Chi deve esserci al rogito e chi può accompagnarti

• Il rogito notarile: chi interviene davanti al notaio?
• Le parti dell’atto e l’intervento per procura
• Coniugi e rogito notarile: chi partecipa
• Minori e atto notarile
• I testimoni
• Interprete
• Agenti immobiliari
• Avvocati e consulenti legali
• Altri accompagnatori
• Domande frequenti su chi può essere presente al rogito

Il rogito notarile: chi interviene davanti al Notaio?

Quando si deve stipulare un rogito notarile presso lo studio del Notaio occorre presentarsi come parte del contratto nel giorno e nell’ora fissata per la stipula. Quando si giunge a questo punto, di solito vi sono stati dei colloqui in precedenza, dove le parti hanno concordato tra loro e hanno esposto al Notaio le proprie volontà, poi tradotte in legge in un atto pubblico.

Le parti di un contratto si affidano al professionista Notaio che le segue fin dall’inizio delle contrattazioni, esponendo quelle che sono le forme contrattuali più idonee per raggiungere il risultato richiesto. Il giorno della stipula devono essere necessariamente presenti le parti del contratto, ovvero le sole tenute a sottoscriverlo.

Ad esempio, si pensi ad un classico contratto di compravendita: dovranno essere presenti l’acquirente e il venditore. A questo punto, tuttavia, occorre approfondire in quanto non è escluso che siano presenti altre persone, come nel seguito vedremo.

Al rogito di una casa: chi deve esserci e chi può esserci

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Le parti dell’atto e l’intervento per procura

Chiaramente non possono mancare le parti dell’atto. Tuttavia, se una di essere per impedimenti dell’ultimo momento o anche programmati non possa essere presente all’atto ma abbia comunque intenzione di procedere con la contrattazione, può intervenire al suo posto un procuratore. Si parla, quindi, di intervento per procura.

Precedentemente all’atto, la parte acquirente, venditrice o di qualsiasi altro contratto si reca dal Notaio per rilasciare procura ad un’altra persona. Tale procura, redatta per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, sarà quindi portata dal procuratore, ovvero dal soggetto incaricato a sostituire l’assente, il giorno dell’atto. Il Notaio riceverà la procura in originale e la allegherà all’atto, al quale sarà presente solo il procuratore dell’acquirente ad esempio, senza l’acquirente stesso. Documenti da portare e procura dall’estero sono spiegati nella pagina sull’atto di procura dal notaio.

Quali sono i tipi di procura?

La procura può essere speciale o generale. La procura speciale si ha quando la persona che non può essere presente fisicamente al rogito notarile, incarica un’altra persona di compiere in suo nome e per suo conto, un determinato specifico atto che viene descritto in maniera specifica e puntuale dal notaio nell’atto. La procura speciale può essere utilizzata una sola volta e il notaio infatti provvederà ad allegarla all’atto in originale.

La procura generale invece, consiste in un incarico conferito al procuratore che può consistere nel compiere diverse tipologie di atti. Il suo contenuto è più ampio rispetto alla procura speciale e la sua funzione non si esaurisce in unico utilizzo della stessa.

Coniugi e rogito notarile: chi partecipa

Una delle principali domande che vengono poste dal Notaio alle parti prima della stipula è se le stesse siano coniugate in regime di comunione o separazione dei beni. 

In particolare occorre porre una differenza se in comunione legale sia il venditore o il compratore. A seconda del caso infatti sarà necessario un solo coniuge o entrambi i coniugi per la stipula del rogito notarile. Analizziamo i casi più frequenti.

Coniuge venditore in comunione legale

Se la casa che si intende vendere è stata comprata dal coniuge successivamente alla celebrazione del matrimonio, la casa è in comunione legale, qualora i coniugi non abbiano optato per la separazione dei beni. Questo vuol dire che per rivenderla occorrerà il consenso di entrambi i coniugi in quanto sono entrambi proprietari. In generale per tutti gli atti di straordinaria amministrazione come la vendita la concessione di ipoteca per un mutuo, la donazione, è sempre necessario il consenso di entrambi i coniugi se il bene è in comunione legale.

Coniuge acquirente in comunione legale

Se invece il coniuge che compra la casa è in comunione dei beni, dal notaio non sarà necessaria la presenza dell’altro coniuge in quanto la casa comprata cadrà automaticamente in comunione legale e non sarà necessario che l’altro coniuge firmi l’atto, divenendone automaticamente comproprietario. Naturalmente esistono delle eccezioni qualora il coniuge acquirente voglia compra la casa come bene personale: in quel caso, di norma, anche l’altro coniuge interviene nell’atto per confermarlo.

