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Notai Specializzati in compravendita: Compromesso e Preliminare Acquisto

Perché fare un contratto preliminare

Il contratto preliminare viene spesso scelto e sottoscritto dalle parti in virtù di una ferma volontà di concludere l’accordo in un momento successivo e quindi è proprio con il compromesso che le parti si obbligano a un trasferimento che, invece, realizzeranno in un momento successivo.

Al momento della conclusione del preliminare è possibile anche che non siano presenti tutte le documentazioni tipiche del trasferimento, ma è di fondamentale importanza che sussistano per il rogito di compravendita definitivo dal notaio. Grazie a una consulenza specializzata del notaio sarà possibile comprendere quali sono le documentazioni necessarie al momento del preliminare e quali invece da integrare per il definitivo.

Quando è obbligatorio il preliminare per atto pubblico dal notaio

Il legislatore nel 2019 ha stabilito che il contratto preliminare di vendita deve essere obbligatoriamente stipulato per atto pubblico quando ha ad oggetto immobili in corso di costruzione. Si tratta di un preliminare che prevede numerose norme da rispettare che potrà quindi essere redatto solo da uno specializzato come il notaio.

In questo caso la trascrizione del compromesso vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, ma viene reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente è “opponibile nei confronti dei terzi”). 

Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

Per quali atti può essere stipulato il preliminare

Un contratto preliminare non viene utilizzato solo per i contratti di compravendita, ma può essere utilizzato anche per altri contratti, ad esempio, come la permuta.

Uno dei contratti con cui non è possibile prevedere il preliminare è la donazione. La donazione infatti è un contratto che richiede il consenso sia del donante che del donatario, il cui tratto distintivo è proprio la spontaneità che entrerebbe in contrasto con l’assunzione di un obbligo, tipica del preliminare.

Registrazione del contratto preliminare

Quando il contratto preliminare viene concluso per scrittura privata autenticata o per atto pubblico dal notaio viene registrato subito dopo la stipula. Si tratta di un adempimento che curerà il notaio con il modello unico informativo. Contestualmente provvederà al pagamento dell’imposta di registro nei termini imposti dal legislatore.

Se, invece, il preliminare è stato concluso con una semplice scrittura privata non autenticata dal notaio, la registrazione può avvenire presso qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate, ma prima dovrà essere pagata l’imposta di registro con la presentazione del modello F23 in triplice copia.

Quanto costa registrare un preliminare

La registrazione del preliminare implica il pagamento dell’imposta di bollo e di registro e l’importo può modificarsi nel caso in cui le parti convengano di prevedere all’interno del preliminare una caparra o un acconto. In sede di registrazione del contratto preliminare devono essere pagate le seguenti imposte che saranno poi recuperate in sede di stipula del definitivo:

  • 0,50% sulla caparra
  • 3% delle somme pagate come acconto prezzo.

Nel caso in cui il preliminare venga stipulato dal notaio per atto pubblico o scrittura privata autenticata bisognerà affrontare anche altre spese, tra cui l’onorario notarile assoggettato ad IVA e tassa archivio; gli onorari notarili vengono calcolati in base al valore dell’atto e possono variare sia dalla zona che dal professionista in professionista, non esistendo più le cosiddette tariffe notarili. In tal caso anche se con questo contratto non avviene il trasferimento definitivo dell’immobile (casa, terreno, locale commerciale) è altrettanto importante rivolgersi a uno specializzato come il notaio in quanto saprà guidare in ogni passo della trattativa.

Avere la casa al momento del preliminare?

Come già anticipato sopra, con il compromesso non si ha un trasferimento della proprietà e pertanto fino al definitivo il titolare rimarrà il venditore. Tuttavia le parti potrebbero prendere accordi e decidere di immettere la parte potenziale acquirente nel possesso materiale della casa: ciò vuol dire che il promittente venditore potrebbe scegliere di consegnare le chiavi di casa al momento della conclusione del preliminare. In sostanza viene realizzato un effetto anticipato che produrrebbe invece il contratto definitivo di vendita.

Differenza tra preliminare e proposta di acquisto

Sia nel preliminare che nella proposta di acquisto emerge la volontà di impegnarsi a concludere un accordo. Ci sono però delle differenze, in quanto nella proposta di acquisto l’assunzione dell’obbligo avviene da parte di una sola persona, mentre nel preliminare entrambe le parti del contratto (solitamente venditore e compratore nel contratto di vendita) si obbligano a concludere un contratto definitivo entro un determinato termine.

Come trovare il Notaio Specializzato in compromessi e atti preliminari di compravendita.

I Notai sono estremamente qualificati ed esperti in materia, per trovare il notaio giusto è possibile inviare una richiesta di informazioni, consulenza o preventivo attraverso il sito NotaioFacile® e il notaio ti risponderà direttamente.

Richiedere una consulenza e un preventivo gratuito a un professionista specializzato in tale materia consente di risparmiare tempo e denaro. avere piena consapevolezza delle eventuali problematiche presenti e dei costi da dover affrontare sin dall’inizio può essere un’informazione preziosa.

Perché è importante il notaio nel preliminare

Il notaio prima della stipula del preliminare, così come del definitivo, è incaricato di procedere a dei controlli dal punto di vista catastale, ipotecario e anche urbanistico.

In situazioni di incertezze al momento della stipula del preliminare è possibile prevedere delle forme di tutela per evitare che al definitivo o non si voglia più stipulare l’atto o insorgano dei problemi, tali da non poter procedere al ricevimento dell’atto in virtù di incommerciabilità del bene.

Il notaio potrà offrire le soluzioni più opportune e consone al fine di tutelare entrambe le parti ed evitare che insorgano delle controversie e che si possa serenamente stipulare senza incorrere in azioni giudiziarie. Rivolgersi a un notaio, esperto del settore specializzato nella materia, è la soluzione preferibile in quanto dal contratto preliminare di vendita nascono degli obblighi, oltre che delle specifiche tutele.

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