Calcolare le tasse per l’acquisto della Seconda Casa da Società fatte da un privato e soggette all’imposta sul valore aggiunto IVA
Inserisci la rendita catastale e scopri a quanto ammontano le imposte per l’acquisto della Seconda Casa usufruendo delle agevolazioni e comprando da Società.
PREVENTIVO COMPLETO, ANALITICO CERTO REDATTO DAL NOTAIO
Ricorda che il preventivo notarile oltre alle imposte calcolate solo sull’immobile comprende le imposte su eventuali altri febbricati e anche tutti gli altri costi da sostenere per la stipula dell’atto come ad esempio i costi per le visure, i bolli gli allegati, l’onorario del notaio +iva ecc. Il risultato ottenuto da questo calcolo è parziale, indicativo e potrebbe non essere aggiornato o e dunque non corrispondere al reale ammontare delle imposte. E’ sempre buona norma richiedere direttamente al notaio il preventivo contenete il calcolo certo delle imposte e di tutti gli altri costi da sostenere.
NB in caso di acquisto da costruttore: Non si è mai obbligati a scegliere il Notaio Suggerito dal Costruttore ma si è sempre liberi di scegliere il notaio che si preferisce. Spesso in questi casi si viene dissuasi con la scusa della documentazione già in possesso del notaio incaricato dalla società costruttrice e della comodità del costruttore che dovrà fare tutti gli atti con un unico interlocutore. Questo è vero come è vero che nessuno vieta al costruttore/notaio incaricato dal costruttore nel fornire al tuo notaio tutta la documentazione necessaria, di fatto all’utente finale scegliere un notaio diverso non comporta alcun fastidio ne difficoltà ma potrebbe essere una scelta saggia e vantaggiosa.
Calcolo delle tasse per acquisto di una seconda casa da impresa costruttrice o società: è sempre necessario pagare l’IVA?
Attenzione, non sempre le tasse per l’acquisto di una seconda casa da impresa costruttrice o società richiedono il pagamento dell’IVA: anzi, questa (nella misura del 10% del valore dell’immobile o del 22% se si tratta di abitazione di lusso) è dovuta solo nel caso in cui l’immobile che stiamo per comprare sia stato costruito o ristrutturato da meno di cinque anni. Se sono passati più di cinque anni, invece, si torna all’Imposta di Registro (nella misura del 9% del valore catastale dell’immobile) come nel caso dell’acquisto di seconda casa da privato.
Acquisto di seconda casa da costruttore società: devo rivolgermi al Notaio?
Sì, come per ogni transazione immobiliare è necessario l’intervento del Notaio, per l’acquisto della seconda casa sia da impresa sia da privato così come per l’acquisto della seconda casa. Cosa fa il Notaio? Una serie di cose, tra cui le principali in questa fattispecie sono innanzitutto il controllo della regolarità della casa che stiamo per comprare, la predisposizione dell’atto di compravendita, l’accertamento dell’identità delle parti coinvolte e del loro desiderio di addivenire all’accordo di vendita da una parte e di acquisto dall’altra secondo le condizioni pattuite, la verifica dell’assenza di cause pregiudizievoli alla buona conclusione del contratto, la lettura, spiegazione e firma dell’atto, la sua corretta registrazione perché se ne abbiano gli effetti legali (l’effettivo trasferimento dell’immobile avviene a partire dalla registrazione dell’atto), la sua conservazione.
Spendiamo qualche parola riguardo l’accertamento della regolarità dell’immobile: come già detto per le altre tipologie di contratto, anche in questo caso non è possibile rogitare ad esempio su una casa che non sia regolarmente accatastata. Il venditore dovrà dichiarare sotto la sua responsabilità che quanto registrato al catasto corrisponda in tutto e per tutto alla situazione di fatto dell’immobile, quindi che non vi siano ad esempio abusi edilizi più o meno importanti. Se avessimo dei dubbi in proposito, sempre meglio prevedere una perizia di parte, mandando un nostro professionista a controllare la situazione di fatto sia della casa sia al catasto, così da levarci ogni dubbio. Questo, naturalmente prima di impegnarci in qualsiasi modo all’acquisto, firmando documenti che poi diventano vincolanti e spesso non si possono sciogliere neppure di fronte ad evidenti mancanze da parte del venditore. Così come prima di impegnarci all’acquisto sarebbe bene verificare che non vi siano vincoli sull’abitazione di cui non siamo a conoscenza: ad esempio ipoteche o diritti di terzi che non sono intervenuti negli accordi sulla compravendita. Sono questi controlli che può fare direttamente il Notaio e che questi comunque dovrebbe fare prima di procedere con il rogito.
Notaio, spese e tasse per l’acquisto di seconda casa da costruttore o società: chi paga le spese?
