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Cos’è il deposito del prezzo dal Notaio?

notaio deposito prezzoIl deposito del prezzo è quella procedura, prevista nell’ambito della vendita o di altro atto traslativo, grazie alla quale è possibile, sempre su richiesta di almeno una delle parti, depositare la somma pattuita presso il notaio a titolo di garanzia della buona riuscita della contrattazione stessa. In pratica, quello che il notaio è obbligato a fare è aprire in banca un conto corrente “dedicato”, cioè separato dal proprio patrimonio e riservato alle operazioni che interessano i contraenti. Lo scopo di questo meccanismo - introdotto per la prima volta nel 2013 e poi reso facoltativo dalla legge sulla concorrenza del 2017 - è scongiurare il rischio che, tra la data del rogito e quella della trascrizione del contratto nei registri immobiliari, possano essere iscritti ipoteche, pignoramenti o altri gravami in pregiudizio al perfezionamento degli effetti dell’atto. La somma depositata dal notaio sarà, dunque, impignorabile, non aggredibile né dai creditori del venditore né da quelli del compratore, di modo che il prezzo sarà interamente pagato dal notaio al venditore solo quando questi abbia concluso tutte le formalità, pubblicitarie e non, a seguito delle quali si è verificato il trasferimento dell’immobile libero da vincoli e gravami.

L’applicazione del deposito prezzo per comprare casa

La disciplina relativa al deposito del prezzo ha trovato compiuta giustificazione nello scopo di tutelare il compratore (acquirente) qualora si tratti di contratto preliminare, al fine di evitare che la sua aspettativa giuridica all’acquisto venga a mancare nel momento del contratto definitivo effettivamente traslativo. Inoltre, viene in rilievo anche la non meno importante ipotesi di vendita di beni immobili da costruire (d.l. 122/2005), cioè quella ipotesi in cui l’immobile oggetto della trattativa sia in corso di realizzazione o in fase di completamento. La tutela dell’acquirente, in questo caso, si estrinseca nella previsione dell’obbligo, a carico del costruttore, di rilasciare la garanzia fideiussoria, documento che rassicura e indirettamente incentiva il finanziamento relativo alla costruzione dell’immobile.

Anche qui il notaio avrà una funzione di “garante”, in quanto la trattativa tra costruttore ed acquirente non potrà avere piena efficacia fino a quando risultano iscritti ipoteche o pignoramenti sull’immobile.

Il notaio procederà diversamente a seconda che il prezzo sia stato o meno finanziato da un mutuo della banca:

  1. nel primo caso, il procedimento è complicato dal fatto che, oltre al deposito da parte dell’acquirente del prezzo (non oggetto di mutuo), anche la banca erogatrice del mutuo versa in deposito dal notaio la somma, al momento della stipula, e a tutto ciò seguono: trascrizione, iscrizione di ipoteca a garanzia del mutuo, verifica dell’esito di trascrizione ed iscrizione, pagamento alla banca da parte del notaio mediante le somme depositate, liberazione dell’immobile da ipoteca e (eventualmente) versamento del residuo prezzo al venditore.
  2. nel secondo caso (pagamento del prezzo non finanziato da mutuo), l’acquirente deposita presso il notaio il prezzo convenuto ai fini della stipula, e a ciò seguono: la trascrizione e successiva verifica di tale operazione, pagamento alla banca da parte del notaio con la somma depositata, liberazione dell’immobile da ipoteca, versamento dell’eventuale residuo al venditore.

Quanto Costa il Deposito Prezzo?

Per ottenere tutte le informazioni sul deposito prezzo relative all'atto di acquisto di un immobile è possibile contattare direttamente lo studio notarile della propria provincia anche attraverso questo portale.

Dopo il deposito, cosa fa il notaio?

Come si è accennato, il notaio trattiene la somma a titolo di garanzia sul conto “dedicato”, assicurando all’acquirente che non sarà aggredibile da eventuali creditori. Subito dopo aver ricevuto il denaro, egli procede alla trascrizione dell’atto di compravendita (se di essa si tratta) e, all’esito della procedura di verifica pubblicitaria (presso i pubblici registri immobiliari), sarà pagata al venditore.

In quali altri casi si tutela l’acquirente mediante deposito prezzo?

Poniamo le ipotesi in cui sia stata iscritta un'ipoteca gravante sul bene immobile, che esso sia ancora occupato dal venditore o che esista una prelazione legale a favore di un soggetto terzo.

Sulle prime due diremo semplicemente che si può stabilire, in atto, che il prezzo sarà pagato solo a seguito di cancellazione di ipoteca o di materiale consegna della casa all’acquirente, libera da persone non proprietarie.

La terza ipotesi merita, invece, una spiegazione ulteriore: intanto la prelazione legale è il diritto riconosciuto dalla legge a un certo soggetto (lo chiameremo semplicemente X) di essere preferito, a parità di condizioni, rispetto ad un altro in relazione alla conclusione di un contratto. In questo caso, chi intende vendere, dovrà notificare tale intenzione a X, indicando l’offerta che ha ricevuto.

Costui, se vorrà, potrà decidere di acquistare l’immobile alle condizioni che gli sono state comunicate dal venditore. Va detto che esistono tempistiche precise entro cui il soggetto X può esercitare questo diritto, dopo le quali sarà obbligo del notaio trascrivere in apposito registro la rinuncia a esercitare il diritto in questione. Dunque, per tutelare l’acquirente iniziale, si stabilirà che il prezzo sarà pagato solo una volta venuta meno la possibilità di X di esercitare la prelazione.

Quali sono le modalità del deposito prezzo?

Al momento della stipula, le parti possono aver scelto di pagare l’intero importo in un’unica soluzione o solo il saldo, se il prezzo è stato dilazionato in sede di contratto preliminare.

In ogni caso, queste possono pagare mediante assegno circolare intestato al notaio o bonifico bancario girato sul conto dello stesso.

Mentre tempo fa era più diffusa la modalità dell’assegno circolare, ad oggi sembra più funzionale il bonifico, data la terzietà del soggetto garante (il notaio).

La tutela accordata anche al venditore

È assolutamente certo che il deposito prezzo garantisce anche il corretto e sicuro trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore, il quale incasserà la somma qualche giorno dopo, ma senza alcun rischio.

 

BIBLIOGRAFIA DI FABIO, Manuale di notariato, Giuffrè Editore, Milano, 2014; CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO, Studio 418-2017/C, Compravendita immobiliare e deposito del prezzo, in Comm. Studi civ., 2018; FONDAZIONE ITALIANA DEL NOTARIATO (estensore F. Tassinari), Prospettive e difficoltà ai fini dell'utilizzazione del deposito del prezzo presso Notaio in attesa del contratto definitivo; PETRELLI, Il deposito del prezzo e di altre somme presso il notaio nella legge 27 dicembre 2013, n. 147, in Riv. not., 2014; ID, Deposito del prezzo su conto dedicato del notaio, in Rassegna delle recenti novità normative di interesse notarile- secondo semestre 2017.

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