Compro casa: quando cerco il notaio?

• Una delle domande che più spesso ci si sente rivolgere è: sto per comprare casa, quando cerco il notaio? aspetto gli accordi finali o è meglio muoversi con un po’ di anticipo?
• Cosa controlla il notaio prima del rogito
• Notaio e acquisto sicuro
• Le principali funzioni del notaio
• Come avviene la scelta del notaio
• Cerco il notaio prima o dopo il preliminare?
• Notaio e pagamento tasse e imposte
• Limiti della funzione del notaio
• Cerco un notaio a caso o è meglio scegliere?
• Dove può stipulare il notaio

Una delle domande che più spesso ci si sente rivolgere è: sto per comprare casa, quando cerco il notaio? Aspetto gli accordi finali o è meglio muoversi con un po’ di anticipo?

Di norma, infatti, quando ci accingiamo a cercare una casa il notaio è l’ultima cosa che ci passa per la mente, con il rischio di affrontare troppo di fretta un aspetto che invece meriterebbe la giusta considerazione e anche attenzione: a rubare però tutto il nostro entusiasmo è naturalmente la ricerca della casa perfetta, nella posizione perfetta, delle dimensioni perfette e possibilmente anche del prezzo perfetto. Finita questa fase, o contemporaneamente, ecco che subentra la questione mutuo: avevamo già fatto le nostre ricerche e valutazione prima, ma adesso è giunto il momento di scegliere la banca giusta che – speriamo – ci faccia anche un tasso di favore. E solo alla fine di tutto questo ci si ricorda che sì, per comprar casa serve anche cercare un notaio. Ma siamo sicuri che sia proprio la strada giusta?

Cerco il notaio prima o dopo il preliminare?

La prima domanda che viene in mente in questo caso è dunque: cerco il notaio prima o dopo la firma del preliminare di vendita o di qualsiasi altro impegno all’acquisto? La consuetudine è – oseremmo dire purtroppo – quella di cercarlo dopo, quando ormai si è a ridosso del mutuo. In realtà sarebbe buona cosa mettersi in moto prima e trovare il nostro professionista di fiducia prima di impegnarci in qualsiasi modo a comprare l’abitazione.

Perché questo? Immaginiamo un immobile non correttamente accatastato, cioè il cui stato di fatto non corrisponda ai documenti depositati presso il catasto. Ebbene, questo immobile non potrà essere venduto prima che tutto sia messo in regola.

Poco male, si potrebbe pensare, spesso queste questioni sono di poco conto e comportano una spesa non particolarmente ingente. Ma se la casa avesse ad esempio un garage abusivo? O un’altra parte che non dovrebbe esserci? Anche in questo caso non potrà essere venduta sino a quando tutte le questioni siano state sanate, sempre che sia possibile sanarle: in ogni caso, i tempi di dilungherebbero anche di diversi mesi (ad essere ottimisti).

Mettiamo un altro caso ancora, quello in cui sull’immobile gravi un’ipoteca di cui non siamo a conoscenza, o ancora che vi sia un diritto di passo o di usufrutto o comunque un qualsiasi diritto di terzi che ne limiti la disponibilità e quindi il valore: sarebbe certo bene saperlo prima di impegnarci ad acquistarlo. Il notaio farà tutte queste verifiche prima di stendere l’atto di rogito, certo, ma forse sarebbe meglio anticipare i tempi. Quindi: quando cerco il notaio? È buona norma, prima di firmare qualsiasi cosa che ci impegni all’acquisto, cercare il notaio e chiedergli di fare le opportune verifiche.

Cosa controlla il notaio prima del rogito

Il notaio è una figura competente e idonea nell’effettuare tutte le verifiche necessarie per comprendere se è conveniente o meno acquistare una casa. Affidarsi a un professionista del settore pone al riparo da qualsiasi rischio. Un’indagine approfondita dal punto di vista catastale, urbanistico, impiantistico, strutturale e legale rende l’acquisto da parte del compratore più sereno e consapevole.

Sempre più spesso si ascolta nel linguaggio comune l’espressione due diligence immobiliare, con cui si intende una valutazione complessiva di un immobile prima del suo acquisto per atto pubblico dal notaio, sotto molteplici aspetti, che ha lo scopo di individuare dei rischi potenziali nel caso in cui si intenda acquistarlo. In virtù dell’esito dell’analisi, sarà possibile comprendere la convenienza dell’eventuale trasferimento con la previsione nel contratto di clausole che possano tutelare una o entrambe le parti (venditore e acquirente). Sebbene il notaio sia pagato dalla parte acquirente, ha un ruolo imparziale in quanto cercherà di soddisfare le esigenze di tutte le parti contrattuali. Qualsiasi richiesta sarà valutata dal professionista che proverà ad adeguarla alle norme inderogabili di legge.

Notaio e acquisto sicuro

Anche se il preliminare non viene né registrato, né trascritto il notaio potrà aiutare a comprendere se l’acquisto è conveniente, ma soprattutto sicuro. Non affidarsi a dei professionisti del settore potrebbe comportare nel corso del tempo delle spiacevoli sorprese. Il preliminare spesso viene considerato un atto di poca importanza. Ciò può portare a compiere degli errori di valutazione. Le verifiche effettuate alla redazione di un contratto preliminare di vendita, sono operazioni delicate che richiedono del tempo e delle specifiche competenze. È assolutamente sconsigliabile procedere immediatamente e firmare un compromesso se non si abbia ben chiara la situazione dell’immobile. Proprio per avere un quadro completo, è sempre opportuno rivolgersi a un notaio, il quale ponendosi in una situazione di imparzialità tra il venditore e l’acquirente, garantisce il buon esito dell’operazione.

