Acquisto casa con scrittura privata: perché non si può fare?

• Acquisto di una casa: il rogito dal notaio
• La trascrizione
• Il controllo ipotecario catastale
• Il controllo del notaio sulle situazioni particolari
• Il rogito notarile e l’aspetto fiscale
• Il controllo sulle visure catastali

Acquisto di una casa: il rogito dal Notaio

Quando si deve acquistare una casa è nota la necessità di recarsi dal Notaio per la firma del rogito, come atto conclusivo di una pratica burocratica composta da varie fasi. Precede questo rogito spesso una scrittura privata tra le parti, che vale come impegno primario a procedere con la compravendita e anche come prova dell’avvenuto scambio di denaro a titolo di acconto prezzo o caparra.

A volte sul ruolo del Notaio vi sono una serie di pregiudizi, soprattutto in relazione al prezzo da pagare. In realtà, è fondamentale il controllo che viene svolto in sede di rogito, non si tratta di mettere solo una firma dinanzi al pubblico ufficiale, bensì di ottenere una certezza formale e ufficiale su quanto acquistato e sul contratto di compravendita nel suo complesso. E’ pur vero che un contratto è valido generalmente per forma scritta quando ha ad oggetto diritti reali immobiliari, ad esempio il trasferimento di una casa.

Allora, se è sufficiente la forma scritta per la sua validità, perché è necessario anche il rogito? Per la stipula di un preliminare di compravendita è sufficiente la scrittura privata, cosa che si fa anche generalmente e per prassi tra le parti. Vediamo, invece, perché per l’acquisto e quindi la vera e propria compravendita non è sufficiente.

La trascrizione

Il primo motivo per cui la scrittura privata non è sufficiente per realizzare la compravendita di una casa è la necessità di provvedere alla trascrizione nei registri immobiliari. Il nostro sistema è impostato in modo tale da avere nei Registri pubblici immobiliari un’elencazione e registrazione di tutti gli atti giuridici che abbiano ad oggetto beni immobili, in modo da garantire una certezza. Infatti, ogni singolo atto è opponibile a chiunque abbia acquistato il medesimo immobile con un atto trascritto successivamente.

Senza la trascrizione due acquirenti potrebbero sottoscrivere un acquisto di una casa e ciascuno dei due potrebbe fare valere il proprio diritto. La trascrizione garantisce una certezza ufficiale: il Notaio trascrivendo il rogito di compravendita imprime questo diritto nella titolarità dell’acquirente e nessuno può mettere in discussione tale appunto. Pertanto, è obbligatorio procedere in tal senso dal Notaio proprio per procedere alla trascrizione. Diversamente, con una mera scrittura privata questa certezza non si potrebbe avere.

Il controllo ipotecario catastale

Un altro motivo fondamentale per il quale è necessario procedere con il rogito notarile è il controllo formale. In sostanza, il Notaio prima del rogito effettua una serie di controlli in primo luogo di tipo ipotecario e catastale. Attraverso le visure ipotecarie, il Notaio può controllare che non vi siano altre iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli a quello che sarà l’acquisto: pertanto, qualora dovesse esservi l’iscrizione di una ipoteca oppure di un pignoramento, lo farebbe presente alle parti e si potrebbe procedere in tal senso o per liberare il bene o per acquistarlo ugualmente con le dovute precauzioni.

Questo tipo di controllo si fa solo dinanzi al Notaio e per il rogito, ad esempio non si svolge quando si deve sottoscrivere qualsiasi altro contratto per scrittura privata. Pensiamo, infatti, al preliminare di compravendita, il comunemente definito compromesso, il quale si sottoscrive a volte anche senza un approfondito controllo che viene svolto solo successivamente prima della stipula.

Il controllo sulle visure catastali

Un altro motivo per il quale il rogito è molto importante riguarda anche il controllo sulle visure catastali. Vengono effettuate queste visure mediante le quali il Notaio si collega con l’Agenzia per il Territorio ed effettua un controllo sulla situazione catastale, tra cui la verifica degli intestatari e l’eventuale presenza di variazioni che possano avere richiesto il rilascio di certificati urbanistici.

Ad esempio, il venditore può anche non presentare una DIA o altro titolo che è stato rilasciato per effettuare dei lavori ma ciò è richiesto dalla legge a pena di nullità dell’atto, come inserimento nel rogito. Pertanto, anche in questo senso il rogito pubblico è garanzia di certezza del proprio acquisto.

Il controllo del Notaio sulle situazioni particolari

Non sempre l’acquisto di una casa è regolare, nel senso che possono esservi situazioni particolari in cui le parti da sole o anche con l’aiuto dell’agenzia non riescano a risolvere i problemi. Oltre al fatto che è richiesto dalla legge, il rogito e quindi l’intervento del Notaio è fondamentale anche per sbrogliare situazioni particolari. Si pensi, ad esempio, all’ipotesi in cui la casa da acquistare è di provenienza donativa: il venditore a sua volta ha ricevuto tale casa per donazione e quindi la circolazione del bene potrebbe essere compromessa da pretese di altri eredi. In questo caso, è il Notaio che consiglia la strada da percorrere per stare tranquilli.

Quando vi sono liti familiari, oppure situazioni particolari che concernono la persona del venditore (che ad esempio ha subito un pignoramento oppure una ipoteca per ragioni debitorie sulla casa), il Notaio può offrire la propria consulenza a consigliare all’acquirente la soluzione per comprare in sicurezza.

Il rogito notarile e l’aspetto fiscale

Il rogito notarile è fondamentale anche per quanto concerne l’aspetto fiscale. In questa sede il Notaio verifica la regolarità contributiva e applica al trasferimento immobiliare l’imposta di riferimento. Il notaio infatti è sostituto d’imposta, quindi riceve per conto dello Stato le tasse da pagare in relazione all’acquisto, applicando se del caso le dovute agevolazioni fiscali. Si pensi, infatti, all’agevolazione concernente l’acquisto di una prima casa, che consente di pagare una imposta di registro ridotta pari al 2%. Se in sede di scrittura privata è possibile registrare ad esempio il preliminare, è solo con il rogito pubblico notarile che si può pagare l’imposta richiesta dallo Stato per il trasferimento immobiliare ed eventualmente si può scorporare quello che è stato il pagamento in sede di registrazione di un contratto fatto per scrittura privata.