Acquisto programmato della casa dal Notaio

• Cosa si intende per contratto di acquisto programmato di una casa?
• Quali sono i vantaggi per chi compra casa con un contratto di acquisto programmato dal notaio?
• Qual è il costo del contratto di acquisto programmato?
• Il contenuto necessario dell’atto di acquisto programmato di una casa: quali clausole devono essere inserite?
• Le garanzie a tutela del venditore di una casa mediante un contratto di acquisto programmato
• Le imposte dovute quando si stipula un acquisto programmato

Cosa si intende per contratto di acquisto programmato di una casa?

Quante volte capita di aver individuato la casa dei propri sogni ma di non disporre dell’intera somma da corrispondere per l’acquisto?

Di norma, in tali casi la prima cosa che si pensa di fare è quella di cercare di ottenere un mutuo dalla propria Banca di modo da poter pagare l’intero prezzo della vendita, oneri e spese comprese, ma c’è da considerare che in questo caso bisognerà pagare alla banca mutuante gli interessi del finanziamento concesso, i quali rappresentano un’ingente spesa per l’acquirente.

È bene considerare che spesso non si ha nemmeno tutta questa facilità ad avere la concessione del mutuo dall’istituto di credito, infatti, esistono una serie di condizioni per l’ottenimento del finanziamento, per non parlare poi delle garanzie richieste, ma non per questo bisogna desistere dal sogno di avere una casa propria!

Difatti, è proprio per queste ipotesi che esiste il contratto di acquisto programmato di una casa e cioè l’accordo che consente al compratore di acquistare una casa tramite pagamento dilazionato.

In tal modo potrà sin dalla conclusione del rogito dal Notaio andare ad abitare nell’immobile, ma con la previsione che la piena proprietà dello stesso è condizionata o al totale pagamento del prezzo al venditore, che dovrà avvenire nei tempi e nei modi prestabiliti all’interno dell’atto notarile, o alla stipula di un ulteriore atto notarile quando il compratore disporrà delle somme dovute.

Il contenuto necessario dell’atto di acquisto programmato di una casa: quali clausole devono essere inserite?

Per prima cosa è necessario precisare che perché l’acquisto programmato della casa abbia validità esso deve essere stipulato in forma scritta dinanzi al Notaio e deve avere un contenuto minimo.

Esso consiste di norma nella individuazione dell’immobile che si intende acquistare con pagamento dilazionato, del quale deve essere presente un’analitica descrizione, ivi comprese eventuali pertinenze, oltre alla destinazione e ai dati catastali della casa.

Quanto al prezzo è bene precisare all’interno del contratto il versamento iniziale che viene fatto o a titolo di caparra o a titolo di acconto dal compratore nei confronti del venditore, e a seconda che si tratti dell’una o dell’altro si avranno diverse conseguenze in caso di recesso dall’atto (difatti solo l’acconto è recuperabile da chi acquista, mentre non vale lo stesso in caso di versamento effettuato a titolo di caparra).

Non finisce qui, non basta indicare solo quanto si versa inizialmente a titolo di pagamento del prezzo, ma è necessario stabilire l’importo delle rate mensili che l’acquirente dovrà corrispondere, oltre alle modalità ed alle tempistiche in cui dovrà avvenire il pagamento, oppure quando dovrà essere stipulato il successivo contratto definitivo.

Quali sono i vantaggi per chi compra casa con un contratto di acquisto programmato dal Notaio?

Uno dei benefici dell’atto di acquisto programmato per l’acquirente è tendenzialmente quello di poter ottenere immediatamente la disponibilità della casa avendo allo stesso tempo la possibilità di pagare in più tranches il prezzo di acquisto, potendone divenire proprietario definitivamente al pagamento dell’intero prezzo o al definitivo.

Ma il contratto in oggetto rappresenta altresì un vantaggio anche per il venditore che con il rogito ha la certezza di liberarsi della casa vendendola al prezzo di mercato.

Per tale motivo questo tipo di contratto è di norma adoperato da tutti coloro che sono acquirenti solvibili e da tutti quei proprietari che non riescono a vendere la propria casa, trovandosi spesso ad avere l’immobile inutilizzato, ma che allo stesso tempo è fonte di costi e spese.

Le garanzie a tutela del venditore di una casa mediante un contratto di acquisto programmato

Tra le clausole che vanno inserite opportunamente in atto, dopo quelle relative al prezzo vi sono quelle delle garanzie che servono a tutelare le parti del contratto.

In particolare il venditore può tutelarsi dalla possibile scelta del compratore di non comprare casa, inserendo una clausola che stabilisca che, in caso di recesso, il contratto si sciolga e che una determinata somma venga trattenuta dal venditore a titolo di penale. Tale somma può corrispondere tanto ad una parte quanto a tutto l’importo versato dal compratore.

Inoltre, se il compratore dovesse divenire inadempiente delle rate e continuare ad occupare illecitamente l’immobile, trattandosi di un contratto stipulato in forma pubblica ed in quanto tale trascritto negli appositi registri, il venditore potrà liberarsi del compratore facendo riferimento alla clausola di immediato rilascio della casa in costanza di inadempimento, la quale costituisce titolo esecutivo, per cui non si dovrà fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo eventualmente ad altri.

Qual è il costo del contratto di acquisto programmato?

Come per ogni atto di compravendita anche il contratto di acquisto programmato ha un costo che si compone di tasse, spese e oneri notarili, oltre al prezzo di vendita.

Quanto alle spese queste sono ripartite al 50% tra le parti relativamente all’imposta di registro fissa ed ai bolli, quindi spetteranno per metà al compratore e per metà al venditore.

È il compratore che, invece, da solo deve corrispondere l’onorario notarile che è comprensivo di trascrizione ed imposta di registro proporzionale e delle spese per il definitivo dove, in tale occasione, sarà in grado di recuperare l’imposta di registro proporzionale sulla caparra e sugli acconti eventualmente e precedentemente pagati.

Ad ogni modo per avere un’idea del costo di un simile contratto è opportuno richiedere un preventivo gratuito al Notaio, il quale una volta sottoposta alla sua attenzione il caso pratico, sarà in grado di indicare a quanto ammonta la cifra complessiva per comprare casa con un acquisto programmato.

Le imposte dovute quando si stipula un acquisto programmato

L’imposta di registro, nel caso di acquisto programmato della casa dal Notaio, va versata in misura fissa se non vi è acconto sul pagamento del prezzo, diversamente se c’è un acconto, all’imposta in misura fissa bisogna aggiungere anche l’imposta proporzionale pari al 3% dell’acconto, salvo che si tratti operazione imponibile IVA, in tal caso viene unicamente applicata l’IVA di legge. 

Se invece viene versata una caparra sarà necessario altresì versare un’imposta proporzionale pari al 0,5% dell’importo di quest’ultima.