Calcolare le imposte per l'acquisto della prima casa da un privato, soggetto all'imposta di registro

Inserisci la rendita catastale e scopri a quanto ammontano le imposte per l'acquisto della Prima Casa usufruendo delle agevolazioni e comprando da privato.

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Quattro conti a confronto, da una rendita bassa a una alta

Il meccanismo è sempre lo stesso: si parte dalla rendita catastale, la si moltiplica per 115,5 e sul risultato si applica il 2%. Cambia solo il punto di partenza. Qui sotto quattro situazioni tipiche di chi compra casa da un privato, con le imposte ipotecaria e catastale da 50 euro ciascuna già sommate.

La prima riga merita un'occhiata in più: l'imposta di registro proporzionale, per legge, non scende sotto i 1.000 euro. Su appartamenti con rendite modeste quel minimo scatta spesso, e il 2% teorico diventa di fatto un importo fisso. Sono conti indicativi, riferiti al solo immobile: per avere l'importo esatto è sempre buona norma chiedere il preventivo direttamente al notaio.

PREVENTIVO COMPLETO, ANALITICO CERTO REDATTO DAL NOTAIO

Il preventivo notarile oltre alle imposte calcolate solo sull'immobile comprende le imposte su eventuali altri fabbricati e anche tutti gli altri costi da sostenere per la stipula dell'atto come, ad esempio, i costi per le visure, gli allegati, l'onorario del notaio più IVA ecc. Il risultato ottenuto da questo calcolo è parziale, indicativo e potrebbe non essere aggiornato e dunque non corrispondere al reale ammontare delle imposte. È sempre buona norma richiedere direttamente al notaio il preventivo notarile contenete il calcolo certo delle imposte e di tutti gli altri costi da sostenere, in quanto al ricorrere di determinati presupposti, è possibile risparmiare sulle tasse di acquisto prima casa, come ad esempio nel calcolo dell'imposta di registro.

NOTAIO: CALCOLARE LE TASSE PER L'ACQUISTO DI UNA PRIMA CASA DA PRIVATO

Se c'è una cosa che ormai tutti sappiamo è che, per comprare casa, dobbiamo necessariamente avvalerci del Notaio per uno specifico atto, che comporterà anche naturalmente un relativo costo, comprensivo delle imposte e tasse prima casa, tra cui l'imposta di registro. Quello che spesso non sappiamo è a quanto ammonterà questo conto e perché: meglio informarsi per tempo, perché nello specifico caso dell'acquisto di un'abitazione la cifra potrebbe non esserci indifferente: non tanto per la parcella del notaio in sé, ma perché questo professionista è anche responsabile d'imposta, il che significa che riscuote dalle nostre mani una serie di tasse e imposte, tra cui l'imposta di registro prima casa, e le versa all'Erario al momento della registrazione dell'atto. Facile immaginare che, quando stiamo acquistando casa, l'importo di queste imposte potrebbe anche essere abbastanza elevato, a seconda del valore dell'abitazione che ci stiamo accingendo ad acquistare.

Quali sono le principali spese per l'acquisto di una casa?

In particolare, quando parliamo di spese dell'atto notarile, ci riferiamo alle spese fiscali complessive che il Notaio paga allo Stato, avendole ricevute dal privato. Si tratta dell'imposta di registro sull'acquisto immobiliare, ovvero l'imposta richiesta per registrare l'atto e farlo risultare all'Agenzia delle Entrate, in seguito al pagamento della relativa imposta.
Essa varia a seconda del valore della casa, come vedremo, della quale si conta in via primaria la rendita catastale: si tratta del reddito che può produrre uno specifico immobile, che si ricava al netto delle spese. La rendita catastale si ottiene dalla dimensione dell'immobile nonché dall'estimo, ovvero dalla tariffa relativa alla zona censuaria in cui è situato, nonché alla sua tipologia.

Quali sono le caratteristiche che comportano un aumento della spesa?

