho pagato più imposta al compromesso che al rogito?
Si può chiedere il rimborso della differenza all’Agenzia delle Entrate entro tre anni dalla registrazione del rogito. Succede soprattutto con la prima casa e acconti alti.
Il venditore può tenersi la caparra se rinvio il rogito?
No, se il rinvio è concordato. La caparra si perde solo quando il compratore non adempie e il venditore decide di recedere dal contratto.
