Calcolare le tasse per l'acquisto della seconda casa da un privato, soggetto all'imposta di registro

Inserisci la rendita catastale e scopri a quanto ammontano le imposte per l'acquisto della Seconda Casa NON usufruendo delle agevolazioni prima casa e comprando da Privato.

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Stessa casa, due conti diversi: 2% o 9%

Prendiamo un appartamento con rendita catastale di 600 euro, comprato da un privato. Comprato come prima casa, il valore catastale è 69.300 euro (rendita per 115,5) e l'imposta di registro 1.386 euro; con ipotecaria e catastale si arriva a 1.486 euro. Lo stesso appartamento comprato come seconda casa vale ai fini fiscali 75.600 euro (rendita per 126) e sconta il 9%, cioè 6.804 euro, più le due imposte fisse: 6.904 euro.

La differenza sulle sole imposte d'atto supera i 5.400 euro, e sul mutuo si ripete: 2% invece dello 0,25%, cioè 2.000 euro al posto di 250 su un finanziamento da 100.000. Un dettaglio che sfugge spesso: l'imposta di registro proporzionale non scende comunque sotto i 1.000 euro, soglia che sulle seconde case scatta di rado ma che vale la pena conoscere quando si compra una quota o un immobile di poco valore. Sono cifre indicative: il conto esatto, con tutte le altre voci, lo dà il preventivo del notaio.

PREVENTIVO COMPLETO, ANALITICO CERTO REDATTO DAL NOTAIO PER ACQUISTO SECONDA CASA

Ricorda che il preventivo notarile per l'acquisto della seconda casa dal notaio, oltre alle imposte calcolate solo sull'immobile, tra cui l'imposta di registro per la seconda casa appunto, comprende le imposte su eventuali altri fabbricati e anche tutti gli altri costi da sostenere per la stipula dell'atto come ad esempio i costi per le visure, i bolli gli allegati, l'onorario del notaio +iva ecc.
Il risultato ottenuto da questo calcolo, in particolare relativo all'imposta di registro, è parziale, indicativo e potrebbe non essere aggiornato e dunque non corrispondere al reale ammontare delle imposte. E' sempre buona norma richiedere direttamente al notaio il preventivo contenete il calcolo certo delle imposte e di tutti gli altri costi da sostenere. video

TASSE PER L'ACQUISTO DELLA SECONDA CASA DA UN PRIVATO: QUALI SONO I COSTI CHE DOVREMO SOSTENERE PER LA COMPRAVENDITA?

Se state per comprare una seconda casa, con tutta probabilità avrete già vissuto l'esperienza dell'acquisto dell'abitazione principale, passando dunque attraverso Notaio e burocrazia varia, oltre che dal rapporto con il venditore e con le banche. L'esperienza fatta non vi porti però a prendere sotto gamba la nuova transazione, che ha caratteristiche per alcuni aspetti diverse rispetto a quelle per l'abitazione principale, in particolare per il pagamento dell'imposta di registro per la seconda casa.
Se è dunque sicuramente buona cosa chiedere la consulenza del Notaio quando ci accingiamo ad effettuare la compravendita della prima casa, è utile rivolgersi a questo professionista anche quando si tratta della seconda casa sin dalla fase delle trattative, proprio per evitare di avere spiacevole sorprese e soprattutto per avere un quadro chiaro delle tasse da pagare per l'acquisto della seconda casa.

Cosa si intende per acquisto seconda casa?

Quando si parla di acquisto seconda casa dal notaio non si intende il secondo acquisto di un soggetto. Una persona può anche acquistare e vendere più volte dal notaio, restando titolare di una sola casa adibita a uso abitativo. Per seconda casa si deve intendere la casa per il cui acquisto non è possibile chiedere delle agevolazioni fiscali, in particolare per il pagamento dell'imposta di registro ridotta, in quanto delle stesse si è già usufruito in un precedente rogito notarile. Se invece si sono ottenute delle agevolazioni prima casa ma poi la stessa viene rivenduta, è possibile nuovamente usufruirne. Si può parlare di seconda casa anche quando non ci sono i requisiti oggettivi per poter accedere alle agevolazioni

Gli immobili tassati come seconda casa

Vi sono varie abitazioni escluse dalle agevolazioni prima casa, per le quali l'imposta di registro è pari al 9%. La ragione dell'esclusione si rinviene nella capacità reddituale più elevata per coloro che possono permettersi queste abitazioni, dotate di maggiori comfort (immobili di lusso), pertanto non ha senso per il legislatore consentire un risparmio di spesa a titolo di agevolazione. Tra le abitazioni escluse vi sono le abitazioni di tipo signorile. Si tratta di abitazioni un tempo nobiliari, che siano dotate di particolari rifiniture nei materiali pregiati, anche a carattere storico e artistico. Ad esempio case con particolari di valore culturale.

