Calcolare le tasse per l’acquisto della Seconda Casa da Società o costruttore, soggetto a IVA

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Il conto si fa sul prezzo, non sulla rendita

Quando vende un’impresa con IVA il valore catastale esce di scena: l’imposta si calcola sul corrispettivo scritto in atto. Un appartamento nuovo pagato 250.000 euro, comprato come seconda casa, sconta 25.000 euro di IVA al 10%, ai quali si aggiungono registro, ipotecaria e catastale da 200 euro ciascuna. Totale 25.600 euro, senza contare onorario del notaio e spese dell’atto.

Lo stesso immobile comprato da un privato seguirebbe un’altra strada: 9% sul valore catastale, quindi con una rendita di 900 euro si arriverebbe intorno ai 10.300 euro fra registro e imposte fisse, come nel calcolo delle imposte sulla seconda casa da privato. La distanza è notevole e dipende quasi tutta dalla base di calcolo. Se la casa rientra nelle categorie di lusso (A/1, A/8, A/9) l’IVA sale al 22% e il conto cambia ancora. La categoria catastale si legge in visura, e conoscerla prima di parlare di prezzo evita parecchie sorprese.

Quando l’IVA c’è e quando invece no

Quale delle tre ipotesi si applichi non lo decide l’acquirente: dipende da chi vende, dalla data di ultimazione dei lavori e da una scelta dell’impresa. Se poi a vendere è una società che la casa non l’ha costruita né ristrutturata, per esempio un’immobiliare che l’ha comprata per rivenderla, di norma la vendita è esente da IVA e si paga il registro al 9%; le regole sono raccolte nella pagina su quando si paga l’IVA sull’acquisto della casa. È una delle prime domande da girare al notaio, perché fra la prima e la terza riga ballano parecchie migliaia di euro.

PREVENTIVO COMPLETO, ANALITICO CERTO REDATTO DAL NOTAIO

Ricorda che il preventivo notarile oltre alle imposte calcolate solo sull’immobile comprende le imposte su eventuali altri fabbricati e anche tutti gli altri costi da sostenere per la stipula dell’atto come ad esempio i costi per le visure, gli allegati, l’onorario del notaio +iva ecc. Negli acquisti con IVA si aggiungono di solito l’imposta di bollo, di 230 euro, e le tasse per la trascrizione e la voltura catastale, poco meno di 100 euro in tutto, che nell’acquisto da privato non si pagano. Il risultato ottenuto da questo calcolo è parziale, indicativo e potrebbe non essere aggiornato e dunque non corrispondere al reale ammontare delle imposte. È sempre buona norma richiedere direttamente al notaio il preventivo notarile contenete il calcolo certo delle imposte e di tutti gli altri costi da sostenere.

NB in caso di acquisto da costruttore: non si è mai obbligati a scegliere il Notaio suggerito dal Costruttore, perché di norma la scelta del notaio spetta all’acquirente. A volte il costruttore propone lo studio che ha già seguito gli altri atti dell’edificio e che ne conosce le carte, e per qualcuno è una comodità; nulla però impedisce che la stessa documentazione venga messa a disposizione del notaio scelto dall’acquirente, e scegliere uno studio diverso non comporta di per sé alcun fastidio. L’unico caso in cui il margine si riduce è quando il nome del notaio è già stato accettato firmando una proposta o un preliminare: per questo il punto merita attenzione prima della firma.

Calcolo delle tasse per acquisto di una seconda casa da impresa costruttrice o società: è sempre necessario pagare l’IVA?

Attenzione, non sempre le tasse per l’acquisto di una seconda casa da impresa costruttrice o società richiedono il pagamento dell’IVA: anzi, questa (nella misura del 10% del prezzo dell’immobile o del 22% se si tratta di abitazione di lusso) è dovuta solo nel caso in cui l’immobile che stiamo per comprare sia stato costruito o ristrutturato dall’impresa che lo vende da meno di cinque anni. Se sono passati più di cinque anni, invece, si torna all’Imposta di Registro (nella misura del 9% del valore catastale dell’immobile) come nel caso dell’acquisto di seconda casa da privato. Resta però la possibilità, per l’impresa, di scegliere comunque il regime IVA: in quel caso si torna al 10% sul prezzo e alle imposte fisse da 200 euro. Con i requisiti prima casa, invece, l’IVA scende al 4%, come nel calcolo per la prima casa da costruttore.

E se la casa è ancora da costruire?

Capita spesso, anche per una seconda casa: si compra sulla carta o a cantiere aperto, con acconti versati mesi prima della consegna. Per queste situazioni la legge prevede alcune tutele per chi compra dal costruttore, tra cui la fideiussione a garanzia delle somme versate prima del rogito e la polizza decennale consegnata al momento dell’atto; dal 16 marzo 2019 il preliminare di immobile da costruire va inoltre stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Non tutti i cantieri rientrano in questa disciplina, dipende dal titolo edilizio e dallo stato dei lavori, ed è per questo che prima di consegnare la caparra c’è chi fa leggere la bozza al proprio notaio.