Un esempio: la coppia che vende e compra

Paolo e Sara, sposati in comunione, vendono il bilocale comprato dopo il matrimonio e comprano un trilocale. Al rogito di vendita del bilocale devono firmare tutti e due, perché la casa è di entrambi. Al rogito di acquisto del trilocale, invece, basterebbe anche uno solo dei due: la casa entrerebbe comunque in comunione. Nella pratica spesso partecipano entrambi, anche per firmare insieme il mutuo. Se uno dei due quel giorno non può esserci, la soluzione è una procura fatta per tempo.

Minori e atto notarile

I minori non sono capaci di agire, in quanto la capacità di agire si acquisisce con il compimento del diciottesimo anno di età. Per tali ragioni i minori non potranno comparire dinanzi al notaio da soli e per questi e per gli interdetti occorre la presenza di un’altra persona che interviene come rappresentante legale; l’inabilitato interviene invece di persona, assistito dal curatore, e chi ha un amministratore di sostegno agisce secondo quanto stabilito nel decreto di nomina.

Per i minori come rappresentanti legali possono esservi i genitori che esercitano la responsabilità genitoriale, o nei casi in cui non vi siano, il giudice competente provvederà a nominare un tutore. Sia i genitori che il tutore, per gli atti di straordinaria amministrazione come comprare o vendere una casa, dovranno essere autorizzati dal giudice competente che deciderà nell’interesse dello stesso. Dinanzi al notaio quindi potrà accadere che vi saranno entrambi i genitori, o uno solo di essi o un tutore con la relativa autorizzazione al compimento dell’atto che il notaio provvederà ad allegare.

I testimoni

Ci sono degli atti per i quali la legge richiede la presenza dei testimoni. Tra questi in primo luogo la donazione, per la quale la legge impone una particolare formalità. I testimoni che possono essere presenti all’atto possono essere scelti dal Notaio, molto spesso tra i propri collaboratori oppure su richiesta possono essere accompagnatori delle parti. In questo caso, i testimoni dovranno presenziare per tutta la durata della stipula e firmare subito dopo le parti e prima del Notaio.

Ciò avviene anche nell’ambito testamentario, infatti quando una persona si reca dal Notaio per fare testamento pubblico, devono sottoscrivere anche due testimoni. Molto spesso in questo caso sono i collaboratori del Notaio, e non accompagnatore del testatore che magari vuole mantenere un certo riserbo sulle sue volontà testamentarie.

Quando sono obbligatori i testimoni

I testimoni sono obbligatori quando si stipula una donazione dal notaio. Qualsiasi tipi di donazione richiede la presenza di due testimoni aventi i requisiti di legge, sia di denaro, sia in favore di nascituri, sia avente ad oggetto beni immobili.

Altro caso in cui è sempre necessaria la presenza dei testimoni è nella stipula delle convenzioni matrimoniali. Ciò vuol dire che per la costituzione o modificazione di un fondo patrimoniale, per il passaggio dalla comunione legale alla separazione dei beni e viceversa.

Inoltre tutti le volte in cui vi sia una persona che non sia in grado di sottoscrivere l’atto pubblico notarile o non sappia leggere (perché analfabeta o perché cieco anche solo temporaneamente) bisogna avere due testimoni presenti. Inoltre una delle parti o il notaio possono anche chiedere volontariamente la presenza di due testimoni. Per una normale compravendita di casa, di norma, i testimoni non servono.

Interprete

La figura dell’interprete è obbligatoria qualora vi siano dei soggetti con delle menomazioni come sordità o sordomutismo o vi siano persone che non conoscano la lingua italiana.

In particolare nel caso in cui un sordo non sappia leggere e scrivere, o vi sia un sordomuto, l’interprete dovrà essere nominato dal Presidente del luogo del tribunale in cui ha domicilio la persona menomata. Nel caso invece di persone che non parlino la lingua italiana e il notaio non conosca la lingua straniera, l’interprete dovrà essere nominato da tutte le parti del rogito notarile.

In ogni caso l’interprete, se presente, presterà giuramento dinanzi al notaio di adempiere fedelmente il suo ufficio, curerà la traduzione dell’atto e consentirà alle parti di comunicare tra di loro e con il notaio. In ultimo naturalmente firmerà l’atto prima dei testimoni e dopo le parti.

Chi può fare l’interprete

L’interprete per poter svolgere questo ruolo deve avere tutte le caratteristiche dei testimoni, quindi essere maggiorenne, cittadino italiano e disinteressato all’atto. Può anche essere cittadino straniero, ma deve avere la residenza in Italia. Inoltre è necessario che non abbia parentele specifiche né con le parti, né con il notaio. Sarà quest’ultimo a verificarne tutti i requisiti per poter consentirgli di svolgere il suo ufficio regolarmente.

Agenti immobiliari

Gli agenti immobiliari sono figure di particolare rilievo nelle contrattazioni finalizzate all’acquisto di una casa. Essi sono presenti in molte fasi precedenti e spesso si occupano anche di raccogliere la documentazione necessaria e portarla al Notaio. Oggi la presenza dell’agente immobiliare è molto frequente anche perché per legge nell’atto di compravendita va dichiarato se c’è stata un’agenzia, quanto le è stato pagato come provvigione e con quali mezzi, un obbligo che si affianca ai controlli previsti dalla disciplina antiriciclaggio.

