La regolarità catastale nell’atto notarile

Atto notarile e regolarità catastale: di cosa è necessario accertarsi per vendere casa


Quello della regolarità catastale è un tema che si presenta in particolar modo per i vecchi fabbricati: ma questi dati sono necessari all’atto notarile? Ecco il ruolo del notaio e le tutele per venditori e acquirenti

I dati catastali sono ormai entrati di diritto in ogni atto notarile riguardante le compravendite immobiliari. Ciò che può sembrare scontato a chi abbia comprato o venduto casa negli ultimi anni, può non esserlo per coloro che non hanno mai fatto questo tipo di operazioni o le hanno fatte in passato, quando ancora gli obblighi non erano così stringenti come invece lo sono ora. Risale infatti al luglio 2010 la norma che impone la verifica della regolarità catastale degli immobili prima del rogito, con conseguente inserimento di tale verifica nell’atto notarile. Cosa significa questo in termini pratici? Significa che, a partire da quella data, non è più possibile vendere un immobile di qualsiasi tipo (ad esempio una casa di abitazione, sia essa indipendente o una porzione, ad esempio un appartamento) che non sia regolarmente dichiarato in catasto, ma non solo: è anche necessario che l’intestazione catastale corrisponda alla realtà, che la planimetria depositata presso il catasto raffiguri con esattezza lo stato di fatto dell’immobile e che i dati caratteristici dell’immobile siano aggiornati. Può sembrare una questione di poco conto, ma la regolarità catastale è uno dei problemi che più frequentemente si incontrano quando è necessario un atto notarile riguardante una compravendita immobiliare o anche un mutuo, comportando ritardi, spese aggiuntive e a volte anche lo sfumare di affari che sembravano a portata di mano.
Il primo consiglio, se vi accingete a vendere casa, è dunque quello di verificare preventivamente che al catasto tutto sia a posto, soprattutto se l’immobile che state per vendere non è nuovissimo (in quel caso, si riscontrano di norma meno problemi rispetto ai vecchi fabbricati), perché quando si arriverà all’atto notarile la non regolarità catastale sarà uno scoglio insormontabile.

Come si verifica la regolarità catastale nell’atto notarile e cosa potrebbe fare l’acquirente

Abbiamo dunque detto che, al momento della stesura dell’atto notarile di compravendita (definito rogito), il notaio si assicurerà della regolarità catastale dell’immobile. Come? Inserendo nell’atto notarile stesso delle dichiarazioni che saranno sottoscritte dal venditore sotto la sua diretta responsabilità. In questo modo il venditore dichiarerà che la planimetria depositata in catasto e che viene allegata all’atto notarile stesso è conforme allo stato di fatto dell’immobile e che i dati catastali dell’immobile corrispondano alla realtà. La mancanza di queste dichiarazioni renderebbe di fatto nullo l’atto notarile in sé. Le dichiarazioni possono essere rese dal venditore o da un tecnico da lui incaricato abilitato alla presentazione di atti di variazione catastale. Se si verificassero delle difformità tra quanto riportato in catasto e lo stato di fatto dell’immobile è necessario aggiornare i dati prima del rogito a cura e spese del venditore.
In questo modo il compratore è tutelato al 100%? Non del tutto, in realtà. Certo, il rischio di incorrere in problemi in questo modo è notevolmente ridotto, ma non annullato. Questo perché il notaio inserirà le dichiarazioni del venditore attestanti la regolarità catastale nell’atto notarile ma, salvo casi particolari, non può verificarne il contenuto in prima persona. Se vi sono dei dubbi potrebbe essere buona cosa, da parte dell’acquirente, far eseguire una verifica a un tecnico prima del rogito, così da verificare in prima persona che tutto corrisponda e non vi siano difformità. È anche possibile che sia il notaio stesso a fornire questa verifica supplementare come servizio accessorio per coloro che vogliano assicurarsi della regolarità sostanziale e non solo formale dell’immobile da acquistare.

Atto notarile e regolarità catastale: di cosa è necessario accertarsi per vendere casa ultima modifica: 2017-02-20T12:07:27+00:00 da Alessandra