Preliminare di casa da costruire: documenti e garanzie

• Il preliminare di immobile da costruirsi
• Cosa viene presentato se le persone sono unite civilmente o convivono?
• Quali sono i documenti che attestano la titolarità del terreno su cui viene costruito?
• Cosa accade se il terreno è gravato da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli?
• Cosa comunicare in relazione al corrispettivo?
• Che dati servono sui beni?
• Cosa occorre sapere della futura costruzione?
• Elementi ulteriori previsti dalla legge per il preliminare
• Cosa viene richiesto ai fini fiscali?
• Domande frequenti

Il preliminare di immobile da costruirsi

Acquistare un immobile in corso di costruzione comporta numerosi rischi. Il legislatore ha previsto una disciplina specifica. In questo articolo cercheremo di rispondere al alcuni quesiti posti dagli utenti in materia, partendo da una regola: dal 16 marzo 2019 il preliminare di un immobile da costruire deve essere fatto dal notaio, per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Un compromesso firmato solo in agenzia, per una casa ancora sulla carta, non basta.

Chi porta cosa al notaio

Quali sono i documenti necessari per la stipula del contratto preliminare dal notaio avente ad oggetto un immobile in corso di costruzione?

In virtù della peculiare disciplina che il legislatore riserva a tale fattispecie, è necessario precisare che ci sono numerosi adempimenti e documentazioni necessari, affinché il preliminare possa essere considerato valido ed efficace. In primo luogo è necessario avere i dati che attengono alla società costruttrice e i dati della persona fisica acquirente.

Quali sono i dati necessari delle parti per la stipula del rogito notarile?

Nel caso in cui vi sia una società costruttrice che prometta di vendere l’immobile da costruirsi o in corso di costruzione sarà necessario fornire al notaio una visura aggiornata del Registro delle imprese e la copia dello statuto vigente. In quest’ultimo è definito il rappresentante legale della società di cui bisognerà fornire le generalità e verificarne i poteri.

Potrebbe, infatti, accadere che lo statuto preveda determinate autorizzazioni da parte dell’assemblea o degli amministratori. Nel caso in cui vi siano delle persone fisiche saranno necessari sia la copia del documento di identità in corso di validità, sia la copia del codice fiscale. Nel caso in cui vi siano delle persone coniugate sarà necessario l’estratto per sunto dell’atto di matrimonio o dell’atto di unione civile.

Se la persona fisica agisce nell’esercizio di impresa?

Nel caso in cui la persona fisica agisca nell’esercizio dell’impresa (ditta individuale) sarà necessaria una visura aggiornata del Registro.

Possono farsi rappresentare in atto?

Ad eccezione di alcuni atti previsti dal legislatore è possibile farsi rappresentare in atto mediante la procura che deve avere la stessa forma dell’atto che si va a stipulare.

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Cosa viene presentato se le persone sono unite civilmente o convivono?

Per le persone coniugate o unite civilmente occorre l’estratto dell’atto di matrimonio o di unione civile e copia dell’eventuale convenzione di adozione di regime patrimoniale.

In caso di conviventi in regime di comunione legale dei beni sarà necessario copia del contratto di convivenza contenente l’opzione per il regime della comunione dei beni ai sensi dell’art. 1, c. 50 e segg., legge 20 maggio 2016 n. 76.

Quali sono i documenti che attestano la titolarità del terreno su cui viene costruito?

Per comprendere al meglio su cosa sarà costruito il fabbricato sarà necessario fornire il titolo di acquisto del terreno su cui sarà costruito il bene immobile.

Nel caso in cui sul terreno vi siano delle servitù sarà necessario anche esibire la copia dell’atto costitutivo della stessa.

Cosa accade se il terreno è gravato da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli?

Se il terreno è gravato da un’ipoteca questa si estenderà al fabbricato al momento in cui verrà ad esistenza. È proprio per questo che è necessario sapere che prima del definitivo bisognerà procedere al frazionamento del mutuo e dell’ipoteca, con un eventuale accollo del mutuo, o di quota del mutuo, da parte dell’acquirente in sede di rogito, ovvero che il venditore si impegni a ottenere la cancellazione, o quanto meno l’atto di assenso alla cancellazione, dell’ipoteca prima del rogito. Lo prevede l’art. 8 del Dlgs 122/2005, nei casi in cui sia applicabile la disciplina dettata da detto decreto: di norma, senza frazionamento o cancellazione, il definitivo non si può stipulare.