Una precisazione utile, perché su questo punto circolano ancora vecchie informazioni: ai fini dell'imposta di registro il carattere di lusso non si desume più dalle caratteristiche costruttive elencate nel decreto del 1969, ma soltanto dalla categoria catastale. Conta cioè che l'immobile sia accatastato come A/1, A/8 o A/9. Una casa grande, con finiture di pregio e giardino, se accatastata in A/2 resta fuori dalla categoria del lusso. Prima di dare per scontata l'una o l'altra situazione conviene guardare la visura e, nel dubbio, sentire il notaio.

Altre categorie escluse dalle agevolazioni prima casa

Sono escluse anche le abitazioni in ville, ovvero le case dotate di rifiniture di pregio di alto livello, che godano di ampi spazi verdi e giardini, ampi cortili e spazi antistanti l'abitazione, oppure parchi a servizio esclusivo. Di solito rientrano in questa categoria catastale le ville singole ma altre volte possono rientrarvi anche le villette a schiera che siano dotate di grandi spazi circostanti e di cui possono godere singolarmente.
L'imposta di registro è pari al 9% per l'acquisto di case di lusso o rientranti in una determinata categoria catastale.

Esclusione dalle agevolazioni prima casa

Si parla di acquisto in seconda casa per indicare la situazione di chi pur acquistando per la prima volta una casa non può accedere alle agevolazioni e pagare il 2% del valore catastale, relativo all'imposta di registro. Questo non accade solo nel caso in cui l'immobile non abbia i requisiti come sopra detto, ma anche nell'ipotesi in cui sia l'acquirente a non averne diritto: chi possiede già un'altra abitazione nel Comune, chi ha comprato in passato con i benefici prima casa e non intende vendere, chi non trasferisce la residenza entro 18 mesi. In tutti questi casi si paga l'imposta di registro piena.

Vale la pena chiarire anche un equivoco frequente. Le agevolazioni riservate agli acquirenti under 36, che tra il 2021 e il 2023 azzeravano registro, ipotecaria e catastale, non sono più disponibili: la finestra si è chiusa il 31 dicembre 2023, con una coda fino al 31 dicembre 2024 per chi aveva già un preliminare registrato entro il 2023. Chi ha meno di 36 anni oggi può contare sul Fondo di garanzia statale per il mutuo, che è cosa diversa e non riduce le imposte del rogito. Restano ovviamente le agevolazioni prima casa ordinarie, valide per tutti quando ci sono i requisiti.

Acquisto seconda casa per ragioni di investimento

Un'ulteriore ipotesi nella quale si parla di acquisto come seconda casa a livello fiscale, riguarda l'acquisto come investimento.
Il calcolo per l'imposta di registro seconda casa rappresenta la principale preoccupazione. Si paga quindi il 9% come imposta di registro tutte le volte in cui si acquista una casa in un luogo diverso dalla residenza. Si pensi alla casa vacanze, alla casa acquistata dal notaio per investimento per poi concederla in locazione, oppure semplicemente una casa acquistata per investimento. In questo caso a prescindere dalla tipologia dell'immobile, non c'è dubbio che si applichi la disciplina fiscale, ossia le tasse e le imposte della seconda casa, ovvero il pagamento dell'imposta di registro al 9% del valore catastale (rendita catastale moltiplicata per 126).

Chi compra per investimento farebbe bene a mettere nel conto anche quello che viene dopo il rogito. Sulla seconda casa si paga l'IMU, che sull'abitazione principale non di lusso invece non è dovuta, e resta la TARI se l'immobile è utilizzabile. Sono importi decisi dal Comune e cambiano da città a città, quindi vanno verificati caso per caso: incidono sul rendimento dell'operazione molto più di quanto si immagini guardando solo le imposte dell'atto.

Acquisto seconda casa da parte di società

Spesso si distingue l'acquisto da privato o da società in quanto questo cambia sicuramente l'applicazione delle imposte (di registro oppure Iva). Occorre altresì considerare anche l'ipotesi in cui sia una società o un altro ente ad acquistare. Si pensi ad una società che acquisti un fabbricato o una palazzina per poi affittarlo o rivenderlo: in questo caso non si considera la residenza ovviamente, in quanto non si tratta di un acquisto a titolo abitativo. L'imposta di registro è quindi sempre al 9%, a meno che la società non intenda sottoporre l'atto a Iva.