In linea di massima la rendita cresce con la dimensione dell'immobile, con la classe che il catasto gli ha attribuito e con la zona censuaria in cui si trova; conta anche la categoria, e le abitazioni accatastate come A/1, A/8 e A/9 restano fuori dalle agevolazioni. La rendita però non segue l'andamento del mercato: due appartamenti venduti allo stesso prezzo possono avere rendite molto diverse, ed è per questo che il conto va fatto sul numero scritto in visura e non sul prezzo. Con l'incremento della rendita, ovviamente anche il conto dell'atto sarà più elevato, in quanto crescerà anche l'importo dell'imposta di registro prima casa a seguito del calcolo.

Ma a quanto ammontano le tasse quando si acquista una prima casa da un privato?

Quando arrivano dunque le buone notizie, se buone notizie ci sono? Sì, ci sono buone notizie e sono che il legislatore, per quanto riguarda l'acquisto della prima casa (cioè la casa comprata con i requisiti previsti dalla legge) ha previsto delle agevolazioni non indifferenti in tema di tasse e imposte. Prendiamo dunque il caso di una prima casa acquistata da un privato: a quanto ammonteranno le tasse? Si tratta di una precisazione doverosa, in quanto le cose potrebbero essere diverse se si comprasse da un'impresa costruttrice.
Nel caso di acquisto di prima casa da privato dovremo pagare l'Imposta di Registro nella misura del 2%: se fosse seconda casa, l'imposta salirebbe al 9%, con un deciso aggravio dei costi. Si tratta comunque senza dubbio del maggior prezzo che andremo a pagare nell'atto di compravendita: in ogni caso, è buona norma prima di impegnarci a qualsiasi passo chiedere al Notaio un preventivo dettagliato, che comprenda quindi anche la menzione dell'imposta di registro prima casa e che ci aiuti a tenere conto di tutti i costi, così da poter decidere come muoverci a seconda delle nostre attuali possibilità e senza trovarci a dover gestire spiacevoli sorprese economiche.

Come si calcola l'imposta di registro in caso di acquisto prima casa?

Si è parlato di imposta di registro prima casa pari al 2% del valore catastale. Ma come si calcola esattamente questa imposta? Ebbene per poter calcolare l'imposta di registro prima casa, si considera la rendita catastale per 115,5 che è il coefficiente di calcolo previsto dalla legge. Si ottiene un risultato, del quale poi si prende il 2% e questo corrisponde all'imposta di registro da pagare. Se invece fosse seconda casa, si dovrebbe considerare la rendita catastale per 126 e applicare il 9%, come nel calcolo delle tasse sulla seconda casa da privato.

Quel 115,5 non è un numero uscito dal nulla: la rendita viene prima rivalutata del 5% e poi moltiplicata per 110, e le due operazioni insieme danno appunto 115,5 (per gli altri immobili abitativi il coefficiente è 120, che rivalutato diventa 126). Il sistema ha un nome, prezzo-valore, ed è previsto dall'articolo 1 comma 497 della legge 266/2005. Vale quando l'acquirente è una persona fisica che non agisce nell'esercizio di un'attività commerciale, artistica o professionale, l'immobile è abitativo con le sue pertinenze e il venditore non applica IVA. Due dettagli che è bene conoscere prima di sedersi davanti al notaio: il prezzo-valore va chiesto espressamente nell'atto, non si applica da solo, e il prezzo realmente pattuito va comunque indicato. Trattandosi di un punto che incide sul conto finale, è sempre buona norma parlarne direttamente con il notaio prima del rogito.

Chi può chiedere il 2% al posto del 9%

Le agevolazioni prima casa non spettano in automatico a chiunque compri casa per abitarci. Semplificando molto, questo è il quadro delle situazioni più frequenti:

Le situazioni reali sono quasi sempre più sfumate di uno schema: una quota ereditata, una casa ricevuta in donazione, una separazione in corso cambiano il quadro, e i requisiti prima casa vanno letti sul singolo caso. Prima di firmare il compromesso è buona norma sottoporre la propria situazione al notaio, che può dire se il 2% spetta.

