Acquistare una prima casa avendone già una: è possibile? A quali condizioni?

• Sembra strano a dirsi eppure è possibile acquistare una prima casa pur avendone già una. ecco i requisiti e le condizioni per concludere positivamente l’acquisto.
• In quali casi è possibile acquistare una prima casa avendone già una? 

Sembra strano a dirsi eppure è possibile acquistare una prima casa pur avendone già una. Ecco i requisiti e le condizioni per concludere positivamente l’acquisto.

Sembra una contraddizione in termini, eppure acquistare una prima casa avendone già una è possibile. Vediamo come. In primo luogo chiariamo il concetto “acquistare una prima casa”: significa acquistare un immobile da adibire ad abitazione principale utilizzando le agevolazioni fiscali denominate “prima casa”.

In sintesi i benefici fiscali per l’acquisto della prima casa sono, in caso di acquisto da un privato, imposta di registro al 2% del valore castale dell’immobile (anziché al 9%), imposta ipotecaria e imposta castale fisse entrambe a 50 euro.

Nel caso in cui si acquisti da un costruttore entro 5 anni dalla costruzione o dalla ristrutturazione dell’immobile, i benefici prima casa sono Iva al 4% (anziché al 10%), imposta di registro, ipotecaria e catastale fisse a 200 euro ciascuna.

Per ottenere il “bonus prima casa”, cioè i benefici fiscali citati, occorre rispettare alcuni requisiti: l’immobile deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha stabilito o intende stabilire entro 18 mesi la propria residenza; oppure nel comune in cui svolge la sua attività; l’immobile non deve appartenere alle classi A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). L’acquirente deve dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare e di non essere titolare neppure per quote di tali diritti su tutto il territorio nazionale di altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa.

 Dal 1° gennaio 2016 l’ultimo requisito è stato modificato ed è divenuto possibile acquistare una nuova casa con regime agevolato pur avendone già acquistata una in precedenza, purché nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) risulti l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno.

 Complicato? Facciamo un esempio: il signor Rossi acquista un’abitazione con il bonus prima casa a Milano nel 2015. Nel 2017 deve trasferirsi per lavoro fuori città e acquista una nuova casa nell’Hinterland milanese. Prima del 2016 non avrebbe potuto acquistarla nuovamente con i benefici fiscali, invece dal gennaio 2016 è possibile, purché si impegni a vendere la casa precedente entro un anno dal nuovo rogito.

In questo modo il signor Rossi matura un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Attenzione: l’Agenzia delle Entrate avvisa che il credito  d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente: in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto; per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto ; in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602). 

Per fruire del credito d’imposta è necessario manifestare tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se si intende utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

In quali casi è possibile acquistare una prima casa avendone già una? 

Sempre, se la casa di proprietà non è stata acquistata con le agevolazioni “prima casa” e non si trova nello stesso comune dell’immobile da acquistare con agevolazioni. 

Se si possiede una casa acquistata con le agevolazioni fiscali è possibile acquistarne una nuova con le stesse agevolazioni purché si venda entra 12 mesi la casa precedente e questa condizione sia indicata sull’atto di acquisto della nuova casa.

Dopo la sentenza 9989/18, della Cassazione è possibile acquistare una prima casa avendone già una anche nello stesso comune, se questa è stata data in locazione con un contratto di affitto regolarmente registrato. Se per esempio il signor Rossi eredita la casa dei propri genitori a Milano e l’affitta con regolare contratto può acquistare per sé una casa con le agevolazioni prima casa a Milano perché essendo data a terzi la casa non è nella sua disponibilità come abitazione.

La questione come possiamo vedere non è di semplice interpretazione ed esistono numerose fattispecie, inoltre la giurisprudenza al riguardo è in continua evoluzione. Per questa ragione può essere particolarmente utile in caso di possesso di un’abitazione e desiderio di acquisto di una nuova soluzione abitativa con i requisiti “prima casa” contattare un Notaio di fiducia. Tra i compiti del Notaio vi sono infatti l’individuazione del regime fiscale adeguato e la verifica dei requisiti: competenze, esperienza e fiducia saranno le migliori guide per la nostra scelta.