C'è però una differenza che pesa sul conto finale. Il calcolo sul valore catastale, quello che moltiplica la rendita per 126, si chiama prezzo-valore e la legge lo riserva alle persone fisiche che comprano fuori da un'attività d'impresa. Se ad acquistare è una società, quel meccanismo non si applica e il 9% si calcola sul prezzo pattuito, quasi sempre più alto del valore catastale. Anche per una persona fisica, del resto, il prezzo-valore va chiesto espressamente al notaio nell'atto, e comporta pure la riduzione del 30% dell'onorario.

Vediamo dunque ora quali sono le tasse per l'acquisto di una seconda casa da privato: in questo caso dovremo pagare un'imposta catastale di 50 €, un'imposta ipotecaria anch'essa di 50 € e un'imposta di registro pari al 9% del valore catastale dell'immobile. Una volta conosciuto il valore catastale dell'immobile è dunque molto semplice fare i relativi conti e farci un'idea di quanto andremo a pagare almeno per quanto riguarda le tasse. Vi saranno poi naturalmente i diversi costi relativi alle prestazioni del Notaio: chiediamo un preventivo per avere i conti precisi e non ritrovarci dunque in un secondo momento con soprese riguardo ad aspetti che non avevamo tenuto in debita considerazione.

Tasse acquisto seconda casa da privato o da costruttore

Perché parliamo di tasse relative all'acquisto di una seconda casa da privato? Perché saranno diverse proprio le imposte che dovremo pagare ad esempio rispetto al caso in cui compriamo da una società o dal costruttore. In questo caso, se l'abitazione è stata costruita o ristrutturata da meno di 5 anni dovremo infatti pagare l'IVA nella misura del 10% (22% nel caso di abitazioni di lusso), oltre a Imposta di registro, imposta catastale e imposta ipotecaria, del valore di 200 € ciascuna, per un totale quindi di 600€. Attenzione a un punto che cambia parecchio i conti: quando c'è l'IVA la base di calcolo è il prezzo di vendita, non il valore catastale.
Lo abbiamo più volte ricordato, ma vale la pena di sottolinearlo anche qui: sarà il Notaio, in qualità di sostituto d'imposta, a provvedere alla riscossione delle imposte e quindi a versarle allo Stato a nome nostro. L'IVA sarà invece da corrispondere alla società, che a sua volta provvederà al suo versamento come di consueto nelle transazioni commerciali.
Tornando però al caso in oggetto delle tasse per acquisto di una seconda casa da privato, non dovremo occuparci dell'IVA in quanto in questo caso non è dovuta, mentre è dovuta appunto l'Imposta di Registro come sopra indicata.

Il mutuo per la seconda casa

Quando si acquista una seconda casa e non si gode delle agevolazioni prima casa e quindi si debba sostenere l'imposta di registro seconda casa più elevata, è possibile richiedere la concessione di un mutuo. In questo caso non si può usufruire del risparmio di spesa sull'imposta sostitutiva, pagando la stessa lo 0.25%, ma al contrario il 2% della somma finanziata. La concessione di un mutuo per la seconda casa può essere a volte più difficile e i requisiti possono essere più stringenti, in quanto si ritiene un mutuo non necessario, a differenza di quello concesso per la prima casa. Anche i tassi di interesse possono essere più alti, così come allo stesso modo una eventuale polizza assicurativa.

I requisiti per accedere a un mutuo per la seconda casa

Qui non siamo più nel campo della legge ma delle politiche delle banche, che cambiano da istituto a istituto: quanto segue va preso come indicazione di massima, da verificare con la propria banca. Di solito la durata non supera i 30 anni. Spesso l'importo erogato è limitato, in quanto a differenza della prima casa la Banca non arriva a coprire il totale del valore dell'immobile, bensì unicamente il 60% o 70%. Le rate del mutuo, in caso di seconda casa, di norma non devono superare un terzo dello stipendio mensile del richiedente. Inoltre, non è possibile beneficiare della detrazione sugli interessi passivi, riservata al mutuo per l'abitazione principale.