Si può usufruire dell'agevolazione prima casa se ci si impegna a vendere la casa?

Sì, qualora si abbia già una prima casa ma ci si impegni a cederla allora si può usufruire dell'agevolazione fiscale e poter beneficiare dello sgravio fiscale previsto in tema di imposte per l'acquisto della prima casa. Il termine per vendere l'abitazione già posseduta è di due anni dal nuovo acquisto: prima era un anno, l'articolo 1 comma 116 della legge 207/2024 lo ha raddoppiato dal 2025 e, come ha chiarito l'Agenzia delle Entrate, vale anche per gli acquisti precedenti il cui termine di un anno non era ancora scaduto al 31 dicembre 2024. Se la vecchia casa resta invenduta oltre quel termine si decade dall'agevolazione, con recupero della differenza d'imposta, sanzione e interessi. È un calendario che di solito si imposta con il notaio prima del rogito, non dopo.

Quali imposte vanno pagate oltre l'imposta di registro per la prima casa?

Oltre l'imposta di registro, il cui calcolo varia a seconda se sia prima o seconda casa, occorre pagare anche l'imposta ipotecaria e catastale. Si tratta di imposte richieste dalla legge in relazione all'aspetto dell'ipoteca eventualmente iscritta sulla casa o alla rinunzia alla stessa, nonché alla modifica catastale che deriva dall'acquisto. Comprando da un privato sono fisse, 50 euro ciascuna. Un punto che sfugge quasi sempre: negli atti soggetti a imposta di registro proporzionale, come questo, non si aggiungono imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie, perché la legge ne prevede l'esenzione. Restano invece a carico dell'acquirente le visure, gli eventuali allegati e l'onorario del notaio, voci che il preventivo dettagliato mette in fila una per una.

Che differenza c'è tra acquisto da privato e acquisto da impresa?

Quando si acquista la prima casa da impresa costruttrice, occorre distinguere varie ipotesi. Quando si acquista entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori, ad esempio quando si acquista sulla carta, l'atto sconta l'IVA al 4%, oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, tutte del valore di 200 euro cadauna: il conto, che parte dal prezzo, si fa con il calcolo delle tasse sulla prima casa da costruttore. Se si acquista dopo cinque anni dall'ultimazione dei lavori e l'impresa non opta per l'assoggettamento ad IVA, si paga l'imposta di registro al 2% e le altre corrispondono a 50 euro cadauna. La differenza non è solo di aliquota: con l'IVA si paga sul prezzo pieno, con il registro si può ragionare sul valore catastale, quasi sempre più basso.

L'acquisto da privato che vantaggi ha?

Per acquistare da un privato spesso è sufficiente prima dell'atto un preliminare redatto per scrittura privata semplice, basato su un rapporto di fiducia con il venditore; quando però le somme versate in anticipo sono importanti, c'è chi valuta di trascrivere il preliminare, che in quel caso richiede l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata. La scrittura semplice consente di risparmiare il costo del preliminare per atto pubblico. In secondo luogo, l'atto non sconta l'IVA ma solo l'imposta di registro prevista per la prima casa, pertanto l'acquirente potrà usufruire delle agevolazioni prima casa, pagando il 2% del valore catastale; in aggiunta, le imposte ipotecarie e catastali, oltre all'onorario del Notaio. In caso di acquisto in seconda casa, l'acquirente sconta l'imposta di registro pari al 9% e quindi occorre un'altra valutazione rispetto alle tasse acquisto prima casa.

Quali rischi può avere anche a livello economico acquistare da una società?

