Alternative alla donazione della casa dal Notaio: quali sono le più convenienti?

• La donazione diretta è l’unico modo per ottenere il trasferimento di un immobile con atto notarile a titolo gratuito?
• La cessione della casa con obbligo di mantenimento
• Fare testamento come alternativa alla donazione
• Intestare la casa con un vitalizio alimentare per evitare la donazione diretta della casa
• Cosa deve contenere il contratto di cessione della casa con obbligo di mantenimento?
• I vantaggi di stipulare un contratto con cessione di bene con obbligo di mantenimento
• I vantaggi di fare testamento come alternativa alla donazione

La donazione diretta è l’unico modo per ottenere il trasferimento di un immobile con atto notarile a titolo gratuito?

Come è noto con il termine donazione di un immobile si intende l’atto gratuito stipulato dal Notaio con il quale un soggetto proprietario del bene, anche detto donante, attribuisce ad esempio una casa, senza avere nulla in cambio, ad un altro soggetto, che riceve la donazione ed è definito donatario.

Tale tipo di contratto è sottoposto ad un rigido formalismo, infatti, come prescritto espressamente dalla legge è necessario che siano presenti due testimoni e che si stipuli un atto pubblico.

Tuttavia, nel nostro ordinamento la donazione non è l’unico modo per ottenere il trasferimento della casa a titolo gratuito, esistono infatti una serie di alternative alla donazione le quali possono offrire maggiori garanzie al proprietario dell’immobile ed un costo differente, perché soggetto ad imposte meno elevate rispetto alla donazione.

Analizziamo insieme quali sono le alternative previste dalla legge che consentono di ricevere il bene gratuitamente senza sottoscrivere un atto di donazione.

La cessione della casa con obbligo di mantenimento

L'istituto giuridico della cessione con obbligo di mantenimento non prevede il pagamento di una somma di denaro, in questo caso il soggetto acquirente non paga ma si obbliga ad eseguire una prestazione di mantenimento nei confronti del proprietario dell'immobile.

Tendenzialmente, la prestazione che si obbliga ad effettuare il beneficiario dell'immobile può consistere o in un dare, ad esempio, alimenti, medicinali o vestiario oppure in un fare, ad esempio, compagnia, assistenza, o pulizia della persona o della casa.

Nel contratto di cessione dell'immobile con obbligo di mantenimento le parti possono personalizzare l'oggetto, ad esempio, possono essere individuati gli impegni e gli obblighi che la parte che beneficia dell'immobile deve effettuare nei confronti del soggetto che ha effettuato il trasferimento immobiliare.

A differenza della donazione diretta di un immobile, la formalizzazione dell'atto di cessione con obbligo di mantenimento non richiede una forma prestabilita, ed in alcuni casi può prevedere il coinvolgimento di una Onlus o di un'associazione caritatevole, o un qualsiasi soggetto privo di interessi economici autorizzati ad accedere all'immobile con una cadenza periodica che sarà stabilita all'interno del contratto stesso.

Cosa deve contenere il contratto di cessione della casa con obbligo di mantenimento?

Quando si stipula un atto di cessione come quella in esame è necessario far emergere il trasferimento immobiliare, e pertanto sarà necessaria tutta la documentazione che occorre per un atto di donazione, in più dovrà emergere in cosa consiste l’obbligo di mantenimento in capo al beneficiario.

L'accordo viene preso dinanzi al Notaio e si formalizza alla presenza dei testimoni, inoltre deve essere prevista una clausola risolutiva in caso di inadempimento degli obblighi di assistenza che il beneficiario del trasferimento immobiliare deve tenere per contratto.

L’accordo, di norma, si intenderà sciolto se si incorre nell’inadempimento prestabilito e il bene che è stato trasferito, oggetto di cessione, deve essere restituito al cedente.

I vantaggi di stipulare un contratto con cessione di bene con obbligo di mantenimento

I vantaggi del contratto di cessione con obbligo di mantenimento consistono nella possibilità del cedente di poter ottenere in cambio del trasferimento immobiliare una prestazione continuata da parte del beneficiario che, invece, con la donazione non sarebbe stato tenuto a ricevere.

Inoltre il beneficiario ha la possibilità di avvalersi, qualora ne abbia i requisiti, delle agevolazioni per acquisto prima casa proprio come una qualsiasi donazione, ma diversamente da quest’ultima a beneficiare del trasferimento può essere anche uno solo dei figli del cedente, mentre, salvo ipotesi eccezionali, la donazione da parte di un genitore deve riguardare tutti i figli, per evitare l’impugnazione.

Fare testamento come alternativa alla donazione

Un’ulteriore alternativa all'atto di donazione della casa è rappresentata dalla possibilità per il soggetto proprietario dell’immobile di fare testamento.

Com’è noto infatti la donazione altro non è che una disposizione che il testatore- donante fa già in vita di quelle che saranno le sue sostanze dopo la sua morte, è quindi ben possibile che si propenda per la soluzione opposta e cioè lasciare, ad esempio, la proprietà della casa per testamento e non in vita.

In tal caso sono dovute le imposte sulla successione le quali sono le stesse previste per la donazione, e cioè sarà necessario versare l'imposta di registro, l'imposta ipotecarie e quella catastale secondo le aliquote variabili a seconda che si tratti o meno di prima casa per l'erede, ad esse si aggiunge l'imposta di successione che è identica all'imposta di donazione ed ha le stesse aliquote e le medesime franchigie.

I vantaggi di fare testamento come alternativa alla donazione

Il vantaggio del fare testamento rispetto alla donazione e che il bene rimane in propria titolarità fino a che si è in vita, inoltre, in un primo momento, a meno che non si ricorra ad un testamento pubblico, non è necessario fare l'atto notarile, ad esempio, se ci si avvale di un testamento olografo mentre, sarà necessario per gli eredi recarsi dal Notaio all'apertura della successione per la pubblicazione del testamento, la sua registrazione e per la trascrizione dei Registri Immobiliari, oltre che per l’accettazione della stessa eredità.

Intestare la casa con un vitalizio alimentare per evitare la donazione diretta della casa

Un’ulteriore alternativa alla donazione avente ad oggetto il trasferimento immobiliare del bene è la donazione con vitalizio alimentare che si ha quando il destinatario in cambio dell'intestazione del bene che avviene il suo favore da parte del donante si impegna a prestare assistenza morale e materiale al donante fino a che è in vita.

In linea generale il beneficiario di un simile contratto è definito vitaliziante ed assume un vero e proprio obbligo di prestare assistenza a colui che gli ha ceduto il proprio bene e cioè il vitaliziato, ottenendo in cambio la proprietà dell’immobile.