Conoscere le tasse per acquisto di seconda casa da privato e le relative spese notarili: la richiesta del preventivo

Il primo passo da fare, una volta che abbiamo individuato la casa che vorremmo acquistare, è quello di contattare il Notaio per farci indicare l'iter più corretto e anche ottenere un preventivo dettagliato cucito su misura rispetto all'abitazione che stiamo per comprare. Il calcolo dell'imposta di registro per la seconda casa fai da te potrebbe non essere corretto e per questo è importante rivolgerci al Notaio anche in una fase che ci sembra precoce (ad esempio appunto quando abbiamo individuato l'abitazione): meglio contattarlo già nelle fasi preliminari e, se necessario, accordarci per rimandare le diverse attività a un secondo momento piuttosto che rimandare troppo e magari incorrere in problemi che non avevamo preso in considerazione.

Preventivo online tasse acquisto seconda casa

NotaioFacile ti dà la possibilità di metterti in contatto con un Notaio nella tua città in modo semplice e immediato: il form, comodo e intuitivo, ti consente di selezionare la città dove vorresti trovare il Notaio (non è necessario che sia quella in cui si trova l'immobile, può ad esempio essere anche quella dove abiti) e quindi l'argomento di nostro interesse (in questo caso “Immobiliare”). Non ci resta che inserire i dati riguardanti la casa che intendiamo acquistare: il sistema provvederà a inviare il tutto direttamente al Notaio, che così potrà fornirci tutte le indicazioni riguardo in questo caso alle tasse per acquisto della seconda casa da privato, compreso il calcolo per l'imposta di registro, spese notarili, modalità etc. il tutto in modo diretto, riservato e senza mediazione alcuna. La risposta arriva di solito in poche ore.
Perché il form ci chiede queste informazioni? Perché sono quelle necessarie al Notaio per formulare un preventivo su misura. Abbiamo ad esempio visto poco sopra come, per il calcolo delle tasse su un acquisto di seconda casa da privato, sia necessario conoscere il valore catastale dell'immobile stesso.

L'importanza di chiedere il preventivo notarile per la seconda casa

In caso di acquisto di seconda casa, occorre sempre richiedere al Notaio un preventivo, in quanto spesso non si ha la cognizione del tipo di immobile da acquistare e quindi della possibilità di accedere o meno ad alcune agevolazioni. Quando si è nella titolarità di una prima casa, può essere opportuno un colloquio preventivo con il Notaio, per esporre la possibilità di vendere la prima casa prima del rogito di compravendita della nuova, oppure entro due anni dall'atto impegnandosi in tal senso. Per poter calcolare la spesa, le tasse e le imposte per la seconda casa, occorre avere innanzitutto la rendita catastale, la quale si individua mediante la visura catastale, che può essere portata al Notaio o questi può ricavarla dal portale dell'Agenzia del Territorio.

Spese, modalità e tasse per l'acquisto di una seconda casa da privato: alcune indicazioni utili per muoversi al meglio

Abbiamo dunque visto sopra che, anche se le modalità di acquisto della prima e della seconda casa sono le stesse dal punto di vista formale, vi saranno però delle diversità tra l'acquisto della Prima e della Seconda Casa, che riguardano nello specifico i costi da sostenere per le due diverse transazioni, in particolare per il calcolo dell'imposta di registro. Se vuoi approfondire le voci che compongono il conto, trovi il dettaglio nella guida sulle spese per comprare la seconda casa.

Differenze calcolo tasse acquisto seconda casa

Per l'abitazione principale, rispetto alle tasse per l'acquisto seconda casa, sono infatti previste delle agevolazioni fiscali: questo perché il legislatore ha ritenuto che fosse importante agevolare l'acquisto da parte delle famiglie dell'abitazione principale, che ha una forte valenza sociale ed è appunto destinata ad ospitare la vita quotidiana delle famiglie stesse. Tant'è che per questo tipo di abitazioni non sono previste agevolazioni solo al momento dell'acquisto, ma anche riguardo la tassazione cui sono sottoposte da parte dello Stato e degli Enti locali.

L'agevolazione più evidente è relativa all'imposta di registro che nella seconda casa è pari al 9%, mentre per la prima casa è pari al 2%.

