Cos’è il deposito del prezzo dal Notaio?

• L’applicazione del deposito prezzo per comprare casa
• Quanto costa il deposito prezzo?
• Dopo il deposito, cosa fa il notaio?
• In quali altri casi si tutela l’acquirente mediante deposito prezzo?
• Quali sono le modalità del deposito prezzo?
• La tutela accordata anche al venditore
• Deposito del prezzo, cosa chiede di solito chi compra

Il deposito del prezzo è quella procedura, prevista nell’ambito della vendita o di altro atto traslativo, grazie alla quale è possibile, sempre su richiesta di almeno una delle parti, depositare la somma pattuita presso il notaio a titolo di garanzia della buona riuscita della contrattazione stessa. In pratica, quello che il notaio è obbligato a fare è aprire in banca un conto corrente “dedicato”, cioè separato dal proprio patrimonio e riservato alle operazioni che interessano i contraenti. Lo scopo di questo meccanismo, introdotto per la prima volta nel 2013 e poi reso facoltativo dalla legge sulla concorrenza del 2017, è scongiurare il rischio che, tra la data del rogito e quella della trascrizione del contratto nei registri immobiliari, possano essere iscritti ipoteche, pignoramenti o altri gravami in pregiudizio al perfezionamento degli effetti dell’atto. La somma depositata presso il notaio sarà, dunque, impignorabile, non aggredibile né dai creditori del venditore né da quelli del compratore, e nemmeno da quelli del notaio, perché costituisce un patrimonio separato; il prezzo sarà pagato al venditore solo dopo la registrazione e la trascrizione dell’atto, verificato che non siano comparsi gravami o formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelli esistenti alla data del rogito (art. 1, commi 63, 65 e 66, legge 147/2013).

Per chi compra la differenza si gioca nei giorni tra il rogito e la trascrizione: nei registri, infatti, conta chi trascrive per primo (art. 2644 c.c.). Semplificando:

Schema semplificato e indicativo. Le altre cautele, dal compromesso alla firma, sono nella pagina sulle tutele prima e dopo il rogito.

L’applicazione del deposito prezzo per comprare casa

La disciplina relativa al deposito del prezzo riguarda, per legge, gli atti che trasferiscono la casa, cioè il rogito. Per le somme versate al contratto preliminare la legge non dice nulla di espresso: se e come depositarle presso il notaio è un punto da valutare con lui, e la tutela più nota per il compratore (acquirente) resta la trascrizione del compromesso, che serve a evitare che la sua aspettativa giuridica all’acquisto venga a mancare prima del contratto definitivo effettivamente traslativo. Inoltre, viene in rilievo anche la non meno importante ipotesi di vendita di beni immobili da costruire (D.Lgs. 122/2005), cioè quella ipotesi in cui l’immobile oggetto della trattativa sia in corso di realizzazione o in fase di completamento. La tutela dell’acquirente, in questo caso, si estrinseca nella previsione dell’obbligo, a carico del costruttore, di rilasciare la garanzia fideiussoria, documento che rassicura e indirettamente incentiva il finanziamento relativo alla costruzione dell’immobile.

Anche qui il notaio avrebbe una funzione di “garante”: la legge prevede che il rogito non si possa stipulare se, prima o contestualmente, non si è provveduto al frazionamento del mutuo del costruttore o a un titolo per cancellare o frazionare l’ipoteca o il pignoramento che grava sulla casa (art. 8 D.Lgs. 122/2005).

Il percorso cambierebbe, semplificando, a seconda che il prezzo sia stato o meno finanziato da un mutuo della banca:

1. nel primo caso, il procedimento è complicato dal fatto che, oltre al deposito da parte dell’acquirente del prezzo (non oggetto di mutuo), anche la banca erogatrice del mutuo può versare in deposito dal notaio la somma, al momento della stipula, e a tutto ciò seguono: trascrizione, iscrizione di ipoteca a garanzia del mutuo, verifica dell’esito di trascrizione ed iscrizione, eventuale pagamento alla banca del venditore, se sulla casa grava ancora il suo mutuo, mediante le somme depositate, liberazione dell’immobile da ipoteca e (eventualmente) versamento del residuo prezzo al venditore.
2. nel secondo caso (pagamento del prezzo non finanziato da mutuo), l’acquirente deposita presso il notaio il prezzo convenuto ai fini della stipula, e a ciò seguono: la trascrizione e successiva verifica di tale operazione, eventuale pagamento alla banca del venditore con la somma depositata, liberazione dell’immobile da ipoteca, versamento dell’eventuale residuo al venditore.

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Quanto Costa il Deposito Prezzo?

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La legge non fissa un costo per il deposito. Possono esserci costi aggiuntivi per la gestione dell’incarico e per il conto, da concordare con il notaio; gli interessi, invece, non vanno né a chi compra né a chi vende, perché la legge li destina, al netto di spese e imposte del conto, ai fondi di credito agevolato per le piccole e medie imprese (art. 1, comma 67, legge 147/2013).

I preventivi richiesti tramite NotaioFacile arrivano in poche ore: per chi intende chiedere il deposito, è buona norma verificare con il notaio se la voce sia già compresa nel costo complessivo del rogito.

Dopo il deposito, cosa fa il notaio?

Come si è accennato, il notaio trattiene la somma a titolo di garanzia sul conto “dedicato”, e per legge la somma non sarà aggredibile da eventuali creditori. Dopo il rogito si procede alla registrazione e alla trascrizione dell’atto di compravendita (se di essa si tratta) e, all’esito della procedura di verifica pubblicitaria (presso i pubblici registri immobiliari), la somma sarà pagata al venditore senza indugio, come prevede la legge.