Ad esempio, il Notaio scriverà espressamente nell’atto che per la vendita è intervenuta l’Agenzia immobiliare rappresentata da un determinato agente, i cui dati vengono indicati nell’atto; che per la vendita questa agenzia ha ricevuto una determinata somma di denaro attraverso un assegno i cui dati vengono indicati.

L’agente immobiliare deve firmare il rogito notarile?

Sebbene nell’atto vada menzionato l’intervento dell’agente immobiliare con l’ulteriore indicazione delle modalità di pagamento, non deve sottoscrivere l’atto. Pur non dovendo sottoscriverlo, molto spesso essi sono ugualmente presenti, per assicurarsi che venga dichiarato effettivamente quanto tra loro e le parti sia stato pattuito. Infatti può accadere che l’agente immobiliare sia pagato in parte dalla parte venditrice e in parte dalla parte che compra.

Avvocati e consulenti legali

Molto spesso prima di recarsi dal Notaio, le parti usufruiscono di altre consulenze legali, soprattutto quando vi sono controversie da risolvere prima di giungere all’atto. Ad esempio, ciò può riguardare una questione urbanistica legata alla vendita di un immobile abusivo, o ancora una questione di tipo familiare.

Può capitare che si vada dal Notaio per la stipula di atti di trasferimento immobiliare tra coniugi: in questo caso, spesso c’è un legale, o due, che seguono le parti prima di giungere al giorno del rogito, e l’atto può essere preceduto da un accordo di separazione o di divorzio, come spiegato nella pagina sulla casa cointestata in caso di separazione. Questo non vuol dire che poi gli avvocati debbano essere necessariamente presenti, però molto spesso le parti si sentono più sicure a farsi accompagnare dai legali, dai consulenti che le hanno assistito nelle fasi antecedenti. Pertanto, gli avvocati possono certamente assistere alla stipula del rogito notarile, pur non divenendone mai parte e non dovendo sottoscrivere. Può capitare anche che un avvocato accompagni la parte per illustrare e spiegare l’atto che si sta compiendo traducendo i termini giuridici utilizzati nell’atto pubblico in un linguaggio più fruibile per i non esperti del settore.

Altri accompagnatori

Le persone sopra indicate sono quelle che solitamente sono presenti o possono essere presenti al rogito notarile. A prescindere da ciò, occorre precisare che non vi è alcun divieto in ordine alle persone che possono essere presenti. Lo studio notarile è uno studio privato e sarà il Notaio a decidere chi possa o meno entrarvi. Bisogna sempre distinguere chi deve partecipare al rogito notarile firmando lo stesso e chi invece può assistere senza esserne parte, essendo solo un mero accompagnatore.

Non vi sono limiti di sorta, pertanto può tranquillamente essere presente all’atto anche una persona che non rientra in una delle categorie sopra elencate o non abbia nulla a che fare con il contratto che si va a stipulare. Molto spesso sono presenti i figli delle parti, i genitori o anche semplicemente un amico che decide di accompagnare le parti. Soprattutto quando si acquista casa, può essere piacevole condividere questo momento importante con qualcuno.

Come si svolge il rogito, passo per passo, è spiegato nella pagina su come si fa un atto dal notaio. Per sapere quanto costa il vostro rogito potete chiedere un preventivo notarile: i notai rispondono direttamente, spesso in poche ore.

Domande frequenti su chi può essere presente al rogito

Chi deve essere presente al rogito di una casa?

Venditore e compratore, di persona o tramite un procuratore. Se la casa venduta è in comunione legale, deve firmare anche il coniuge del venditore; se c’è un mutuo, interviene anche la banca.

Se compro casa in comunione dei beni deve venire anche mio marito o mia moglie?

Di norma no: la casa entra comunque in comunione. Serve invece la sua presenza se si vuole acquistare la casa come bene personale, o se firma anche il mutuo.

Se vendo una casa in comunione basta la mia firma?

No, se la casa è in comunione legale devono firmare entrambi i coniugi, di persona o con procura.

Posso mandare qualcuno al rogito al posto mio?

Sì, con una procura fatta per atto pubblico o scrittura privata autenticata, da consegnare in originale al notaio.

L’agente immobiliare deve firmare il rogito?

No. Nell’atto però va indicato se c’è stata un’agenzia, quanto le è stato pagato e come.

Servono i testimoni per comprare casa?

Di norma no. Sono obbligatori per donazioni, convenzioni matrimoniali, testamento pubblico o quando una parte non sa o non può leggere o firmare.

Possono venire familiari o amici al rogito?

Sì, possono assistere senza firmare. Lo studio è privato e, di norma, il notaio non ha problemi ad accogliere gli accompagnatori delle parti.