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Calcolare le tasse per l'acquisto della Prima Casa da Privato fatte da un Privato e soggette all'Imposta di Registro

Inserisci la rendita catastale e scopri a quanto ammontano le imposte per l'acquisto della Prima Casa usufruendo delle agevolazioni e comprando da privato.


PREVENTIVO COMPLETO, ANALITICO CERTO REDATTO DAL NOTAIO

Ricorda che il preventivo notarile oltre alle imposte calcolate solo sull'immobile comprende le imposte su eventuali altri febbricati e anche tutti gli altri costi da sostenere per la stipula dell'atto come ad esempio i costi per le visure, i bolli gli allegati, l'onorario del notaio +iva ecc. Il risultato ottenuto da questo calcolo è parziale, indicativo e potrebbe non essere aggiornato o e dunque non corrispondere al reale ammontare delle imposte. E' sempre buona norma richiedere direttamente al notaio il preventivo contenete il calcolo certo delle imposte e di tutti gli altri costi da sostenere. video

NOTAIO: CALCOLARE LE TASSE PER L'ACQUISTO DI UNA PRIMA CASA DA PRIVATO

Se c'è una cosa che ormai tutti sappiamo è che, per comprare casa, dobbiamo necessariamente avvalerci del Notaio per uno specifico atto, che comporterà anche naturalmente un relativo costo. Quello che spesso non sappiamo è a quanto ammonterà questo conto e perché: meglio informarsi per tempo, perché nello specifico caso dell'acquisto di un'abitazione la cifra potrebbe non esserci indifferente: non tanto per la parcella del Notaio in sé, ma perché questo professionista funge anche da sostituto d'imposta, il che significa che provvederà a riscuotere dalle nostre mani una serie di tasse e imposte e a versarle a nome nostro. Facile immaginare che, quando stiamo acquistando casa, l'importo di queste imposte potrebbe anche essere abbastanza elevato, a seconda del valore dell'abitazione che ci stiamo accingendo ad acquistare.

Quali sono le principali spese per l'acquisto di una casa?

In particolare, quando parliamo di spese dell'atto notarile, ci riferiamo alle spese fiscali complessive che il Notaio paga allo Stato, avendole ricevute dal privato. Si tratta dell'imposta di registro sull'acquisto immobiliare, ovvero l'imposta richiesta per registrare l'atto e farlo risultare all'Agenzia delle Entrate, in seguito al pagamento della relativa imposta. Essa varia a seconda del valore della casa, come vedremo, della quale si conta in via primaria la rendita catastale: si tratta del reddito che può produrre uno specifico immobile, che si ricava al netto delle spese. La rendita catastale si ricava dalla dimensione dell'immobile nonché dall'estimo, ovvero dalla tariffa relativa alla zona censuaria in cui è situato, nonché alla sua tipologia.

Quali sono le caratteristiche che comportano un aumento della spesa?

Quanto più un immobile ha caratteristiche che lo rendono appetibile per il mercato, tanto più alta sarà la sua rendita catastale. Ad esempio, la rendita cresce con la dimensione dell'immobile, con la sua collocazione in un punto nevralgico della città (vicino a stazioni, aeroporti, piazze principali), con le sue caratteristiche edili (materiali pregiati, presenza di grandi terrazze), con la sua classificazione catastale (immobile di lusso o residenziale). Con l'incremento della rendita, ovviamente anche il costo del Notaio sarà più elevato.

Ma a quanto ammontano le tasse quando si acquista una prima casa da un privato?