Cosa fornire al notaio se vi sono ipoteche?

Nel caso in cui vi siano ipoteche iscritte a garanzia del mutuo è necessario fornire una copia dell’atto di mutuo stipulato dal notaio, nonché la relativa nota di iscrizione depositata presso i Registri Immobiliari.

Cosa comunicare in relazione al corrispettivo?

In virtù delle norme sulla tracciabilità e dell’antiriciclaggio è necessario fornire tutte le indicazioni relative ai mezzi di pagamento. In particolare può accadere che al momento del rogito notarile del preliminare siano corrisposte delle somme di denaro come acconto o come caparra. Il notaio di norma riceve gli estremi degli assegni circolari o bancari non trasferibili o dei bonifici effettuati, che dovranno essere inseriti nell’atto.

Ulteriore comunicazione attiene alla presenza eventuale (non obbligatoria) del mediatore immobiliare.

Che dati servono sui beni?

Essendo un immobile da costruire saranno necessari i dati catastali del terreno su cui sarà edificato l’immobile, così come l’elaborato del progetto redatto dal tecnico, che di norma viene allegato all’atto.

Inoltre bisognerà fornire al momento del rogito notarile del capitolato dei lavori e dei materiali da utilizzarsi. Ai fini della trascrizione dell’atto vanno indicate le unità millesimali promesse in vendita, cioè la quota dell’intero edificio che spetterà all’acquirente.

Cosa occorre sapere della futura costruzione?

Della futura costruzione occorre sapere il termine entro il quale saranno finiti i lavori di costruzione e il titolo edilizio che abiliti l’intervento edilizio, oltre alle eventuali penali in caso di ritardo, se le parti le prevedono.

Elementi ulteriori previsti dalla legge per il preliminare

Al momento della stipula del preliminare sarà necessario produrre una fideiussione, bancaria o assicurativa, a garanzia di tutte le somme che in base al preliminare il venditore deve incassare prima del rogito definitivo.

La fideiussione deve essere conforme al modello standard previsto dal Ministero, di norma per gli immobili il cui titolo edilizio è stato richiesto dopo il 16 marzo 2019. Solo al momento della stipula del definitivo sarà prodotta la polizza assicurativa decennale indennitaria sui gravi difetti di costruzione. È inoltre importante conoscere i dati identificativi delle ditte cui sono stati affidati gli appalti per la costruzione dell’edificio e per la realizzazione degli impianti e finiture (art. 6 Dlgs. 122/2005). In generale il notaio si occupa di inserire i dati previsti dall’art. 6 del D. Lgs. 122/2005. Cosa succede se il costruttore va in crisi è spiegato nella pagina sul preliminare con impresa che fallisce.

Cosa viene richiesto ai fini fiscali?

Ai fini fiscali sarà richiesto se le parti usufruiscono delle agevolazioni prima casa ed eventuali pattuizioni relative ai bonus fiscali per interventi di recupero edilizio. Gli acconti versati al costruttore sono di norma fatturati con l’IVA, al 4% o al 10%; per le imposte da pagare sul preliminare, compresa la caparra, è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi. Vantaggi e rischi di questo tipo di acquisto sono nella pagina su comprare casa su carta; per un preventivo si può chiedere ai notai della propria zona, che di solito rispondono in poche ore.

Domande frequenti

Per una casa da costruire basta il compromesso in agenzia?

No. Dal 2019 il preliminare di un immobile da costruire va fatto dal notaio, per atto pubblico o scrittura privata autenticata, e va consegnata la fideiussione sugli acconti.

Il terreno del costruttore è ipotecato: è un problema?

È frequente. Prima del rogito il mutuo e l’ipoteca del costruttore vanno frazionati o cancellati per la vostra casa: di norma, senza, il definitivo non si fa.

Quando si riceve la polizza decennale?

Al rogito definitivo, non al preliminare. Copre i danni da rovina o gravi difetti di costruzione per dieci anni dalla fine dei lavori.