Due diligence immobiliare, cosa controlla il notaio e quando

• Acquistare casa in modo sicuro dal notaio
• Quando fare i controlli e quanto costano
• Cosa si intende per due diligence immobiliare dal notaio
• Controllare la casa dal punto di vista urbanistico
• Controllare la casa dal punto di vista catastale
• Controllare se ci sono ipoteche o altri pericoli
• Controllare l’agibilità della casa
• Controllare i vincoli sull’immobile
• Controllare la storia dell’immobile

Acquistare casa in modo sicuro dal notaio

Acquistare casa da un notaio è un passo importante e ambito nella vita di molti. Avere un tetto tutto proprio di cui se ne può vantare la titolarità, costituisce spesso un obiettivo molto desiderato. Affidarsi alle persone giuste sia nella ricerca della casa, sia nei controlli prima del rogito notarile è la soluzione più saggia. In particolare il notaio è una figura competente e idonea nell’effettuare le verifiche giuridiche che aiutano a comprare una casa senza sorprese. Un’indagine approfondita dal punto di vista catastale, urbanistico, impiantistico, strutturale e legale rende l’acquisto da parte del compratore più sereno e consapevole: una parte la cura di norma il notaio, un’altra, come impianti e strutture, un tecnico. Analizziamo in cosa consiste l’indagine effettuata dal notaio.

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Quando fare i controlli e quanto costano

I controlli sulla casa si fanno prima del compromesso o prima del rogito?

Il compromesso firmato da entrambi obbliga già a stipulare il rogito, e chi non lo fa può esserne costretto con una sentenza (art. 2932 c.c.): per questo i controlli sono più utili prima di firmarlo, quando si possono ancora chiedere clausole di tutela o rinunciare. È buona norma coinvolgere il notaio già in quella fase.

I controlli del notaio si pagano a parte?

Di norma le visure rientrano nell’incarico per la compravendita e compaiono nel preventivo, tra le spese o insieme all’onorario. I controlli tecnici su impianti, strutture e regolarità edilizia hanno invece un compenso a parte, quello del tecnico incaricato.

Cosa si intende per due diligence immobiliare dal notaio

Sempre più nel linguaggio comune è diffusa l’espressione due diligence immobiliare, con cui si intende una valutazione complessiva di un immobile sotto molteplici aspetti di seguito analizzati, finalizzata ad individuare dei rischi potenziali nel caso in cui si intenda acquistare l’immobile. In virtù dell’esito dell’analisi, sarà possibile valutare se procedere con l’acquisto e a quali condizioni, con la previsione nel contratto di clausole che possano tutelare chi compra.

Il notaio si presenta come una figura certamente idonea e legittimata a operare una serie di controlli che richiedono anche delle particolari competenze.

Controllare la casa dal punto di vista urbanistico

Uno dei controlli che il notaio di norma effettua è quello di comprendere come è stata costruita la casa. È importante capire quale sia il titolo abilitativo con cui è stata edificata la casa, nonché il periodo storico in cui è iniziata la costruzione. La data risulta essere un dato importante perché se fosse stato costruito prima del primo settembre 1967, non sarebbe necessario il ritrovamento di un documento che ne autorizzi la costruzione, ma basterebbe la dichiarazione da parte di colui che vende, avente ad oggetto tale affermazione; una dichiarazione che evita la nullità dell’atto, ma non dice che la casa sia in regola, perché già dal 1942 la licenza serviva nei centri abitati (legge 1150/1942). In assenza di un titolo edilizio l’atto di vendita sarebbe nullo; se invece il titolo c’è e la casa presenta solo delle difformità, per le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 8230/2019) l’atto resta valido, ma l’abuso passa a chi compra. Anche le eventuali modifiche successive alla costruzione devono essere rilevate. A seconda del tipo di modifica strutturale, sarà possibile individuare un titolo abilitativo (DIA, SCIA, CILA etc.)