Quando arrivano dunque le buone notizie, se buone notizie ci sono? Sì, ci sono buone notizie e sono che il legislatore, per quanto riguarda l'acquisto della prima casa (altrimenti detta abitazione principale) ha previsto delle agevolazioni non indifferenti. Prendiamo dunque il caso di una prima casa acquistata da un privato: a quanto ammonteranno le tasse? Si tratta di una precisazione doverosa, in quanto le cose potrebbero essere diverse se si comprasse da un'impresa costruttrice. Nel caso di acquisto di prima casa da privato dovremo pagare l'Imposta di Registro nella misura del 2%: se fosse seconda casa, l'imposta salirebbe al 9%, con un deciso aggravio dei costi. Si tratta comunque senza dubbio del maggior prezzo che andremo a pagare nell'atto di compravendita: in ogni caso, è buona norma prima di impegnarci a qualsiasi passo chiedere al Notaio un preventivo dettagliato che ci aiuti a tenere conto di tutti i costi, così da poter decidere come muoverci a seconda delle nostre attuali possibilità e senza trovarci a dover gestire spiacevoli sorprese economiche.

Come si calcola l'imposta di registro in caso di acquisto prima casa?

Si è parlato di imposta pari al 2% del valore catastale. Ma come si calcola esattamente questa imposta? Ebbene si considera la rendita catastale per 115.5 che è il coefficiente di calcolo previsto dalla legge. Si ottiene un risultato, del quale poi si prende il 2% e questo corrisponde all'imposta di registro da pagare. Se invece fosse seconda casa, si dovrebbe considerare la rendita catastale per 126. Si può usufruire di questa agevolazione qualora non si sia titolari di altre case adibite ad uso abitativo e qualora si sia residenti nel Comune dove l'abitazione si trova, salvo l'impegno a trasferirsi entro 18 mesi.

Si può usufruire dell'agevolazione se ci si impegna a vendere la casa?

Sì, qualora si abbia già una prima casa ma ci si impegni a cederla, allora si può usufruire dell'agevolazione.

Quali imposte vanno pagate oltre l'imposta di registro?

Occorre pagare anche l'imposta ipotecaria e catastale. Si tratta di imposte richieste dalla legge in relazione all'aspetto dell'ipoteca eventualmente iscritta sulla casa o alla rinunzia alla stessa, nonché alla modifica catastale che deriva dall'acquisto. Sono imposte fisse e ad esse va generalmente affiancata l'imposta di bollo.

Che differenza c'è tra acquisto da privato e acquisto da impresa?

Quando si acquista da impresa costruttrice, occorre distinguere varie ipotesi. Quando si acquista entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori, ad esempio quando si acquista sulla carta, l'atto sconta l'IVA al 4%, oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, tutte del valore di 200 euro cadauna. Se si acquista dopo cinque anni dall'ultimazione dei lavori e l'impresa non opta per l'assoggettamento ad IVA, si paga l'imposta di registro al 2% e le altre corrispondono a 50 euro cadauna.

L'acquisto da privato che vantaggi ha?

Per acquistare da un privato spesso è sufficiente prima dell'atto un preliminare redatto per scrittura privata semplice, basato su un rapporto di fiducia con il venditore, sempre che non vi sia un acconto non elevato. Ciò consente di risparmiare il costo del preliminare per atto pubblico. In secondo luogo, l'atto non sconta l'IVA ma solo l'imposta di registro, pertanto l'acquirente potrà usufruire delle agevolazioni prima casa, pagando il 2% del valore catastale; in aggiunta, le imposte ipotecarie e catastali, oltre all'onorario del Notaio. In caso di acquisto in seconda casa, l'acquirente sconta l'imposta di registro pari al 9%.

Quali rischi può avere anche a livello economico acquistare da una società?

Il problema può sussistere soprattutto quando si acquista una casa ancora da costruire, in quanto in questo caso il principale rischio che si affronta è l'eventuale fallimento dell'impresa in corso di costruzione. Se l'impresa fallisce, cosa succede a chi ha già versato del denaro per quell'acquisto? Per scongiurare tale pericolo si stipula, sempre per atto pubblico, un rogito notarile preliminare, cosiddetto contratto preliminare di immobile da costruire (D.lgs.122/2005). Questo contratto deve necessariamente avere alcuni requisiti, tra cui la definizione e approvazione di un progetto, fondato sul c.d. capitolato dei lavori. L'acquirente riceve come tutela una fideiussione, che garantisca l'eventuale recupero dell'acconto già versato.