Anche quando parliamo di tasse per l’acquisto di seconda casa da costruttore o società, sia che si debba corrispondere l’IVA sia che ci sia richiesta l’Imposta di Registro, le cifre di cui stiamo parlando non sono certo indifferenti e possono anzi fare la differenza riguardo le scelte che faremo. Ma chi paga le spese? E dovremo pagarle tutte al Notaio? Convenzione vuole che le spese notarili nelle compravendite immobiliari siano a carico dell’acquirente, che provvederà dunque a saldare l’onorario del Notaio e tutto quanto concerne l’atto. Come detto, si tratta di una convenzione e non di un obbligo, nulla vieta che le parti si accordino diversamente se si ritiene che sia il caso. Il Notaio provvederà anche a riscuotere le imposte a nome nostro e a versarle allo Stato. Per quanto riguarda l’IVA, se dovuta, non dovremo invece versarla al Notaio bensì all’impresa stessa, che poi provvederà a sua volta a versarla all’erario, proprio come avviene comunemente in qualsiasi transazione commerciale.
Sto comprando una seconda casa dall’impresa: dove scelgo il Notaio?
Se stiamo comprando una seconda casa dall’impresa costruttrice o da una società, potrebbe venirci il dubbio di dover scegliere il Notaio dove questa ha sede, oppure nella città in cui si trova l’immobile, che potrebbe essere lontana rispetto a quella dove abitiamo noi. Si tratta in realtà di una questione che potrebbe sembrare secondaria, ma non lo è, specialmente se intendiamo servirci del Notaio anche nel suo ruolo di consulente e quindi di recarci presso il suo studio più volte per ottenere tutti i chiarimenti che ci servono.
Innanzitutto, nel caso di acquisto di seconda casa da un’impresa, chi sceglie il Notaio? Come abbiamo visto, convenzione vuole che sia l’acquirente a pagare il Notaio, così come convenzione vuole di conseguenza che sia sempre l’acquirente anche a scegliere il Notaio cui rivolgersi, anche se spesso le imprese ci propongono di servirci dal Notaio cui si rivolgono normalmente. Ricordiamoci che non abbiamo nessun obbligo di accettare tale proposta.
Una volta chiarito questo primo punto, arriviamo alla questione del dove: se sto comprando una seconda casa da una società devo sottostare a determinati limiti territoriali? La risposta è no: possiamo scegliere il Notaio nella città che preferiamo su tutto il territorio nazionale. Potrebbe anche darsi il caso – in particolare quando parliamo di una seconda casa – che io abiti in una città e che l’immobile sia in una località anche molto lontana dalla mia residenza. Allo stesso modo, anche l’impresa potrebbe avere sede in un terzo luogo. Non vi sono regole precise in tal senso: qualsiasi Notaio in Italia può portare a termine atti di compravendita riguardanti tutto il territorio nazionale. Unica limitazione (non da poco) saremo noi e la nostra controparte a doverci recare dal Notaio per la firma degli atti (e anche per ricevere consulenza): buon senso vuole dunque che non ci si allontani troppo dai territori che ci sono più comodi. Parliamone prima con il venditore così da evitare attriti e giungere a una soluzione condivisa che possa soddisfare entrambe le parti.
Acquisto di una seconda casa da costruttore o società: è il caso di chiedere una consulenza al Notaio?
Sì, potremmo dire che è sempre bene chiedere la consulenza di un Notaio, specialmente se intendiamo non correre rischi ed essere consci in tutto e per tutto delle possibilità che abbiamo, delle conseguenze che le nostre azioni avranno a breve, medio e lungo termine, di come muoverci al meglio perché tutto vada liscio… gli atti che richiedono la presenza di un Notaio – anche le compravendite che possono sembrare a prima vista relativamente semplici – richiedono sempre una competenza specifica e spesso la realtà sfugge alle maglie strette della teoria, facendo sì che ogni caso sia a sé e spesso difficilmente inquadrabile in una situazione standard. Tenere presenti tutte le variabili, conoscere tutte le possibilità e valutare al meglio le diverse opzioni che ci si pongono davanti è molto difficile appunto per chi non ha competenze specialistiche: ebbene, quando parliamo con un Notaio ricordiamoci che abbiamo a che fare con buona probabilità con il massimo esperto nelle materie di sua competenza. Chi meglio di un Notaio può dunque aiutarci a comprendere fino in fondo una situazione, ad analizzarla punto per punto e anche a sbrogliare eventuali nodi, magari mostrandoci aspetti che non avevamo neanche lontanamente immaginato?
Quando si sta acquistando un’abitazione, può succedere che ci facciamo prendere dall’entusiasmo o che il timore di perdere quello che riteniamo essere un affare ci faccia prendere decisioni avventate senza prenderci il giusto tempo per rifletterci e valutare bene la situazione facendoci aiutare da professionisti esperti che possano aiutarci a vedere aspetti che non avevamo preso in considerazione. Contattiamo dunque per tempo il Notaio e chiediamo una consulenza specifica documenti alla mano: così saremo sicuri di portare a termine il nostro contratto di compravendita senza farci cogliere da imprevisti. Saranno sicuramente soldi ben spesi in tranquillità.
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