La vendita dell’immobile condonato dal notaio

Potrebbe anche accadere che dai controlli effettuati dal notaio emerga che la casa sia stata costruita in assenza di autorizzazioni e che successivamente sia stato richiesto un condono, per regolarizzare la sua esistenza, al Comune in cui è sito. In questo caso se il comune rilascia concessione o permesso in sanatoria sarà possibile acquistarlo, quindi trasferirlo. Se, invece, il condono non si è ancora concluso con l’espressione positiva da parte del Comune, la casa può di norma essere trasferita allegando all’atto la domanda di condono e indicando gli estremi dei versamenti richiesti, che cambiano a seconda del condono: per quello del 1985, ad esempio, le prime due rate dell’oblazione (art. 40 legge 47/1985). I dettagli sono nella pagina sulla casa con condono edilizio.

Controllare la casa dal punto di vista catastale

Il notaio prima di stipulare l’atto di compravendita di norma effettua anche un controllo al Catasto nel Comune in cui si trova la casa. Ogni fabbricato, infatti, viene identificato al Catasto competente con dei dati identificativi e una piantina, chiamata planimetria. Il notaio prima di effettuare l’atto di norma procede alle visure catastali, in modo da verificare sia le caratteristiche dell’immobile, sia gli intestatari. È necessario che l’immobile, così come identificato al catasto, sia perfettamente corrispondente allo stato in cui si trova nella realtà. Prima della stipula, inoltre, il notaio individua gli intestatari catastali e ne verifica la corrispondenza con i Registri Immobiliari, come prevede la legge (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985).

Controllare se ci sono ipoteche o altri pericoli

Controllare lo stato degli immobili nei Registri Immobiliari competenti, è uno dei controlli più complessi ed importanti che il notaio cura. Quest’ultimo, infatti, di norma effettua le cosiddette visure ipotecarie con cui verifica se l’immobile è protagonista di qualche problematica, come ad esempio la presenza di un’ipoteca, di un pignoramento o di qualsiasi altro vizio o formalità pregiudizievole.

Controllare l’agibilità della casa

L’agibilità della casa non rappresenta un requisito essenziale per l’acquisto della stessa. Un immobile costruito senza titolo non si può trasferire, mentre un immobile inagibile può essere oggetto di vendita. È buona norma però precisarlo nel contratto. La parte che compra deve essere consapevole che ciò che si sta acquistando non presenta i requisiti di agibilità e, quindi, di abitabilità richiesti dalla legge. Infatti spesso viene stabilito nel contratto a carico di chi sono le spese per far sì che la casa possa definirsi agibile, quindi abitabile.

Controllare i vincoli sull’immobile

È possibile che la casa sia oggetto di un vincolo storico artistico in virtù del valore culturale che è stato riconosciuto dal Ministero dei beni culturali. In questo caso ad esempio il trasferimento non sarà immediato, ma lo Stato godrà del diritto di prelazione ossia del diritto di essere preferito nell’acquisto.

Semplificando, la vendita va denunciata e lo Stato, o in alcuni casi la Regione o il Comune, può esercitare la prelazione entro sessanta giorni dalla denuncia (artt. 59, 61 e 62 D.Lgs. 42/2004): fino ad allora l’atto resta sospeso e la casa non si consegna.

Può anche capitare che la casa sia costruita in una zona sottoposta al vincolo paesaggistico: la vendita di per sé non richiede autorizzazioni, ma per molti lavori sulla casa serve una specifica autorizzazione paesaggistica. Così come può capitare che la casa sia sita in una zona di importanza militare, dove possono valere regole particolari: se servano autorizzazioni è un punto da chiarire con il notaio.

Controllare la storia dell’immobile

Un’ ulteriore verifica che di norma effettua il notaio è quella avente ad oggetto lo studio della storia della casa. Dal momento della costruzione della casa è possibile che vi siano stati più trasferimenti della stessa. Il notaio di norma ricostruisce la storia degli ultimi vent’anni attraverso gli atti di provenienza, e nel rogito notarile di vendita si indica di norma da chi e con quale atto il venditore ha avuto la casa.

Nella pratica, i controlli di una due diligence si dividono di norma tra figure diverse, ed è utile per chi compra sapere chi guarda cosa.

Ripartizione semplificata e indicativa: cosa rientri nell’incarico del singolo notaio è buona norma chiederlo quando si richiede il preventivo.

Per conoscere prima il costo dell’atto si può chiedere ai notai della propria provincia un preventivo: è gratuito e le risposte arrivano di norma in poche ore.