Acquisto prima casa da privato: chi paga tasse e Notaio?

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Un'altra delle questioni che spesso ci si trova ad affrontare quando parliamo di compravendite immobiliari è quella di chi debba essere a pagare. Insomma, stiamo comprando la prima casa da un privato: tasse e Notaio li dobbiamo pagare noi o la nostra controparte che sta vendendo l'abitazione? La questione in effetti non è scontata ed è anzi legittima: per convenzione sarà il compratore a sostenere queste spese. Attenzione però: abbiamo detto per convenzione, non si tratta di un obbligo stabilito dalla legge, quindi le parti possono anche accordarsi diversamente se lo ritengono opportuno. Nel caso in cui si volesse ripartire diversamente le spese notarili per l'acquisto della prima casa è comunque bene naturalmente accordarsi prima a tal proposito con il venditore: a meno di diversi accordi tra le parti di norma le spese di intendono appunto a carico del compratore. Per lo stesso principio, anche il Notaio potrà richiedere il pagamento della somma a ciascuna delle due parti: se il compratore dovesse rivelarsi inadempiente, potrebbe quindi chiedere al venditore di saldare il dovuto. Sarà dunque bene instaurare un rapporto di reciproca fiducia prima di addivenire all'accordo (ed è uno dei motivi per cui molto spesso il Notaio richiede il saldo del dovuto al momento della sottoscrizione dell'atto).

Quando potrebbe essere opportuno dividere le spese?

Ci sono contratti nei quali le spese vengono divise in quanto si realizza un trasferimento immobiliare a favore di più soggetti. Si pensi ad esempio alla permuta immobiliare, dove si realizza un acquisto per entrambe le parti contrattuali. In questo caso l'imposta di registro viene divisa tra le parti proprio perché entrambe divengono titolari di una casa, con un conseguente risparmio di spesa.

Acquisto della prima casa da privato: tasse e ruolo del Notaio

Abbiamo dunque visto come nell'acquisto della prima casa da privato il Notaio funga da sostituto d'imposta provvedendo a riscuotere una serie di tasse e imposte per conto dello Stato. È dunque questo l'unico motivo per cui siamo chiamati a rivolgerci al Notaio per le compravendite immobiliari? No, il Notaio ha altre e molto importanti funzioni, le più importanti delle quali andiamo ora a enumerare brevemente. Sicuramente da citare sono i controlli che il Notaio farà sulla casa che stiamo acquistando: innanzitutto dovrà accertarsi della regolarità catastale dell'immobile stesso. Il venditore dovrà dunque dichiarare che lo stato di fatto dell'immobile corrisponda di fatto a quanto registrato presso il Catasto. In questo caso, se nutriamo comunque dei dubbi sulla regolarità catastale dell'immobile, potremo anche chiedere una perizia di parte: in ogni caso all'atto notarile saranno allegate le schede catastali dell'immobile, che devono appunto corrispondere a quanto realmente esistente. Ancora, tra le diverse verifiche a cura del Notaio vi sarà anche quella dell'assenza di vincoli o diritti di terzi che possano diminuire il valore dell'immobile o anche impedirne la vendita: nessuno di noi, ad esempio, sarebbe contento di comprare una casa per scoprire solo in un secondo momento che è sottoposta a ipoteca. Oppure che esiste un diritto di usufrutto o altro di una terza persona che non è stata coinvolta nella compravendita e che ora reclama il riconoscimento del proprio diritto. Insomma: il Notaio verificherà che tutto sia in regola e che l'immobile possa essere davvero oggetto di transizione alle condizioni pattuite tra venditore e compratore e che quanto si sta sottoscrivendo sia nella volontà di entrambe le parti.

Come cambia il preventivo in relazione alla difficoltà del rogito?

Il controllo di cui sopra effettuato dal Notaio può essere di diverso tipo a seconda della difficoltà dell'atto. Un conto è una compravendita semplice tra due soggetti avente ad oggetto un immobile sul quale non si riscontrano particolari problemi. Un discorso diverso invece è quando l'atto è più complicato, occorre effettuare una trattativa per inserire numerose clausole, si pensi ad esempio ad un trust o un vincolo di destinazione si tratta di atti più complessi per i quali il Notaio effettua un lavoro diverso e che, pertanto, possono determinare un preventivo di spesa di onorario differente.