Acquisto di seconda casa da costruttore società: devo rivolgermi al Notaio?

Di fatto sì, come per ogni transazione immobiliare, tanto per l’acquisto da impresa quanto per quello da privato: per trascrivere l’acquisto nei registri immobiliari serve un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, e nella pratica è il Notaio a riceverli. Cosa fa il Notaio? Molte cose: semplificando parecchio, in questa fattispecie le principali sono di norma il controllo della regolarità della casa che stiamo per comprare, la predisposizione dell’atto di compravendita, l’accertamento dell’identità delle parti coinvolte e del loro desiderio di addivenire all’accordo di vendita da una parte e di acquisto dall’altra secondo le condizioni pattuite, la verifica dell’assenza di cause pregiudizievoli alla buona conclusione del contratto, la lettura, spiegazione e firma dell’atto, la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate con il versamento delle imposte e la trascrizione nei registri immobiliari, che rende l’acquisto opponibile ai terzi. La proprietà, invece, passa già con la firma dell’atto. Infine la conservazione dell’originale, che resta agli atti dello studio.

Spendiamo qualche parola riguardo l’accertamento della regolarità dell’immobile: come già detto per le altre tipologie di contratto, anche in questo caso non è possibile rogitare ad esempio su una casa che non sia regolarmente accatastata. Il venditore dovrà dichiarare sotto la sua responsabilità che i dati catastali e le planimetrie corrispondano alla situazione di fatto dell’immobile. La regolarità edilizia è invece un tema diverso: nell’atto vanno indicati gli estremi dei titoli edilizi, e per scoprire eventuali difformità serve l’occhio di un tecnico. Se avessimo dei dubbi in proposito, c’è chi incarica un proprio professionista di controllare la situazione di fatto sia della casa sia al catasto e in Comune. Questo, naturalmente prima di impegnarci in qualsiasi modo all’acquisto, firmando documenti che poi diventano vincolanti e da cui non è sempre semplice uscire. Così come prima di impegnarci all’acquisto sarebbe bene verificare che non vi siano vincoli sull’abitazione di cui non siamo a conoscenza: ad esempio ipoteche o diritti di terzi che non sono intervenuti negli accordi sulla compravendita. Sono questi controlli che di norma il Notaio effettua prima del rogito.

Notaio, spese e tasse per l’acquisto di seconda casa da costruttore o società: chi paga le spese?

Anche quando parliamo di tasse per l’acquisto di seconda casa da costruttore o società, sia che si debba corrispondere l’IVA sia che ci sia richiesta l’Imposta di Registro, le cifre di cui stiamo parlando non sono certo indifferenti e possono anzi fare la differenza riguardo le scelte che faremo. Ma chi paga le spese? E dovremo pagarle tutte al Notaio? Per legge (articolo 1475 del codice civile) le spese della vendita sono a carico dell’acquirente, che provvederà dunque a saldare l’onorario del Notaio e tutto quanto concerne l’atto. È però una regola che le parti possono cambiare: nulla vieta che si accordino diversamente se si ritiene che sia il caso. Per le imposte il Notaio è responsabile d’imposta: le riscuote dalle parti e le versa allo Stato al momento della registrazione. Per quanto riguarda l’IVA, se dovuta, non dovremo invece versarla al Notaio bensì all’impresa stessa, che poi provvederà a sua volta a versarla all’erario, proprio come avviene comunemente in qualsiasi transazione commerciale.

Il mutuo e quello che viene dopo il rogito

Se l’acquisto passa da un finanziamento, sulla seconda casa l’imposta sostitutiva è del 2% della somma erogata, contro lo 0,25% riservato alla prima casa: su 150.000 euro di mutuo per la seconda casa fanno 3.000 euro, trattenuti direttamente dalla banca sull’importo finanziato. Le banche, inoltre, tendono a coprire una quota minore del valore dell’immobile rispetto a quanto fanno per l’abitazione principale, e gli interessi passivi non sono detraibili: sono politiche di istituto, da verificare con la propria banca.

Un’ultima voce che pesa più di quanto si pensi riguarda gli anni successivi. Sulla seconda casa si paga l’IMU, con aliquote stabilite dal Comune, e di norma resta dovuta la TARI se l’immobile è utilizzabile. Per chi compra con l’idea di metterla a reddito sono numeri da affiancare a quelli del rogito, perché incidono sul rendimento reale dell’operazione.

Sto comprando una seconda casa dall’impresa: dove scelgo il Notaio?

Se stiamo comprando una seconda casa dall’impresa costruttrice o da una società, potrebbe venirci il dubbio di dover scegliere il Notaio dove questa ha sede, oppure nella città in cui si trova l’immobile, che potrebbe essere lontana rispetto a quella dove abitiamo noi. Si tratta in realtà di una questione che potrebbe sembrare secondaria, ma non lo è, specialmente se intendiamo servirci del Notaio anche nel suo ruolo di consulente e quindi di recarci presso il suo studio più volte per ottenere tutti i chiarimenti che ci servono.

