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Acquistare una prima casa avendone già una: è possibile? A quali condizioni?

Acquistare una prima casa avendone già una: è possibile? A quali condizioni?

Sembra strano a dirsi eppure è possibile acquistare una prima casa pur avendone già una.
Ecco i requisiti e le condizioni per concludere positivamente l’acquisto.

Sembra una contraddizione in termini, eppure acquistare una prima casa avendone già una è possibile.
Vediamo come.
In primo luogo chiariamo il concetto “acquistare una prima casa”: significa acquistare un immobile da adibire ad abitazione principale utilizzando le agevolazioni fiscali denominate “prima casa”.

In sintesi i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa sono, in caso di acquisto da un privato, imposta di registro al 2% del valore castale dell’immobile (anziché al 9%), imposta ipotecaria e imposta castale fisse entrambe a 50 euro.

Nel caso in cui si acquisti da un costruttore entro 5 anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione dell’immobile, i benefici prima casa sono Iva al 4% (anziché al 10%), imposta di registro, ipotecaria e catastale fisse a 200 euro ciascuna.

Per ottenere il “bonus prima casa”, cioè i benefici fiscali citati, occorre rispettare alcuni requisiti: l’immobile deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha stabilito o intende stabilire entro 18 mesi la propria residenza; oppure nel comune in cui svolge la sua attività; l’immobile non deve appartenere alle classi A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
L’acquirente deve dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare e di non essere titolare neppure per quote di tali diritti su tutto il territorio nazionale di altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa.

 Dal 1° gennaio 2016 l’ultimo requisito è stato modificato ed è divenuto possibile acquistare una nuova casa con regime agevolato pur avendone già acquistata una in precedenza, purché nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) risulti l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno.

 Complicato? Facciamo un esempio: il signor Rossi acquista un’abitazione con il bonus prima casa a Milano nel 2015.
Nel 2017 deve trasferirsi per lavoro fuori città e acquista una nuova casa nell’Hinterland milanese.
Prima del 2016 non avrebbe potuto acquistarla nuovamente con i benefici fiscali, invece dal gennaio 2016 è possibile, purché si impegni a vendere la casa precedente entro un anno dal nuovo rogito.

In questo modo il signor Rossi matura un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.
Attenzione: l’Agenzia delle Entrate avvisa che il credito  d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente: in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto; per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto ; in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).
 

Per fruire del credito d’imposta è necessario manifestare tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se si intende utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

In quali casi è possibile acquistare una prima casa avendone già una? 

Sempre, se la casa di proprietà non è stata acquistata con le agevolazioni “prima casa” e non si trova nello stesso comune dell’immobile da acquistare con agevolazioni.
 

Se si possiede una casa acquistata con le agevolazioni fiscali è possibile acquistarne una nuova con le stesse agevolazioni purché si venda entra 12 mesi la casa precedente e questa condizione sia indicata sull’atto di acquisto della nuova casa.

Dopo la sentenza 9989/18, della Cassazione è possibile acquistare una prima casa avendone già una anche nello stesso comune, se questa è stata data in locazione con un contratto di affitto regolarmente registrato.
Se per esempio il signor Rossi eredita la casa dei propri genitori a Milano e l’affitta con regolare contratto può acquistare per sé una casa con le agevolazioni prima casa a Milano perché essendo data a terzi la casa non è nella sua disponibilità come abitazione.

La questione come possiamo vedere non è di semplice interpretazione ed esistono numerose fattispecie, inoltre la giurisprudenza al riguardo è in continua evoluzione.
Per questa ragione può essere particolarmente utile in caso di possesso di un’abitazione e desiderio di acquisto di una nuova soluzione abitativa con i requisiti “prima casa” contattare un Notaio di fiducia.
Tra i compiti del Notaio vi sono infatti l’individuazione del regime fiscale adeguato e la verifica dei requisiti: competenze, esperienza e fiducia saranno le migliori guide per la nostra scelta.

Le informazioni riportate in questo articolo sono a carattere generico e non possono essere considerate documenti ufficiali, così come non possono in alcun modo sostituire il parere di un professionista. Per gli stessi motivi Easy Web Service Srl non risponde in alcun modo della correttezza di quanto riportato, così come dell’aggiornamento dei contenuti, in quanto argomenti suscettibili di modifiche nel tempo. EWS invita pertanto gli utenti a consultare direttamente un notaio per avere informazioni aggiornate, certe e conformi al proprio caso specifico.

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