Tra calcolo delle tasse per l'acquisto di prima casa da privato e atto notarile: di cosa dobbiamo tenere conto

calcolo spese acquisto prima casa privatoAcquistare casa è senza dubbio un passo importante, che coinvolge il compratore sia dal punto di vista emotivo sia da quello economico in modo determinante, spesso condizionando la vita di intere famiglie per anni se non addirittura per decenni. Per questo sarebbe buona cosa compiere i giusti passi per tutelarsi al massimo, senza compiere azioni avventate o farsi prendere dalla fretta: spesso, per paura di perdere l'affare, ci facciamo convincere ad agire senza aver preso in considerazione tutte le ricadute e le norme di buona condotta, complice anche il fatto che spesso in realtà non sappiamo bene come muoverci. Affidiamoci per tempo al Notaio, chiedendo un preventivo che contempli sia le tasse specifiche per l'acquisto di prima casa dal Notaio sia le altre spese che andremo a sostenere: sarà lui a indicarci l'iter corretto da seguire per non cadere in tranelli e problemi che potrebbero avere anche un impatto importante nelle nostre vite. Se abbiamo anche intenzione di aprire un mutuo, chiediamo anche un preventivo per questo atto notarile, che di norma viene sottoscritto contestualmente al rogito. Solo allora, una volta che avremo ben chiare tutte le spese che andremo a sostenere e una volta che saremo sicuri che la casa che stiamo per comprare sia non solo quella giusta per noi e per la nostra famiglia, ma anche in regola con la legge e libera da vincoli, sarà bene procedere con la firma di documenti che ci impegnino all'acquisto. Anche in questo caso, potrebbe essere una buona idea far visionare il contratto che stiamo per firmare al Notaio prima di apporre il nostro nome: questo professionista saprà indicarci se sarà bene procedere alla firma o ad esempio richiedere determinate modifiche e precisazioni.

Le spese per il rogito di mutuo

Quando si stipula una compravendita molto spesso è propedeutico ad essa il contratto di mutuo. Con il mutuo la parte acquirente riceve la somma di denaro che utilizzerà per pagare il corrispettivo della compravendita. Si tratta di un atto pubblico come un altro che pertanto richiede il pagamento di un onorario a favore del Notaio, oltre le dovute spese fiscali. A questo proposito, l'imposta sostitutiva del mutuo va pagata direttamente a conto alla Banca, la quale la sottrae dalla somma mutuata. Per il resto invece occorre considerare le spese legate agli adempimenti del Notaio che effettua all'ufficio di registro.

Acquisto prima casa: oltre le tasse, il perché del Notaio

A questo punto è forse d'obbligo un'ultima precisazione riguardo il ruolo del Notaio quando stiamo per comprare la prima casa: ci piace ricordare che questo professionista è con tutta probabilità il massimo esperto nelle questioni di sua competenza cui possiamo rivolgerci. Quindi, se è giusto che calcoliamo l'importo delle tasse relative all'acquisto della prima casa da privato, se è corretto che ci informiamo su quanto costeranno il Notaio e le altre voci di spesa che dovremo sostenere, se tutto ciò è anzi doveroso perché come abbiamo detto tenere conto della propria condizione economica è assoluto buon senso, tutto ciò detto non dimentichiamoci di servirci della consulenza che ci può fornire il Notaio. Si tratta di un aiuto competente e prezioso, che potrebbe anche aiutarci a vedere lati di una questione che non avevamo preso in considerazione, conseguenze a breve, medio e lungo termine di quanto stiamo per fare, possibilità che ci erano sconosciute e così via. Il tutto, naturalmente, con l'assoluta certezza che tutto quanto faremo sarà sempre nel pieno rispetto di tutte le norme di legge vigenti.

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