Due diligence immobiliare dal notaio

• Acquistare casa in modo sicuro dal notaio
• Cosa si intende per due diligence immobiliare dal notaio
• Controllare la casa dal punto di vista urbanistico
• Controllare la casa dal punto di vista catastale
• Controllare se ci sono ipoteche o altri pericoli
• Controllare l’agibilità della casa
• Controllare i vincoli sull’immobile
• Controllare la storia dell’immobile

Acquistare casa in modo sicuro dal notaio

Acquistare casa da un notaio è un passo importante e ambito nella vita di molti. Avere un tetto tutto proprio di cui se ne può vantare la titolarità, costituisce spesso un obiettivo molto desiderato. Affidarsi alle persone giuste sia nella ricerca della casa, sia nei controlli prima del rogito notarile è la soluzione più saggia. In particolare il notaio è una figura competente e idonea nell’effettuare tutte le verifiche necessarie per comprendere se è conveniente o meno acquistare una casa. Un’indagine approfondita dal punto di vista catastale, urbanistico, impiantistico, strutturale e legale rende l’acquisto da parte del compratore più sereno e consapevole. Analizziamo in cosa consiste l’indagine effettuata dal notaio.

Cosa si intende per due diligence immobiliare dal notaio

Sempre più nel linguaggio comune è diffusa l’espressione due diligence immobiliare, con cui si intende una valutazione complessiva di un immobile sotto molteplici aspetti di seguito analizzati, finalizzata ad individuare dei rischi potenziali nel caso in cui si intenda acquistare l’immobile. In virtù dell’esito dell’analisi, sarà possibile comprendere la convenienza dell’eventuale trasferimento con la previsione nel contratto di clausole che possano tutelare una o entrambe le parti.

Il notaio si presenta come una figura certamente idonea e legittimata a operare una serie di controlli che richiedono anche delle particolari competenze.

Controllare la casa dal punto di vista urbanistico

Uno dei controlli che il notaio effettua è sicuramente quello di comprendere come è stata costruita la casa. È importante capire quale sia il titolo abilitativo con cui è stata edificata la casa, nonché il periodo storico in cui è iniziata la costruzione. La data risulta essere un dato importante perché se fosse stato costruito prima del primo settembre 1967, non sarebbe necessario il ritrovamento di un documento che ne autorizzi la costruzione, ma basterebbe la dichiarazione da parte di colui che vende, avente ad oggetto tale affermazione. In assenza di autorizzazione l’immobile è abusivo e non sarebbe possibile trasferirlo con il pagamento di un prezzo. Anche le eventuali modifiche successive alla costruzione devono essere rilevate. A seconda del tipo di modifica strutturale, sarà possibile individuare un titolo abilitativo (DIA, SCIA, CILA etc.)

La vendita dell’immobile condonato dal notaio

Potrebbe anche accadere che dai controlli effettuati dal notaio emerga che la casa sia stata costruita in assenza di autorizzazioni e che successivamente sia stato richiesto un condono, per regolarizzare la sua esistenza, al Comune in cui è sito. In questo caso se il comune rilascia concessione o permesso in sanatoria sarà possibile acquistarlo, quindi trasferirlo. Se, invece, il condono non si è ancora concluso con l’espressione positiva da parte del Comune, la casa potrà essere trasferita se si saranno pagati gli importi interi, quali sanzioni, richiesti dalla legge a seguito della domanda di condono. In tal caso il notaio provvederà nell’atto ad inserire gli estremi dei bollettini postali che attestino il pagamento effettuato.

Controllare la casa dal punto di vista catastale

Il notaio prima di stipulare l’atto di compravendita effettua anche un controllo al Catasto nel Comune in cui si trova la casa. Ogni fabbricato, infatti, viene identificato al Catasto competente con dei dati identificativi e una piantina, chiamata planimetria. Il notaio prima di effettuare l’atto procederà alle visure catastali, in modo da verificare sia le caratteristiche dell’immobile, sia gli intestatari. È necessario che l’immobile, così come identificato al catasto, sia perfettamente corrispondente allo stato in cui si trova nella realtà. È, inoltre, necessario che l’intestatario del Catasto sia il medesimo di quello che compare nei Registri Immobiliari.

Controllare se ci sono ipoteche o altri pericoli

Controllare lo stato degli immobili nei Registri Immobiliari competenti, è uno dei controlli più complessi ed importanti che il notaio cura. Quest’ultimo, infatti, effettuerà le cosiddette visure ipotecarie con cui verificherà se l’immobile è protagonista di qualche problematica, come ad esempio la presenza di un’ipoteca, di un pignoramento o di qualsiasi altro vizio o formalità pregiudizievole.

Controllare l’agibilità della casa

L’agibilità della casa non rappresenta un requisito essenziale per l’acquisto della stessa. Un immobile abusivo non si può trasferire, mentre un immobile inagibile può essere oggetto di vendita. È fondamentale però precisarlo nel contratto. La parte che compra deve essere consapevole che ciò che si sta acquistando non presenta i requisiti di agibilità e, quindi, di abitabilità richiesti dalla legge. Infatti spesso viene stabilito nel contratto a carico di chi sono le spese per far sì che la casa possa definirsi agibile, quindi abitabile.

Controllare i vincoli sull’immobile

È possibile che la casa sia oggetto di un vincolo storico artistico in virtù del valore culturale che è stato riconosciuto dal Ministero dei beni culturali. In questo caso ad esempio il trasferimento non sarà immediato, ma lo Stato godrà del diritto di prelazione ossia del diritto di essere preferito nell’acquisto.

Può anche capitare che la casa sia costruita in una zona sottoposta al vincolo paesaggistico per il quale sia prevista una specifica autorizzazione. Così come può capitare che la casa sia sita in una zona di importanza militare. In tal caso sarà necessaria un’autorizzazione del prefetto.

Controllare la storia dell’immobile

Un’ ulteriore verifica che effettuerà il notaio è quella avente ad oggetto lo studio della storia della casa. Dal momento della costruzione della casa è possibile che vi siano stati più trasferimenti della stessa. Il notaio dovrà prendersi cura di analizzare la storia degli ultimi vent’anni in quanto quest’ultima dovrà essere riportata proprio nel rogito notarile di vendita.