Alternative alla donazione della casa: vitalizio, testamento
- La donazione diretta è l’unico modo per ottenere il trasferimento di un immobile con atto notarile a titolo gratuito?
- La cessione della casa con obbligo di mantenimento
- Fare testamento come alternativa alla donazione
- Il vitalizio alimentare
- La donazione, dopo la riforma, conviene di più
- Domande frequenti
- Donazione, mantenimento, testamento: il confronto
- Cosa deve contenere il contratto di cessione della casa con obbligo di mantenimento?
- I vantaggi di stipulare un contratto con cessione di bene con obbligo di mantenimento
- I vantaggi di fare testamento come alternativa alla donazione
- Qual è l’alternativa più economica alla donazione della casa a un figlio?
- Con il contratto di mantenimento gli altri figli possono contestare?
- Se il figlio non assiste il genitore, la casa torna indietro?
- Serve il notaio per il contratto di mantenimento?
La donazione diretta è l’unico modo per ottenere il trasferimento di un immobile con atto notarile a titolo gratuito?
Come è noto con il termine donazione di un immobile si intende l’atto gratuito stipulato dal Notaio con il quale un soggetto proprietario del bene, anche detto donante, attribuisce ad esempio una casa, senza avere nulla in cambio, ad un altro soggetto, che riceve la donazione ed è definito donatario.
Tale tipo di contratto è sottoposto ad un rigido formalismo, infatti, come prescritto espressamente dalla legge è necessario che siano presenti due testimoni e che si stipuli un atto pubblico.
Tuttavia, nel nostro ordinamento la donazione non è l’unico modo per passare una casa a un familiare. Esistono delle alternative alla donazione che possono offrire maggiori garanzie al proprietario dell’immobile, per esempio assicurandogli assistenza per tutta la vita, oppure lasciargli la libertà di cambiare idea. Non sempre però costano meno: tra genitori e figli, anzi, la donazione resta quasi sempre la strada fiscalmente più leggera. Analizziamo insieme le alternative e quando convengono.
Donazione, mantenimento, testamento: il confronto
| Donazione | Mantenimento o vitalizio | Testamento | |
|---|---|---|---|
| Quando passa la casa | Subito | Subito, in cambio di assistenza | Alla morte |
| Imposte tra genitori e figli | Imposta di donazione zero fino a un milione; restano ipotecaria e catastale | Imposta di registro come per un trasferimento oneroso: di solito più alta | Come la donazione: stesse franchigie, più ipotecaria e catastale |
| Gli altri figli possono contestare? | Sì, con la riduzione, alla successione | Di norma no, se il contratto è genuino e l’assistenza proporzionata al valore | Sì, se il testamento lede la loro quota |
| Si può tornare indietro? | Solo in casi precisi | Sì, se chi riceve non presta l’assistenza promessa | Sì, sempre, fino alla morte |
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La cessione della casa con obbligo di mantenimento
L'istituto giuridico della cessione con obbligo di mantenimento non prevede il pagamento di una somma di denaro, in questo caso il soggetto acquirente non paga ma si obbliga ad eseguire una prestazione di mantenimento nei confronti del proprietario dell'immobile.
Tendenzialmente, la prestazione che si obbliga ad effettuare il beneficiario dell'immobile può consistere o in un dare, ad esempio, alimenti, medicinali o vestiario oppure in un fare, ad esempio, compagnia, assistenza, o pulizia della persona o della casa.
Nel contratto di cessione dell'immobile con obbligo di mantenimento le parti possono personalizzare l'oggetto, ad esempio, possono essere individuati gli impegni e gli obblighi che la parte che beneficia dell'immobile deve effettuare nei confronti del soggetto che ha effettuato il trasferimento immobiliare.
A differenza della donazione, il contratto di mantenimento non richiede la presenza dei testimoni. Trattandosi però del trasferimento di una casa serve la forma scritta e, perché l’atto possa essere trascritto nei registri immobiliari, di norma l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata dal notaio. In alcuni casi il contratto può prevedere il coinvolgimento di una Onlus, di un’associazione o di un altro soggetto di fiducia, autorizzato a verificare con una cadenza stabilita che l’assistenza venga davvero prestata.
Cosa deve contenere il contratto di cessione della casa con obbligo di mantenimento?
Quando si stipula un atto di cessione come quella in esame è necessario far emergere il trasferimento immobiliare, e pertanto sarà necessaria tutta la documentazione che occorre per un trasferimento di immobili, in più dovrà emergere in cosa consiste l’obbligo di mantenimento in capo al beneficiario.
È opportuno descrivere con precisione le prestazioni dovute e prevedere cosa accade se non vengono eseguite. Se chi ha ricevuto la casa non presta l’assistenza, il cedente può chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione del bene; una clausola risolutiva espressa può rendere questa strada più rapida. Gli aspetti pratici del contratto sono approfonditi nella pagina sulla vendita con mantenimento vitalizio.
I vantaggi di stipulare un contratto con cessione di bene con obbligo di mantenimento
I vantaggi del contratto di cessione con obbligo di mantenimento consistono nella possibilità del cedente di poter ottenere in cambio del trasferimento immobiliare una prestazione continuata da parte del beneficiario che, invece, con la donazione non sarebbe stato tenuto a ricevere.
