Procura notarile: quando non può essere usata?

• La procura notarile: come funziona
• Procura generale e speciale
• Durata della procura: a cosa fare attenzione
• Attenzione al conflitto di interessi
• Procura a donare
• Quale bisogna utilizzare per una vendita o un acquisto?
• Come funziona la procura speciale?

La procura notarile: come funziona

La procura è un negozio giuridico unilaterale con il quale una persona, titolare di diritti o beni giuridici, attribuisce ad un’altra il potere di compiere in suo nome e conto determinati atti giuridici con la spendita del nome. Ciò vuol dire che la persona designata può intervenire dal Notaio e stipulare un atto firmando in luogo di un’altra, perché appunto ne ha ricevuto il potere. Si distingue dal mandato che è un contratto, quindi deve essere stipulato da due persone e obbliga entrambe ad avere un determinato comportamento relativo alla rappresentanza.

La procura è molto utilizzata nell’ambito delle contrattazioni immobiliari, soprattutto quando una persona deve stipulare un atto dal Notaio e per motivi di distanza o di impegni personali non ci si può recare personalmente: si deve comunque andare dal Notaio per stipulare la procura ma spesso è un Notaio diverso da quello che rogiterà l’atto vero e proprio pertanto si può anche inviare per posta. Se la vendita è il principale atto nel quale si può prevedere un intervento per procura, vediamo quali possono essere i profili critici e i casi in cui invece non si può utilizzare o si deve utilizzare con cautela.

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Procura generale e speciale

Innanzitutto occorre fare una distinzione tra procura speciale e procura generale. La procura speciale conferisce al procuratore un potere di compiere uno specifico atto giuridico: ad esempio, con essa si conferisce il potere di acquistare o vendere un determinato bene immobile, quindi intervenire in uno specifico rogito notarile.

Con la stipula di quel rogito, la procura speciale cessa di avere la sua efficacia, difatti viene allegata all’atto in originale e rimane ancorata ad esso. La procura generale è un tipo di atto unilaterale differente, in quanto conferisce un potere più ampio, ovvero il potere di intervenire in tutti gli atti giuridici che riguardano quella persona. Chi lo fa intende demandare tutti i propri affari ad un’altra persona. Occorre fare molta attenzione in quanto con quest’ultima si conferisce un potere molto ampio e non sempre è facile tracciarne i confini.

Quale bisogna utilizzare per una vendita o un acquisto?

Di solito per la compravendita il Notaio richiede una procura speciale. Questo perché l’acquisto così come la vendita rappresentano delle contrattazioni molto particolari e importanti, che richiedono molta attenzione. Magari si conferisce una procura generale prevedendo anche la possibilità di stipulare compravendite, però il proprietario successivamente cambia idea e si ritrova comunque un bene venduto. Per questo è sicuramente più opportuno quando si tratta di un atto così importante come l’acquisto o la vendita di una casa utilizzare una procura speciale.

Come funziona la procura speciale?

La procura speciale è appunto quella rilasciata per il compimento di un solo atto. Essa non deve essere registrata all'Agenzia delle Entrate e quindi è conveniente anche dal punto di vista fiscale in quanto per essa si paga solo l’imposta di bollo, a meno che non ricorrano specifiche esigenze di esenzione. La procura generale, potendo essere utilizzata più volte e per più atti, va a repertorio e raccolta del Notaio e va registrata, con conseguente ulteriore pagamento.

Durata della procura: a cosa fare attenzione

La procura non ha scadenza e il potere cessa solo con la morte del mandante o comunque di chi rilascia il potere. Tecnicamente quindi non viene previsto un termine anche se solitamente la procura ad esempio ad acquistare viene rilasciata poco prima del rogito di vendita. Il problema è capire se sussiste sempre la medesima volontà che è stata sancita all’interno della procura in quanto occorre considerare che, sebbene la procura non abbia termine, essa può essere revocata.

Da ciò deriva che se una persona si reca dal Notaio per vendere una casa di chi gli ha rilasciato una procura speciale due anni prima, il Notaio dovrà porsi la questione di una eventuale revoca, perché magari quel proprietario in due anni ha cambiato idea e non vuole più venderla. Spesso in questi casi, infatti, il Notaio per accertarsi di tale volontà richiede una ulteriore procura più recenti, che assicuri dunque la mancanza di revoca della volontà di concedere il potere. La procura generale, essendo a più ampio spettro, spesso può valere anche più tempo.

Attenzione al conflitto di interessi

La persona a cui si concede procura non deve avere un interesse personale al rogito nel quale interviene, in quanto questo potrebbe creare una situazione di conflitto di interessi. Facciamo ad esempio il caso in cui il proprietario concede il potere di vendere la propria casa ad una persona a sua volta interessata ad acquistarla: questa persona potrebbe essere spinta a non portare a termine la contrattazione, proprio perché interessata ad evitare che quella casa venga venduta a un terzo.

Per questo motivo, in primo luogo è proprio chi rilascia procura che deve assicurarsi che il procuratore scelto non abbia un interesse personale. Qualora il Notaio dovesse verificare ciò, anche se un’analisi così approfondita dell’intenzione delle parti non rientra nel suo compito, potrebbe richiedere un’altra procura o la nomina di un curatore speciale.

Procura a donare

Non è possibile rilasciare procura per effettuare una donazione. Non è possibile, ad esempio, che un genitore o un nonno demandi il potere di donare la propria casa al proprio nipote. La donazione è un atto molto particolare, nel quale deve necessariamente sussistere il cosiddetto animus donandi, ovvero l’intenzione profonda di cedere quel bene per uno spirito di liberalità.

Tale animo deve manifestarsi personalmente e non può essere demandato ad un’altra persona, pertanto chi dona deve necessariamente farlo di persona e non può rilasciare procura ad altri: deve quindi prendersi la responsabilità personale di una dichiarazione di questo tipo, che comporta il trasferimento della proprietà o di un altro diritto immobiliare, senza alcun tipo di riscontro economico.