E se dalla verifica emergesse una formalità nuova, ad esempio un’ipoteca o un pignoramento contro il venditore? Secondo il Consiglio nazionale del notariato (studio n. 419-2017/C), in quel caso il notaio informerebbe le parti e tratterrebbe la somma, che non potrebbe essere versata al venditore né restituita a chi compra senza un accordo tra le parti o un provvedimento del giudice. Il prezzo resterebbe al sicuro, ma bloccato finché la questione non si risolve.

In quali altri casi si tutela l’acquirente mediante deposito prezzo?

Poniamo le ipotesi in cui sia stata iscritta un'ipoteca gravante sul bene immobile, che esso sia ancora occupato dal venditore o che esista una prelazione legale a favore di un soggetto terzo.

Sulle prime due diremo semplicemente che si può stabilire, in atto, che il prezzo sarà pagato solo a seguito di cancellazione di ipoteca o di materiale consegna della casa all’acquirente, libera da persone non proprietarie.

In questi casi la legge prevede che il prezzo depositato sia svincolato quando al notaio viene fornita la prova, da atto pubblico, da scrittura privata autenticata o nelle diverse forme concordate tra le parti, che l’evento si è verificato (art. 1, comma 66, legge 147/2013). Per l’ipoteca del venditore il meccanismo è quello di chi decide di comprare casa con ipoteca; per le chiavi consegnate dopo il rogito, quello del possesso differito.

La terza ipotesi merita, invece, una spiegazione ulteriore: intanto la prelazione legale è il diritto riconosciuto dalla legge a un certo soggetto (lo chiameremo semplicemente X) di essere preferito, a parità di condizioni, rispetto ad un altro in relazione alla conclusione di un contratto. In questo caso, chi intende vendere, dovrà notificare tale intenzione a X, indicando l’offerta che ha ricevuto.

Costui, se vorrà, potrà decidere di acquistare l’immobile alle condizioni che gli sono state comunicate dal venditore. Va detto che esistono tempistiche precise entro cui il soggetto X può esercitare questo diritto, scadute le quali, se la comunicazione è stata fatta nei modi previsti, il diritto non può più essere esercitato. Dunque, per tutelare l’acquirente iniziale, si potrebbe stabilire che il prezzo sarà pagato solo una volta venuta meno la possibilità di X di esercitare la prelazione.

Quali sono le modalità del deposito prezzo?

Al momento della stipula, le parti possono aver scelto di pagare l’intero importo in un’unica soluzione o solo il saldo, se il prezzo è stato dilazionato in sede di contratto preliminare.

In ogni caso, queste possono pagare mediante assegno circolare intestato al notaio o bonifico bancario girato sul conto dello stesso.

Mentre tempo fa era più diffusa la modalità dell’assegno circolare, ad oggi sembra più funzionale il bonifico, data la terzietà del soggetto garante (il notaio).

La tutela accordata anche al venditore

Il deposito prezzo garantisce anche il corretto e sicuro trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore, il quale incasserà la somma qualche giorno dopo, di norma senza particolari rischi.

Per chi compra è un elemento da far presente in trattativa: chiedere il deposito non toglie nulla al venditore, sposta soltanto di qualche giorno il momento in cui incassa.

Deposito del prezzo, cosa chiede di solito chi compra

Chi compra può chiedere il deposito anche se il venditore non è d’accordo?

Per legge il prezzo va sul conto dedicato del notaio se lo chiede almeno una delle parti (art. 1, comma 63, legge 147/2013), quindi anche solo chi compra. È buona norma dirlo al notaio per tempo, prima del rogito, perché cambia il momento in cui il venditore incassa.

E se nel compromesso si era rinunciato al deposito?

Secondo uno studio del Consiglio nazionale del notariato (n. 419-2017/C), una rinuncia scritta in un compromesso tra privati non vincolerebbe il notaio, che dovrebbe comunque dare corso alla richiesta; tra le parti, però, chi la chiede potrebbe esporsi a una richiesta di risarcimento. Come valutarla nel caso concreto è buona norma chiederlo al notaio.

Per quanto tempo il prezzo resta fermo?

Il tempo della registrazione, della trascrizione e della verifica nei registri: la legge chiede di svincolarlo senza indugio, e di norma bastano pochi giorni. Se nell’atto il pagamento è legato a un evento, come la consegna della casa, il prezzo resta in deposito finché non arriva la prova che l’evento si è verificato.

Le imposte del rogito passano dallo stesso conto?

Sì: le imposte che chi compra versa al notaio per l’atto vanno sul conto dedicato per legge, anche senza alcuna richiesta (art. 1, comma 63, lettera a, legge 147/2013). La richiesta di una delle parti serve per il prezzo, o per il saldo.

BIBLIOGRAFIA DI FABIO, Manuale di notariato, Giuffrè Editore, Milano, 2014; CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, Studio 418-2017/C, Compravendita immobiliare e deposito del prezzo, in Comm. Studi civ., 2018; FONDAZIONE ITALIANA DEL NOTARIATO (estensore F. Tassinari), Prospettive e difficoltà ai fini dell'utilizzazione del deposito del prezzo presso Notaio in attesa del contratto definitivo; PETRELLI, Il deposito del prezzo e di altre somme presso il notaio nella legge 27 dicembre 2013, n. 147, in Riv. not., 2014; ID, Deposito del prezzo su conto dedicato del notaio, in Rassegna delle recenti novità normative di interesse notarile, secondo semestre 2017.