C’è poi un vantaggio che interessa molte famiglie con più figli. La donazione a un solo figlio è possibile, ma alla successione gli altri, se si ritengono lesi, possono chiederne la riduzione. Il contratto di mantenimento invece è un contratto oneroso: se è genuino, cioè se l’assistenza promessa è reale e proporzionata al valore della casa, di norma non è esposto alla riduzione. È il caso tipico del figlio che si prende cura del genitore anziano. Il beneficiario, se ne ha i requisiti, può inoltre usare le agevolazioni prima casa.
Il rovescio della medaglia è fiscale: essendo oneroso, il contratto sconta l’imposta di registro prevista per i trasferimenti a titolo oneroso, di solito più alta delle imposte di una donazione tra genitori e figli. E se l’assistenza fosse solo di facciata, il contratto potrebbe essere considerato una donazione mascherata.
Fare testamento come alternativa alla donazione
Un’ulteriore alternativa all'atto di donazione della casa è rappresentata dalla possibilità per il soggetto proprietario dell’immobile di fare testamento.
Com’è noto infatti la donazione altro non è che una disposizione che il testatore- donante fa già in vita di quelle che saranno le sue sostanze dopo la sua morte, è quindi ben possibile che si propenda per la soluzione opposta e cioè lasciare, ad esempio, la proprietà della casa per testamento e non in vita.
In tal caso sono dovute le imposte di successione, che hanno le stesse aliquote e le stesse franchigie dell’imposta di donazione, più l’imposta ipotecaria e quella catastale, in misura ridotta se per l’erede si tratta di prima casa. Non si paga invece l’imposta di registro.
I vantaggi di fare testamento come alternativa alla donazione
Il vantaggio del fare testamento rispetto alla donazione e che il bene rimane in propria titolarità fino a che si è in vita, inoltre, in un primo momento, a meno che non si ricorra ad un testamento pubblico, non è necessario fare l'atto notarile, ad esempio, se ci si avvale di un testamento olografo mentre, sarà necessario per gli eredi recarsi dal Notaio all'apertura della successione per la pubblicazione del testamento, la sua registrazione e per la trascrizione dei Registri Immobiliari, oltre che per l’accettazione della stessa eredità.
Il vitalizio alimentare
Una variante molto simile al contratto di mantenimento è il vitalizio alimentare, che si ha quando il destinatario in cambio dell'intestazione del bene che avviene il suo favore si impegna a prestare assistenza morale e materiale al cedente fino a che è in vita. Anche qui, nonostante il nome venga spesso associato alla donazione, si tratta di un contratto oneroso, con le stesse regole fiscali e gli stessi vantaggi rispetto alla riduzione visti sopra.
In linea generale il beneficiario di un simile contratto è definito vitaliziante ed assume un vero e proprio obbligo di prestare assistenza a colui che gli ha ceduto il proprio bene e cioè il vitaliziato, ottenendo in cambio la proprietà dell’immobile. Se l’obiettivo è invece ricevere una somma periodica in denaro, lo strumento più adatto è il contratto di rendita vitalizia.
La donazione, dopo la riforma, conviene di più
Molte famiglie, in passato, sceglievano un’alternativa alla donazione anche perché una casa donata era difficile da rivendere e da ipotecare. Dal 18 dicembre 2025, con la legge 182/2025, chi compra a titolo oneroso una casa donata non rischia più, di norma, di doverla restituire agli eredi del donante: la ragione pratica per evitare la donazione si è molto ridotta, come spiegato nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata. Restano i diritti dei fratelli alla successione, ed è su questo punto che il mantenimento può fare la differenza. Pro e contro della donazione sono approfonditi nell’articolo sulla donazione della casa ai figli.
Quale strada convenga dipende da famiglia, età e valore della casa. Per un confronto sui numeri del proprio caso si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona: di solito rispondono in poche ore.
Domande frequenti
Qual è l’alternativa più economica alla donazione della casa a un figlio?
Di solito nessuna: tra genitori e figli la donazione è la strada fiscalmente più leggera, perché l’imposta di donazione è zero fino a un milione. Il testamento costa in modo simile ma produce effetti solo alla morte; il contratto di mantenimento, essendo oneroso, paga di norma imposte più alte.
Con il contratto di mantenimento gli altri figli possono contestare?
Di norma no, perché è un contratto oneroso e non una donazione, purché l’assistenza sia reale e proporzionata al valore della casa. Se fosse solo di facciata, potrebbe essere trattato come una donazione mascherata e quindi contestato.
Se il figlio non assiste il genitore, la casa torna indietro?
Sì: in caso di inadempimento il genitore può chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione della casa. È utile che il contratto descriva con precisione le prestazioni dovute.
Serve il notaio per il contratto di mantenimento?
Per trasferire una casa serve la forma scritta e, per trascrivere l’atto nei registri immobiliari, di norma l’atto pubblico o la scrittura autenticata dal notaio. Non servono invece i due testimoni richiesti per la donazione.