Il notaio compie inoltre un’altra serie di controlli eterogenei: in via esemplificativa il notaio verifica i poteri di firma e la capacità dei soggetti che si presentano dinanzi e che intendono stipulare il contratto, il loro regime patrimoniale coniugale (se sono sposati in comunione legale dei beni o in regime di separazione), l’adempimento delle norme in tema di prestazione energetica.

Le principali funzioni del notaio

Il notaio è figura connotata da serietà, assoluta imparzialità e notevole preparazione tecnica. Una delle principali funzioni del notaio è quella di adeguamento della volontà delle parti al mondo giuridico.

Parlare di adeguamento è forse riduttivo, in quanto la funzione è particolarmente complessa. Il notaio deve indagare la volontà delle parti, ricercare per le stesse l’atto più idoneo e comprenderne anche la situazione economica, in virtù anche delle spese che si affrontano al momento del rogito notarile, dovute a imposte e tasse da corrispondere. La volontà delle parti, insieme all’atto prescelto, deve essere sempre rapportata alla legge all’ordine pubblico e al buon costume.

Ad esempio può accadere che al momento del contratto preliminare la parte potenziale acquirente richieda il possesso della casa in via anticipata, così come può accadere che il promittente venditore richieda un anticipo del prezzo, che può essere versato direttamente allo stesso o anche conservato dal notaio con il cosiddetto deposito prezzo. Tante e diverse possono essere le richieste delle parti al momento del preliminare. Il notaio provvederà proprio a cucire un contratto su misura, soddisfando il più possibile, nei limiti di legge, la volontà delle parti.

Notaio e pagamento tasse e imposte

Con riferimento al lato fiscale dell’atto, al pagamento delle imposte e tasse, il notaio è di fondamentale importanza perché svolge una funzione di sostituto di imposta, ossia riceve dalla parte acquirente le somme necessarie dovute e provvede al versamento a favore dell’erario. Il notaio, in solido con le parti del contratto, è responsabile per il pagamento dell’imposta principale, ossia dell’imposta che si versa per registrare l’atto, il regime tributario cui il contratto è assoggettato, la spettanza di eventuali agevolazioni, eccetera. È infatti il notaio a verificare se la parte acquirente può risparmiare nel pagamento delle imposte ed avere ad esempio le agevolazioni prima casa.

Limiti della funzione del notaio

La funzione notarile ha anche dei limiti che sono stabiliti dalla legge notarile. Il notaio non può ricevere o autenticare degli atti che sono espressamente proibiti dalla legge o contrari al buon costume o all’ordine pubblico. Al tempo stesso non può ricevere degli atti in cui vi intervengano la moglie o il marito, i parenti o affini in linea retta in qualunque grado e in linea collaterale (ad esempio fratelli e sorelle) fino al terzo grado.

Cerco un notaio a caso o è meglio scegliere?

Altra cosa che si è spesso portati a credere è che un notaio valga l’altro, al massimo si guarda il prezzo. In realtà non è così: se cerco un notaio, sarebbe bene trovare il professionista che fa per me. Certo, possiamo dare per scontate sia la professionalità sia la competenza sia la correttezza, in quanto sono le basi stesse della professione notarile. Ma vi è un che di intangibile, eppure molto importante, nella ricerca del notaio giusto per sé e che si riferisce alla disponibilità che percepiamo, all’instaurazione di un rapporto umano e di consulenza che ci lasci soddisfatti, alla fiducia che si viene a creare. Insomma, nulla di quantificabile sulla carta né tantomeno con una cifra in fondo a un foglio, ma che non è per questo è un elemento meno importante.

Come avviene la scelta del notaio

Le parti possono scegliere liberamente il notaio per la stipula dell’atto pubblico di vendita o di qualsiasi altro contratto, così come per la costituzione di una società o la ricezione di un testamento. Solitamente nella compravendita la prassi notarile prevede che la scelta sia effettuata dalla parte acquirente, ossia dalla parte che compra l’immobile. Ciò avviene principalmente perché sarà la stessa a dover affrontare tutte le spese, il pagamento delle tasse, delle imposte e delle spese notarili. Tuttavia, non esiste una regola o un obbligo, le parti potrebbero anche scegliere il notaio di comune accordo.

Dove può stipulare il notaio

Il notaio ha un territorio di competenza che di recente è andato ad allargarsi: in passato si aveva una competenza distrettuale, ciò vuol dire che il notaio, al di fuori dei limiti del suo distretto, non poteva stipulare. Oggi, invece, la competenza è di tipo regionale: può quindi stipulare all’interno di tutta la regione in cui ha sede lo studio principale. Nonostante il notaio non possa recarsi al di fuori del proprio territorio di competenza, può esercitare la sua attività professionale se le parti di una compravendita di un immobile, si recano presso il suo studio anche venendo da una regione diversa. Ad esempio se la casa da acquistare si trova a Roma e il notaio si trova a Napoli, le parti possono recarsi nello studio notarile di Napoli per stipulare il contratto di compravendita.