Il problema può sussistere soprattutto quando si acquista una casa ancora da costruire, in quanto in questo caso il principale rischio che si affronta è l'eventuale crisi dell'impresa in corso di costruzione. Se l'impresa non arriva in fondo ai lavori, cosa succede a chi ha già versato del denaro per quell'acquisto? Per scongiurare tale pericolo si stipula un preliminare di immobile da costruire (D.lgs.122/2005), che dal 16 marzo 2019 deve essere fatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Questo contratto deve necessariamente avere alcuni requisiti, tra cui la definizione e approvazione di un progetto, fondato sul c.d. capitolato dei lavori. L'acquirente riceve come tutela una fideiussione, che garantisca l'eventuale recupero dell'acconto già versato, e al rogito la polizza decennale sui difetti dell'edificio.

Acquisto prima casa da privato: chi paga tasse e Notaio?

Un'altra delle questioni che spesso ci si trova ad affrontare quando parliamo di compravendite immobiliari è quella di chi debba essere a pagare le tasse e le imposte per l'acquisto prima casa. Insomma, stiamo comprando la prima casa da un privato: tasse e Notaio li dobbiamo pagare noi o la nostra controparte che sta vendendo l'abitazione? La questione in effetti non è scontata ed è anzi legittima: la regola la dà l'articolo 1475 del codice civile, secondo cui le spese del contratto di vendita sono a carico del compratore, inclusa l'imposta di registro. Attenzione però: è una regola che le parti possono cambiare, quindi possono anche accordarsi diversamente se lo ritengono utile. Nel caso in cui si volesse ripartire diversamente le spese notarili, comprensive di tasse e imposte, per l'acquisto della prima casa è comunque bene naturalmente accordarsi prima a tal proposito con il venditore: a meno di diversi accordi tra le parti di norma le spese di intendono appunto a carico del compratore. Verso l'Erario, invece, la prospettiva cambia: per l'imposta di registro principale le parti e il notaio sono obbligati in solido, ed è uno dei motivi per cui molto spesso il Notaio chiede le somme per le imposte prima o al momento della sottoscrizione dell'atto.

Quando le spese si dividono tra le parti?

Ci sono contratti nei quali le spese vengono divise in quanto si realizza un trasferimento immobiliare a favore di più soggetti. Si pensi ad esempio alla permuta immobiliare, dove si realizza un acquisto per entrambe le parti contrattuali. Tra privati l'imposta di registro si paga una sola volta, sul trasferimento che dà l'imposta più alta: rispetto a due compravendite separate c'è quindi un risparmio di spesa, e le parti si accordano su come ripartirla.
Realizzandosi un trasferimento immobiliare, l'imposta di registro va calcolata tenendo conto le medesime percentuali previste in tema di tasse acquisto prima casa, per chi ne ha i requisiti.

Acquisto della prima casa da privato: tasse e ruolo del Notaio

Abbiamo dunque visto come nell'acquisto della prima casa da privato il Notaio riscuota una serie di tasse e imposte, tra cui l'imposta di registro prima casa, per versarle allo Stato. È dunque questo l'unico motivo per cui siamo chiamati a rivolgerci al Notaio per le compravendite immobiliari? No, il Notaio ha altre e molto importanti funzioni. Il suo lavoro comprende molte attività: semplificando parecchio, qui ne richiamiamo solo alcune tra le più visibili per chi compra. Sicuramente da citare sono i controlli del notaio prima del rogito sulla casa che stiamo acquistando: tendenzialmente, in primo luogo, la regolarità catastale dell'immobile. Il venditore è tenuto a dichiarare che lo stato di fatto dell'immobile corrisponda a quanto registrato presso il Catasto. In questo caso, se nutriamo comunque dei dubbi sulla regolarità catastale dell'immobile, potremo anche chiedere una perizia di parte: in ogni caso nell'atto notarile si fa riferimento alle planimetrie depositate in catasto, che devono appunto corrispondere a quanto realmente esistente. Ancora, tra le diverse verifiche a cura del Notaio vi sarebbe di norma anche quella dell'assenza di vincoli o diritti di terzi che possano diminuire il valore dell'immobile o anche impedirne la vendita: nessuno di noi, ad esempio, sarebbe contento di comprare una casa per scoprire solo in un secondo momento che è sottoposta a ipoteca. Oppure che esiste un diritto di usufrutto o altro di una terza persona che non è stata coinvolta nella compravendita e che ora reclama il riconoscimento del proprio diritto.
Di norma il Notaio verifica anche che l'immobile possa essere davvero trasferito alle condizioni pattuite tra venditore e compratore e che quanto si sta sottoscrivendo corrisponda alla volontà di entrambe le parti.