Innanzitutto, nel caso di acquisto di seconda casa da un’impresa, chi sceglie il Notaio? Come abbiamo visto, è l’acquirente a pagare il Notaio, e di conseguenza di norma è sempre l’acquirente anche a scegliere il Notaio cui rivolgersi, anche se spesso le imprese ci propongono di servirci dal Notaio cui si rivolgono normalmente. Ricordiamoci che non abbiamo nessun obbligo di accettare tale proposta, salvo averla già accettata firmando un documento che la contiene.

Una volta chiarito questo primo punto, arriviamo alla questione del dove: se sto comprando una seconda casa da una società devo sottostare a determinati limiti territoriali? La risposta è no: possiamo scegliere il Notaio nella città che preferiamo su tutto il territorio nazionale. Potrebbe anche darsi il caso, in particolare quando parliamo di una seconda casa, che io abiti in una città e che l’immobile sia in una località anche molto lontana dalla mia residenza. Allo stesso modo, anche l’impresa potrebbe avere sede in un terzo luogo. Non vi sono regole precise in tal senso: qualsiasi Notaio in Italia può ricevere atti di compravendita riguardanti case in tutto il territorio nazionale, anche se la firma avviene di norma nella regione in cui ha sede, come spiegato nella pagina su dove può stipulare il notaio. Unica limitazione (non da poco) saremo noi e la nostra controparte a doverci recare dal Notaio per la firma degli atti (e anche per ricevere consulenza): buon senso vuole dunque che non ci si allontani troppo dai territori che ci sono più comodi. Parliamone prima con il venditore così da evitare attriti e giungere a una soluzione condivisa che possa soddisfare entrambe le parti.

Acquisto di una seconda casa da costruttore o società: è il caso di chiedere una consulenza al Notaio?

Sì, potremmo dire che è sempre bene chiedere la consulenza di un Notaio, specialmente se intendiamo non correre rischi ed essere consci in tutto e per tutto delle possibilità che abbiamo, delle conseguenze che le nostre azioni avranno a breve, medio e lungo termine, di come muoverci al meglio perché tutto vada liscio… gli atti che richiedono la presenza di un Notaio, anche le compravendite che possono sembrare a prima vista relativamente semplici, richiedono sempre una competenza specifica e spesso la realtà sfugge alle maglie strette della teoria, facendo sì che ogni caso sia a sé e spesso difficilmente inquadrabile in una situazione standard. Tenere presenti tutte le variabili, conoscere tutte le possibilità e valutare al meglio le diverse opzioni che ci si pongono davanti è molto difficile appunto per chi non ha competenze specialistiche: ebbene, quando parliamo con un Notaio ricordiamoci che abbiamo a che fare con buona probabilità con il massimo esperto nelle materie di sua competenza. Chi meglio di un Notaio può dunque aiutarci a comprendere fino in fondo una situazione, ad analizzarla punto per punto e anche a sbrogliare eventuali nodi, magari mostrandoci aspetti che non avevamo neanche lontanamente immaginato?

Quando si sta acquistando un’abitazione, può succedere che ci facciamo prendere dall’entusiasmo o che il timore di perdere quello che riteniamo essere un affare ci faccia prendere decisioni avventate senza prenderci il giusto tempo per rifletterci e valutare bene la situazione facendoci aiutare da professionisti esperti che possano aiutarci a vedere aspetti che non avevamo preso in considerazione. Contattiamo dunque per tempo il Notaio e chiediamo una consulenza specifica documenti alla mano: così è più difficile farsi cogliere da imprevisti al momento del contratto di compravendita. La risposta a una richiesta di preventivo, di solito, arriva in poche ore.

Seconda casa dall’impresa, le cinque risposte che servono

Quanta IVA si paga sulla seconda casa comprata da un’impresa?

Il 10% del prezzo indicato in atto, che sale al 22% se l’abitazione rientra nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9. Si aggiungono imposta di registro, ipotecaria e catastale da 200 euro ciascuna.

L’IVA si calcola sul valore catastale?

No. Il calcolo sul valore catastale, cioè il prezzo-valore, riguarda solo gli atti soggetti a imposta di registro. Quando la vendita è soggetta a IVA la base è sempre il prezzo pattuito.

Se l’impresa ha finito i lavori da più di cinque anni cosa cambia?

Di norma la vendita è esente da IVA e si applica l’imposta di registro al 9% sul valore catastale, con ipotecaria e catastale da 50 euro. L’impresa che ha costruito o ristrutturato può però scegliere di applicare comunque l’IVA, e in quel caso si torna al 10% sul prezzo più le imposte fisse.

Devo scegliere il notaio indicato dal costruttore?

No, la scelta spetta a chi paga l’atto, cioè di regola all’acquirente, salvo che il nome sia già stato accettato in una proposta o in un preliminare firmati. È buona norma chiedere il preventivo prima di firmare la proposta, non dopo.

Quanto costa il mutuo sulla seconda casa?

Sull’atto di mutuo si paga l’imposta sostitutiva del 2% della somma erogata, contro lo 0,25% della prima casa. La banca la trattiene direttamente dall’importo finanziato.