Tasse e imposte acquisto seconda casa

Lo stesso non si può però dire quando parliamo dell'acquisto della Seconda Casa dal notaio, per cui i costi potrebbero essere superiori a quelli che ci aspettiamo: rivolgiamoci al Notaio perché ci spieghi queste differenze che hanno un impatto di rilievo, così da essere pienamente consapevoli dei costi prima di compiere scelte che potrebbero avere un impatto importante sulle nostre vite.
E se abbiamo già comprato un'abitazione con le agevolazioni per prima casa? Anche se intendiamo trasferirci nella nuova casa, magari affittando la prima, dovremo pagare le tasse come acquisto di seconda casa? Non necessariamente. Non si può possedere sul territorio nazionale più di un immobile comprato con l'agevolazione prima casa, ma la legge consente di comprare la nuova abitazione con i benefici impegnandosi a vendere quella vecchia entro due anni dal nuovo rogito. Il termine era di un anno fino agli atti del 2024: lo ha raddoppiato l'articolo 1 comma 116 della legge 207/2024. Se la vendita non avviene entro la scadenza si decade dall'agevolazione, con recupero della differenza d'imposta, sanzione e interessi, quindi è un impegno da pianificare con il notaio prima di firmare.

Comprare la seconda casa in tutta sicurezza: seguiamo l'iter corretto per non cadere in possibili tranelli

Perché il Notaio ci può essere davvero utile non solo per quanto riguarda la stesura dell'atto di compravendita per l'acquisto seconda casa, ma anche per darci la possibilità di organizzarci al meglio? Ad esempio, se ci siamo convinti che dovremo comprare l'abitazione come seconda casa con le relative tasse per la seconda casa, potrebbe consigliarci come muoverci per usufruire di tassazioni migliori, illustrandoci le possibilità che ci si presentano naturalmente sempre nel pieno rispetto della legalità. Capita non di rado che un semplice errore nella valutazione dei tempi più corretti per eseguire le diverse operazioni porti altrimenti a spendere molto di più, mentre usufruire di una consulenza specializzata per avere un quadro chiaro delle tasse e imposte per l'acquisto seconda casa, può rappresentare un'occasione per risparmiare.

Devo comprare la seconda casa da un privato in un'altra città: dove scelgo il Notaio?

Sto comprando la seconda casa dal notaio da un privato che non vive nella mia stessa città e anche l'immobile si trova altrove: dove scelgo il Notaio? Nella mia città, in quella del venditore, in quella dove si trova l'immobile o addirittura in una quarta città, magari a metà strada tra la mia posizione e quella del venditore? In realtà a questo proposito non esiste una regola precisa: in via del tutto teorica, posso scegliere lo studio notarile per l'acquisto della seconda casa che preferisco dove preferisco sull'intero territorio nazionale. Unica (non da poco) limitazione è che dovrò essere io, insieme alla mia controparte per la firma dell'atto, a recarmi presso il Notaio, quindi il buonsenso vuole che si scelga una posizione che non mi sia troppo scomoda e possibilmente che non metta troppo in difficoltà la mia controparte.
Nel caso in cui la geografia non ci sia amica, in quanto i luoghi sono particolarmente distanti o comunque di non facile raggiungimento, la regola dice di norma di seguire il buonsenso: parliamone prima anche con il venditore, così da trovare una soluzione condivisa che non metta in difficoltà nessuno.

Domande frequenti sulle tasse della seconda casa

Come si calcola l'imposta di registro sulla seconda casa comprata da un privato?

Si moltiplica la rendita catastale per 126 e sul risultato si applica il 9%. Con una rendita di 600 euro il valore catastale è 75.600 euro e l'imposta di registro 6.804 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. Il calcolo sul valore catastale va chiesto espressamente al notaio nell'atto.

Quanto costa di più la seconda casa rispetto alla prima?

Sullo stesso appartamento con rendita 600 euro si passa da circa 1.486 euro a circa 6.904 euro di imposte d'atto. Con il mutuo la distanza cresce, perché l'imposta sostitutiva passa dallo 0,25% al 2% della somma finanziata.

Posso comprare con le agevolazioni prima casa se ne possiedo già una agevolata?

Sì, impegnandosi nell'atto a vendere l'abitazione già posseduta entro due anni dal nuovo acquisto. Superato il termine si decade dal beneficio e si paga la differenza, con sanzione e interessi.

Sulla seconda casa si paga l'IMU?

Sì, l'IMU è dovuta sugli immobili diversi dall'abitazione principale non di lusso, con aliquote decise dal singolo Comune. Conviene verificare le aliquote del Comune dove si trova la casa prima di chiudere l'operazione.

Cosa cambia se compro la seconda casa da un'impresa?

Se l'impresa ha costruito o ristrutturato da meno di cinque anni si applica l'IVA al 10% sul prezzo (22% per le case di lusso), più registro, ipotecaria e catastale da 200 euro ciascuna. In quel caso il valore catastale non entra nel calcolo.