Quando chiedere preventivo notarile per acquisto prima casa

Nel momento in cui si abbiano a disposizione una serie di informazioni, tra cui la rendita catastale, elemento di partenza per il calcolo dell'imposta di registro per l'acquisto prima casa, è possibile richiedere, mediante questa piattaforma, un preventivo gratuito notarile per comprendere a quanto ammontano le tasse e imposte per l'acquisto della prima casa. Di solito la risposta arriva in poche ore.
Conoscere tutte le tasse per l'acquisto della prima casa, può essere un'informazione importante per operare la scelta giusta relativa all'investimento immobiliare. E non serve aspettare di avere il compromesso in mano: bastano la rendita catastale, il prezzo concordato e qualche dato sull'immobile.

Come cambia il preventivo in relazione alla difficoltà del rogito?

Il controllo di cui sopra effettuato dal Notaio può essere di diverso tipo a seconda della difficoltà dell'atto. Un conto è una compravendita semplice tra due soggetti avente ad oggetto un immobile sul quale non si riscontrano particolari problemi e si dovranno solo effettuare gli ordinari controlli e prevedere un preventivo per le tasse e imposte per l'acquisto prima casa. Un discorso diverso invece è quando l'atto è più complicato, occorre effettuare una trattativa per inserire numerose clausole, si pensi ad esempio ad un trust o un vincolo di destinazione si tratta di atti più complessi per i quali il Notaio effettua un lavoro diverso e che, pertanto, possono determinare un preventivo di spesa di onorario differente. Anche una difformità catastale da sanare o un venditore che arriva al rogito con documenti incompleti possono allungare il lavoro e spostare il conto.

Tra calcolo delle tasse per l'acquisto di prima casa da privato e atto notarile: di cosa dobbiamo tenere conto

Acquistare casa dal notaio è senza dubbio un passo importante, che coinvolge il compratore sia dal punto di vista emotivo sia da quello economico in modo determinante, spesso condizionando la vita di intere famiglie per anni se non addirittura per decenni. Per questo sarebbe buona cosa compiere i giusti passi per tutelarsi al massimo, senza compiere azioni avventate o farsi prendere dalla fretta: spesso, per paura di perdere l'affare, ci facciamo convincere ad agire senza aver preso in considerazione tutte le ricadute e le norme di buona condotta, complice anche il fatto che spesso in realtà non sappiamo bene come muoverci.
Le spese del rogito notarile, così come le tasse e imposte per l'acquisto prima casa rappresentano sempre una nota dolente, ma per avere le informazioni giuste, soprattutto in tema di imposta di registro è importante affidarsi al notaio. Affidiamoci, quindi, per tempo al Notaio, chiedendo un preventivo che contempli sia le tasse specifiche per l'acquisto di prima casa dal Notaio sia le altre spese che andremo a sostenere: potrà indicarci l'iter da seguire per evitare problemi che potrebbero avere anche un impatto importante nelle nostre vite.

Acquisto prima casa con mutuo

Se abbiamo anche intenzione di aprire un mutuo, chiediamo anche un preventivo per questo atto notarile, che di norma viene sottoscritto contestualmente al rogito. Sul mutuo per la prima casa si applica l'imposta sostitutiva dello 0,25% sulla somma erogata, che sale al 2% quando la casa non è prima casa: la banca la trattiene direttamente dall'importo finanziato, quindi non passa dalle nostre mani ma il conto lo sentiamo lo stesso. Di solito è solo dopo, quando le spese sono chiare e si sa che la casa è non solo quella giusta per noi e per la nostra famiglia, ma anche in regola con la legge e libera da vincoli, che si firmano documenti che impegnano all'acquisto. C'è anche chi fa leggere al Notaio il contratto prima di apporre la propria firma: il professionista potrebbe segnalare punti da chiarire o da modificare.

Le spese per il rogito di mutuo

Quando si stipula una compravendita molto spesso è propedeutico ad essa il contratto di mutuo. Con il mutuo la parte acquirente riceve la somma di denaro che utilizzerà per pagare il corrispettivo della compravendita. Si tratta di un atto pubblico come un altro che pertanto richiede il pagamento di un onorario a favore del Notaio, oltre le dovute spese fiscali. A questo proposito, l'imposta sostitutiva del mutuo va pagata direttamente alla Banca, la quale la sottrae dalla somma mutuata. Per il resto invece occorre considerare le spese legate agli adempimenti del Notaio che effettua all'ufficio di registro.

Acquisto prima casa: oltre le tasse, il perché del Notaio

A questo punto è forse d'obbligo un'ultima precisazione riguardo il ruolo del Notaio quando stiamo per comprare la prima casa: ci piace ricordare che questo professionista è con tutta probabilità il massimo esperto nelle questioni di sua competenza cui possiamo rivolgerci, in particolare sull'imposta di registro prima casa e sulle condizioni che permettono di risparmiare. Quindi, se è giusto che calcoliamo l'importo delle tasse relative all'acquisto della prima casa da privato, se è corretto che ci informiamo su quanto costeranno il Notaio e le altre voci di spesa che dovremo sostenere, se tutto ciò è anzi doveroso perché, come abbiamo detto, bisogna tenere conto della propria condizione economica, è assoluto buon senso affidarci a una consulenza che ci può fornire il Notaio.
Si tratta di un aiuto competente e prezioso, che potrebbe anche aiutarci a vedere lati di una questione che non avevamo preso in considerazione, conseguenze a breve, medio e lungo termine di quanto stiamo per fare, possibilità che ci erano sconosciute e così via. Il tutto all'interno di un atto pubblico, che il notaio riceve come pubblico ufficiale.

Cinque domande prima di inserire la rendita

Come si calcola l'imposta di registro sulla prima casa comprata da un privato?

Si moltiplica la rendita catastale per 115,5 e sul risultato si applica il 2%. Con una rendita di 600 euro il valore catastale è 69.300 euro e l'imposta di registro 1.386 euro, a cui si aggiungono 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. È un conto indicativo: per l'importo definitivo è bene chiedere il preventivo al notaio.

Esiste un importo minimo dell'imposta di registro?

Sì. L'imposta di registro proporzionale non può essere inferiore a 1.000 euro. Con rendite basse il 2% resta sotto quella soglia e si versa comunque il minimo di legge.

Cosa cambia se compro la prima casa dal costruttore?

Se l'impresa vende entro cinque anni dalla fine dei lavori si applica l'IVA al 4% sul prezzo, più registro, ipotecaria e catastale da 200 euro ciascuna. Il confronto con l'acquisto da privato va fatto caso per caso, perché con l'IVA la base è il prezzo pieno e non il valore catastale.

Posso avere il 2% se possiedo già una casa comprata con le agevolazioni?

Di norma sì, impegnandosi nell'atto a vendere la precedente abitazione agevolata entro due anni dal nuovo acquisto. Se la vendita non avviene entro il termine si decade dal beneficio. Trattandosi di un impegno che si assume nell'atto, è buona norma parlarne con il notaio prima di firmare.

Il prezzo-valore devo chiederlo io?

Sì, la richiesta va fatta nell'atto di acquisto: secondo l'Agenzia delle Entrate non può essere aggiunta dopo con un atto integrativo. Vale per le abitazioni comprate da privati da parte di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di un'attività commerciale, artistica o professionale.